Activos "t¨®xicos" y concentraci¨®n bancaria

El Real Decreto Ley 2/2012, de saneamiento del sistema financiero, es el paso m¨¢s reciente en el camino hacia la consolidaci¨®n del sistema bancario espa?ol. Se pretende reforzar dicho sistema con la nueva normativa, saneando los balances y clarificando as¨ª la situaci¨®n de las entidades integrantes. Dicho Real Decreto Ley clasifica a los activos inmobiliarios que afectan a los balances bancarios en viviendas terminadas, promociones en curso y suelo. La excesiva exposici¨®n del sector bancario a tales activos es el principal lastre que afecta al mismo al inicio de 2012, m¨¢s de cuatro a?os despu¨¦s del inicio de la crisis.

La reducci¨®n de los precios de venta de la vivienda, la recuperaci¨®n del cr¨¦dito bancario en general y un nuevo avance en la consolidaci¨®n del sector bancario son los principales objetivos. Las mayores provisiones sobre los cr¨¦ditos y los activos adjudicados y una mayor exigencia de capital, son los instrumentos empleados para lograr los objetivos citados. Frente al afloramiento inmediato en los balances del impacto sufrido en el mercado de vivienda seguido en los casos de Estados Unidos, Reino Unido e Irlanda, en Espa?a se ha seguido una v¨ªa m¨¢s lenta en lo que a actualizaci¨®n de los balances se refiere. Dicha v¨ªa se acelera con la nueva norma.

Una parte sustancial de la financiaci¨®n canalizada hacia el subsector inmobiliario en Espa?a se ha originado a partir de cr¨¦ditos concedidos inicialmente a los promotores inmobiliarios. Los compradores de las viviendas construidas se subrogan en tales cr¨¦ditos en el momento de la compra. La financiaci¨®n al mercado de vivienda, el cr¨¦dito inmobiliario, est¨¢ compuesta, pues, por el cr¨¦dito a hogares para adquisici¨®n y compra de vivienda, por el cr¨¦dito a constructores de edificios y por el cr¨¦dito destinado a los promotores inmobiliarios. Entre 1997 y 2007 el conjunto del cr¨¦dito inmobiliario aument¨® en Espa?a a un ritmo medio anual (22,3%) ampliamente superior al del sector privado.? Como consecuencia de lo anterior, la cuota del cr¨¦dito inmobiliario dentro del conjunto del cr¨¦dito al sector privado aument¨® desde el 39,7% del total de dicha magnitud en 1997 hasta el 60% de 2007. La relaci¨®n entre el cr¨¦dito inmobiliario y el PIB pas¨® desde el 27,9% de 1997 hasta el 100% de 2007.

?El fuerte aumento entre 1997 y 2007 del cr¨¦dito inmobiliario fue la contrapartida financiera de la expansi¨®n de la construcci¨®n residencial y de su relevante presencia en la actividad productiva y en el empleo de la econom¨ªa espa?ola. El que el cr¨¦dito a promotor creciese m¨¢s que el cr¨¦dito a comprador anticipaba en su momento la realidad de un ritmo de construcci¨®n de nuevas viviendas superior al de las ventas.

Un descenso m¨¢s acusado de los precios de la vivienda hubiese impedido un ajuste tan intenso de la actividad y del empleo

?Las variables no financieras del mercado de vivienda registraron aumentos importantes paralelos a la expansi¨®n crediticia mencionada. La fuerte demanda dio lugar a que las ventas de viviendas ascendiesen a 955.200 en 2006, casi un 50% mas que en 1997. Los precios de las viviendas aumentaron en la d¨¦cada 1998-2007 en un 200%, una media anual del 11,4%. Se reforz¨® asi la entrada en el mercado del comprador inversor, atra¨ªdo por las continuas elevaciones de precios de la vivienda.

?La nueva oferta de vivienda reaccion¨® inici¨¢ndose unos seis millones de viviendas en los diez a?os del periodo citado, mientras que el aumento neto del n¨²mero de hogares en dicha etapa no lleg¨® a los cuatro millones. La inversi¨®n en vivienda, que mide el volumen de construcci¨®n residencial en Espa?a, creci¨® desde el 4,7% del PIB en 1997 hasta el 12,2% en 2007. El parque de viviendas de Espa?a, tras alcanzar los 21 millones seg¨²n los datos del Censo de 2001, rozaba los 26 millones a fines de 2011. En Espa?a hay 1,5 viviendas por hogar, muy por encima de los 1,1 de la Eurozona. El total de viviendas de nueva construcci¨®n terminadas y no vendidas oscilaba entre 700.000 y 1.100.000 a fines de 2011.

La realidad del euro evit¨® las pol¨ªticas restrictivas de demanda ante el creciente d¨¦ficit exterior, que lleg¨® alcanzar el 10% del PIB en 2007. La etapa de expansi¨®n 1997-2007 fue bastante m¨¢s prolongada en Espa?a que las fases similares de los precedentes ciclos del mercado de vivienda (1971-74, 1986-90). Un aumento tan intenso del cr¨¦dito fue posible porque el sector bancario realiz¨® una apelaci¨®n intensa al ahorro externo, y ello bajo la forma de colocaciones de deuda bancaria en los mercados de capitales.

?Cuando lleg¨® la crisis financiera en 2007 el mercado de vivienda en Espa?a ya iniciaba un ¡°aterrizaje suave¡± que en breve se hizo abrupto. El racionamiento del cr¨¦dito fren¨® en seco la demanda de vivienda en 2007-08. Las ventas de viviendas descendieron hasta las 347.300 de 2011. El ajuste derivado de las menores ventas se concentr¨® en la nueva oferta, donde las viviendas iniciadas retrocedieron hasta las 78.300 de 2011, el nivel mas reducido desde que se dispone de series de visados de arquitectos y de aparejadores. La inversi¨®n en vivienda, segun la Contabilidad Nacional de Espa?a, vio bajar su cuota del PIB hasta el 6,9% en 2011. Dicho descenso de la construcci¨®n residencial explic¨® por si solo el 60% de la p¨¦rdida de empleo sufrida en Espa?a entre 2007 y 2011.

El alquiler puede aumentar en tanto persistan las actuales condiciones de incertidumbre generalizada

?El descenso de los precios de vivienda en Espa?a, el 21,7% en cuatro a?os, seg¨²n la estad¨ªstica del INE, ha sido inferior al de pa¨ªses en los que apareci¨® un exceso de oferta de vivienda equivalente al registrado en Espa?a. Un descenso m¨¢s acusado de los precios de la vivienda hubiese impedido un ajuste tan intenso de la actividad y del empleo en el subsector inmobiliario. Los cr¨¦ditos morosos y los activos adjudicados procedentes del mercado inmobiliario se han convertido en una palanca para la consolidaci¨®n y el adelgazamiento del sistema bancario espa?ol, en el que las cajas de ahorros han desaparecido pr¨¢cticamente como entidades de cr¨¦dito.

?El saldo vivo de cr¨¦dito inmobiliario (promotor, constructor y comprador) equival¨ªa en Espa?a a fines de 2011 al 95,5% del PIB y al 57% de la cartera de cr¨¦ditos al sector privado del sistema bancario espa?ol. Dentro del mismo, los riesgos asociados al cr¨¦dito a promotor y a constructor (unos 400.000 millones de euros, a 30.9.2011) son sustancialmente superiores a los correspondientes al cr¨¦dito a hogares para compra de vivienda (unos 630.000 millones). Lo que el presidente del gobierno denomin¨® como ¡°activos t¨®xicos¡± llevan pesando demasiado tiempo de forma relevante en los balances de las entidades de cr¨¦dito. La situaci¨®n de dichos activos, en especial su antig¨¹edad en el balance, var¨ªa entre banco y banco. No es seguro que el mayor aprovisionamiento fuerce a los bancos a vender tales activos, sobre todo si tienen calidad y existen expectativas de revalorizaci¨®n de los mismos.

?Los cambios en el mercado de vivienda depender¨¢n de c¨®mo evolucione la demanda. Todo indica que el alquiler puede aumentar en tanto persistan las actuales condiciones de incertidumbre generalizada. Ser¨¢ trascendente la disponibilidad de financiaci¨®n crediticia desde los bancos, que aun necesitan de aportaciones de liquidez adicionales para que ¡°fluya¡± normalmente el cr¨¦dito. Entre las aportaciones del Banco Central Europeo, la concentraci¨®n bancaria que el Real Decreto Ley est¨¢ favoreciendo y el paso del tiempo acabar¨¢n por ejercer alguna influencia, aunque es posible que el plazo resulte demasiado largo para la econom¨ªa espa?ola.

?Julio Rodriguez es miembro del colectivo ¡°Economistas frente a la crisis¡±.