Nuevas fronteras para una vivienda asequible

Por Charles S. Laven y Jonathan Woetzel (Shanghai)

Proporcionar una vivienda decente y asequible es un creciente reto, tanto en las econom¨ªas desarrolladas como las en desarrollo. Puesto que la demanda supera con mucho la oferta, los efectos adversos (sobre la movilidad, la productividad y el crecimiento) son cada vez m¨¢s obvios, ahora y en el futuro. Afortunadamente hay maneras de cerrar de manera importante esta brecha, haciendo uso principalmente de m¨¦todos de mercado en el nivel municipal.

En todo el planeta, 330 millones de hogares urbanos de ingresos bajos y moderados habitan en viviendas por debajo de los est¨¢ndares o les cuesta tanto pagar sus hipotecas que deben renunciar a temas esenciales como la atenci¨®n de salud y la educaci¨®n. La cifra podr¨ªa llegar en 2025 a los 440 millones, o cerca de 1,6 mil millones de personas (un tercio de la poblaci¨®n urbana mundial), y esto ni siquiera incluye a los m¨¢s pobres del mundo, que suelen vivir en las periferias de las ciudades, en la calle o como okupas, quedando fuera de las estimaciones censales.

Se estima que la inversi¨®n necesaria para reemplazar la infravivienda actual y construir las unidades adicionales necesarias para 2025 requerir¨ªa una inversi¨®n de cerca de 16.000 millones de d¨®lares, una cifra inmensa por decir lo menos. Pero existen cuatro ¡°palancas¡± clave que la pueden reducir entre un 20 y un 50%, hasta hacerla asequible (lo que significa no m¨¢s del 30%) para los ingresos de los hogares que representan entre 50 y 80% de la renta media en la mayor¨ªa de las ciudades.

La primera palanca es un uso m¨¢s eficiente del suelo: su adquisici¨®n como terreno construible en el momento adecuado a un precio razonable tiene el mayor potencial para reducir los costes de la vivienda. La ubicaci¨®n reviste especial importancia en los pa¨ªses en desarrollo, donde muchas ¨¢reas carecen de servicios b¨¢sicos de transporte, agua, electricidad e instalaciones sanitarias. Invertir en estas ¨¢reas mejorar¨ªa y ampliar¨ªa el uso del suelo (ya sea liberando tierras sin usar o equipando ¨¢reas para que absorban m¨¢s habitantes), ayudando as¨ª a bajar los costes de la vivienda.

De manera similar, las ciudades pueden flexibilizar las restricciones al uso del suelo, como los requisitos de tama?o de cada unidad, para permitir proyectos de mayor densidad y, por tanto, m¨¢s valiosos. A cambio de dar ese mayor valor a las constructoras inmobiliarias, las autoridades municipales podr¨ªan requerir que parte del terreno o una determinada cantidad de unidades se destinen a vivienda asequible. Estos subsidios cruzados elevar¨ªan la oferta inmobiliaria en todas las bandas de ingresos, sin coste directo para el p¨²blico.

El paso final para mejorar el uso de los terrenos es establecer medidas de desest¨ªmulo de su acaparamiento. Por ejemplo, China aplica un impuesto al suelo sin usar en aquellos terrenos que antes hab¨ªan sido estatales si sus propietarios no inician el proceso de desarrollo dentro de un a?o.

Esto nos lleva a la siguiente palanca clave para ampliar la vivienda asequible: un sector constructor m¨¢s cohesionado y eficaz. Su estado actual es de una alta fragmentaci¨®n, lo que impide aprovechar las econom¨ªas de escala. En gran medida, las constructoras dependen de los mismos m¨¦todos que usaban hace 50 a?os.

Si se estandarizan dise?os como la iluminaci¨®n, la grifer¨ªa y los suelos, las constructoras podr¨ªan reducir los costes y elevar la productividad a medida que los trabajadores se vuelven m¨¢s expertos en la realizaci¨®n de tareas repetitivas. Tambi¨¦n se puede ahorrar con la adopci¨®n de m¨¦todos industriales, como el uso de componentes (por ejemplo, muros y losas de suelo) construidos fuera de obra. Y la mayor¨ªa de las constructoras se encuentran a la zaga de otros sectores en t¨¦rminos de adquisiciones y otros procesos. En su conjunto, estas mejoras har¨ªan posible reducir los costes de construcci¨®n en hasta un 30% y el tiempo de entrega en un 40%.

La tercera palanca clave tiene que ver con las operaciones y el mantenimiento (es decir, todo lo relacionado con la calefacci¨®n, la reparaci¨®n de balsosas rotas, etc.), que representan entre un 20 y un 30% de los costos totales de una vivienda. En este respecto, la mayor oportunidad est¨¢ en los modos de mejorar la eficiencia energ¨¦tica, en que el aislamiento, las ventanas y otras reformas pueden llegar a ahorrar entre un 20 y un 30% de la energ¨ªa.

Si las empresas de mantenimiemnto y reparaciones fueran m¨¢s transparentes y competitivas, y funcionaran a mayor escala, se podr¨ªa ahorrar m¨¢s a¨²n. Para tal fin, los organismos p¨²blicos podr¨ªan certificar y a?adir a una lista a los proveedores que cumplen los est¨¢ndares de calidad, o hacer que los propietarios adquieran consorcios, enfoque que ha ayudado a las entidades de vivienda social del Reino Unido a reducir los costes de algunas unidades en m¨¢s de un 20%.

La palanca final de la vivienda asequible es un mayor acceso a las finanzas, especialmente para los hogares de menores ingresos, que a menudo enfrentan los mayores precios de las hipotecas, si es que logran acceder a ellas. Para los muchos habitantes del mundo que no tienen acceso a los bancos, no pueden acumular ahorros o establecer un historial de cr¨¦dito, la ¨²nica opci¨®n es elevadas primas de riesgo para obtener hipotecas con una alta relaci¨®n entre pr¨¦stamo y valor tasado.

Para ampliar el acceso a la financiaci¨®n, los pa¨ªses pueden mejorar las garant¨ªas al crear entidades de cr¨¦dito, poco comunes en los pa¨ªses en desarrollo, y capacitar y certificar a tasadores inmobiliarios. En algunos pa¨ªses, los programas de ahorro colectivo (es decir, sociedades de previsi¨®n para los fondos y la construcci¨®n) han ayudado a los hogares de bajos ingresos a acumular anticipos, al tiempo que los ahorros conjuntos proporcionan adem¨¢s capital para hipotecas a bajos intereses.

Al mismo tiempo, al reducir los costes de financiamiento de las constructoras, las entidades municipales pueden ¡°bajar el riesgo¡± de los proyectos, comprometi¨¦ndose a adquirir viviendas asequibles o garantizando inquilinos que cumplan con los requisitos. Asimismo, las ciudades pueden simplificar los procesos de aprobaci¨®n final..

Si se usan sistem¨¢ticamente, estas cuatro palancas pueden reducir los costes de la vivienda para quienes m¨¢s la necesitan, al tiempo que crean un mercado m¨¢s eficiente que ofrezca m¨¢s opciones a los hogares de todos los tipos de niveles de ingresos. De hecho, si bien las entidades municipales y nacionales deber¨¢n tomar medidas adicionales para dar respuesta a las necesidades de sus ciudadanos m¨¢s pobres, las ciudades tienen a su disposici¨®n potentes herramientas para ir llenando sus carencias de vivienda asequible.

Aunque no hay una sola soluci¨®n que funcione en todo lugar, estas iniciativas que integran las pol¨ªticas de uso del suelo y un financiamiento m¨¢s asequible con esfuerzos por modernizar la construcci¨®n y la administraci¨®n de las viviendas pueden producir avances donde sea que se pongan en pr¨¢ctica.

Traducido del ingl¨¦s por David Mel¨¦ndez Tormen

Charles S. Laven es Presidente de Forsyth Street, una compa?¨ªa de inversiones de impacto y profesor adjunto de desarrollo inmobiliario en la Escuela de Posgrado de Arquitectura, Planificaci¨®n y Preservaci¨®n de la Universidad de Columbia. Jonathan Woetzel es uno de los directores del McKinsey Global Institute.

Copyright: Project Syndicate, 2014.

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