Claves de la regulaci¨®n del precio del alquiler: ?qu¨¦ d¨ªa entra en vigor? ?qui¨¦n lo controlar¨¢?

A tres d¨ªas para que entre en vigor la regulaci¨®n del precio del alquiler en 140 municipios catalanes, hemos consultado al Ministerio de Vivienda, el departamento de Territorio de la Generalitat, el colegio de API y el Sindicato de Inquilinas qui¨¦n controlar¨¢ el cumplimiento del freno al aumento de las rentas de la Ley de Vivienda aprobada por el Gobierno en mayo pasado. Resolvemos otras dudas, como si la nueva norma prev¨¦ un r¨¦gimen sancionador; c¨®mo conocer datos clave para fijar el nuevo precio (cu¨¢ntos pisos tienen los propietarios o el precio del alquiler del ¨²ltimo contrato); o a qui¨¦n dirigirse ante caseros que no quieran cumplir la norma.

?Qu¨¦ d¨ªa exactamente entra en vigor la regulaci¨®n de precios? Tal y como explic¨® el Ministerio de Vivienda el 27 de febrero, cuando present¨® y public¨® el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda, est¨¢ previsto que el ¨ªndice de precios y la declaraci¨®n de las 140 ¨¢reas de mercado residencial tenso propuesta por la Generalitat se publiquen el 12 de marzo en el BOE, y la regulaci¨®n entre en vigor el 13, mi¨¦rcoles.

?Qui¨¦n controlar¨¢ la regulaci¨®n? Directamente, ni el Ministerio ni la Generalitat han habilitado mecanismos. Lo que pueden hacer los inquilinos si los caseros incumplen la Ley de Arrendamientos Urbanos (que se ha modificado en la Ley de Vivienda) es acudir a consumo, a la justicia o a los colegios profesionales, si ha intervenido un profesional intermediador. Desde Catalu?a, el departamento de Territorio recuerda que la norma que regul¨® los alquileres en la comunidad y fue tumbada por el Tribunal Constituconal s¨ª contemplaba un r¨¦gimen sancionador.

?Qu¨¦ mecanismos de control ha previsto el Ministerio de Vivienda? Directamente sobre el cumplimiento del tope a las rentas, ninguno. A partir del ¨ªndice de precios, s¨ª realizar¨¢ ¡°un seguimiento de la evoluci¨®n del alquiler y, en particular, en las zonas que se declaren de mercado residencial tensionado, con objeto de comprobar la efectividad de la medida¡±. En las zonas declaradas tensionadas a?aden fuentes del ministerio, ¡°se deber¨¢ evaluar la aplicaci¨®n de los planes de medidas¡± pensadas para revertir la situaci¨®n del mercado que ha presentado, por ahora, solo la Generalitat.

?Y la Generalitat? El Departamento de Territorio insiste en lamentar la falta de un r¨¦gimen sancionador en la ley de ¨¢mbito espa?ol. ¡°Hay poco mecanismo de control efectivo¡±, reconocen, lo que ¡°obliga a la Generalitat a buscar alternativas a la ley 12/2023. Estas son ir a consumo, a una mediaci¨®n, o la justicia ordinaria si hay infracciones seg¨²n la ley catalana de vivienda¡±. El Sindicato de Inquilinas considera que la Generalitat deber¨ªa ¡°habilitar un r¨¦gimen sancionador¡±, como existi¨® en la regulaci¨®n catalana que regul¨® los precios durante 18 meses, entre 2020 y 2022.

?Habr¨¢ campa?as informativas sobre el freno de precio de los alquileres? Ni el Ministerio ni la Generalitat han expresado su intenci¨®n de hacerlo. En Barcelona, fuentes del Ayuntamiento explican que se est¨¢ formando a las personas que atienden en las Oficinas de vivienda, tanto en l¨ªnea como presencialmente. El Sindicato de Inquilinas lleva meses exigiendo campa?as institucionales informativas en medios de comunicaci¨®n, anuncios en el transporte p¨²blico o buzoneo a la ciudadan¨ªa para que conozca la nueva regulaci¨®n. El Sindicato de Inquilinas s¨ª har¨¢ campa?as, gu¨ªas y una asamblea informativa p¨²blica el pr¨®ximo martes en Sants, pero consideran ¡°que no tiene sentido que la ¨²nica campa?a sea del Sindicato, cuando deber¨ªa ser institucional¡±, por parte de las administraciones que han legislado.

?C¨®mo puede saber un ciudadano si el casero al que quiere alquilar un piso es un gran tenedor? Esta informaci¨®n es importante, porque los propietarios que son grandes tenedores (cinco o m¨¢s pisos) deben aplicar el precio que fija el ¨ªndice, lo que podr¨ªa comportar rebajas de precio respecto al ¨²ltimo contrato de los pisos. La respuesta corta es que solo se puede saber pagando en el registro, pero ah¨ª va una explicaci¨®n m¨¢s detallada. La Ley de Vivienda no prev¨¦ ning¨²n mecanismo de consulta, ni obliga a detallarlo en los anuncios o contratos. La Generalitat asegura que trabaja para aprobar ¡°antes de que termine el 2024¡å un ¡°reglamento del Registro de Grandes Tenedores¡± para poderlo consultar. As¨ª que por ahora, solo se puede consultar en el Registro de la Propiedad, lo que supone pagar. Los registros han habilitado un servicio de consulta para la Ley. La web permite consultar las propiedades ¡°de una persona¡±, para lo que hay que introducir el nombre y NIF o DNI; o de ¡°una empresa¡±, a partir de un buscador. En ambos casos, el coste es de de 12 euros ¡°IVA no incluido¡± y una ventanilla avisa: ¡°Acepto que por cada propiedad localizada se me cobre 20,76 euros por la informaci¨®n detallada de la misma. IVA no incluido¡±. En Barcelona, casi la mitad de los pisos de alquiler pertenecen a propietarios que tienen m¨¢s de cinco viviendas.

?C¨®mo saber el precio del anterior contrato del alquiler? La Ley obliga que en los pisos en ¨¢reas de mercado tenso el propietario o intermediador debe indicarlo: antes de formalizar el arrendamiento, ¡°y en todo caso en el documento del contrato¡±, ¡°de la cuant¨ªa de la ¨²ltima renta vigente en los ¨²ltimos cinco a?os en la misma vivienda¡± o el precio que corresponda seg¨²n el ¨ªndice (si se trata de un gran tenedor). En caso de duda, o de que el propietario diga que no lo sabe, se puede consultar en el registro de finanzas del Incas¨°l una copia del contrato anterior del piso que se quiere alquilar.

?Cu¨¢l es el precio del alquiler que habr¨¢ que pagar ahora? La renta de referencia en pisos que son propiedad de caseros que tienen entre uno y cuatro pisos, es la ¨²ltima mensualidad pagada. Una cantidad que suele ser el alquiler que fijaba el contrato anterior, m¨¢s las subidas anuales del IPC o lo pactado entre las partes. El Ministerio lo explica as¨ª: ¡°De acuerdo con la regulaci¨®n establecida en el art¨ªculo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la renta del nuevo contrato no puede exceder de la ¨²ltima renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente, sobre la que podr¨ªa aplicarse la cl¨¢usula de actualizaci¨®n anual de la renta del contrato anterior¡±. ¡°En la regulaci¨®n no se establecen excepciones en casos en los que esa ¨²ltima renta hubiese estado condicionada por la limitaci¨®n extraordinaria introducida por el art¨ªculo 46 del Real Decreto-ley 6/2022¡å, precisa el ministerio, refiri¨¦ndose a los topes de subidas del 3% aplicados para amortiguar la inflaci¨®n entre 2022 y este a?o. En resumen, el precio lo marca o la ¨²ltima renta o la cl¨¢usula de actualizaci¨®n del contrato, si la tiene.

?Nos pueden cobrar cuotas o gastos que no aparec¨ªan en el contrato anterior? No. No se pueden fijar en el nuevo contrato nuevas condiciones que establezcan la repercusi¨®n al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior. En este cap¨ªtulo, el Sindicato de Inquilinas recuerda que con la nueva Ley tampoco se pueden cobrar los gastos del contrato y que los propietarios deber¨ªan dejar ¡°un margen de unos d¨ªas para revisar o asesorarse ante posibles cl¨¢usulas abusivas o ilegales¡±.

?Hay alg¨²n caso en el que pueda subir el alquiler? S¨ª. Hasta un 10% en los supuestos que fija la Ley de Vivienda sobre el art¨ªculo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): en caso de que el propietario haya hecho obras de rehabilitaci¨®n o mejoras de la accesibilidad de la vivienda. O si ofrece firmar un contrato con una vigencia de una d¨¦cada o m¨¢s.

?Qu¨¦ hacer si el casero no quiere aplicar la regulaci¨®n del precio o pide pagar parte en negro? Se puede denunciar en la Agencia Catalana de Consumo, en los Colegios Profesionales del sector inmobiliario si hay intermediaci¨®n, o ante un juzgado. La Generalitat recomienda que m¨¢s all¨¢ de estas v¨ªas, ¡°la persona que pretende alquiler no debe aceptar estas situaciones ampar¨¢ndose en aquello que establece la nueva norma¡±.

?La ley prev¨¦ multas o r¨¦gimen sancionador para los propietarios que no cumplan? No, como se ha dicho anteriormente, la Ley de Vivienda no incluye r¨¦gimen sancionador, como s¨ª inclu¨ªa el decreto catal¨¢n de contenci¨®n de rentas que estuvo vigente 18 meses entre 2020 y 2022. Pero la Ley catalana de vivienda considera infracci¨®n administrativa, y se puede denunciar ante consumo, no hacer constar el precio del contrato anterior en la publicidad, las ofertas o los contratos de alquiler, recuerda la Generalitat.

?Y si el precio de mi alquiler actual es superior a lo que marca el sistema nacional de precios? El sistema de precios solo se aplicar¨¢ a contratos firmados a partir del 13 de marzo. Otra cosa es, apunta el Sindicato de Inquilinos, que si se consulta y existe una diferencia, se intente negociar una rebaja, lo que depender¨¢ del casero.

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