La regulaci¨®n del precio del alquiler: una norma espa?ola que solo se aplicar¨¢ en Catalu?a

La regulaci¨®n del alquiler en Catalu?a que entrar¨¢ en vigor el d¨ªa 11 de marzo bajo el paraguas de la ley de vivienda espa?ola, es una situaci¨®n ins¨®lita. La Generalitat de Catalu?a regul¨® los alquileres a trav¨¦s de un decreto de contenci¨®n de rentas que estuvo en vigor entre septiembre de 2020 y marzo de 2022. Pero el Tribunal Constitucional tumb¨® la regulaci¨®n, recurrida por el Gobierno, con el argumento de que no era competencia auton¨®mica. Ahora, con la ley de vivienda de ¨¢mbito estatal en vigor desde mayo del a?o pasado, la ¨²nica comunidad aut¨®noma que ha solicitado regular los alquileres es Catalu?a. El sector inmobiliario (API, inmobiliarias, portales de internet o consultoras) alertan de que poner coto a los precios reducir¨¢ la oferta, lo que perjudicar¨¢ a las familias m¨¢s vulnerables, y espantar¨¢ a los inversores, poco amigos de los cambios legislativos. En cambio, el Sindicato de Inquilinas, que impuls¨® la regulaci¨®n catalana, celebra la protecci¨®n y aplaude la marcha, si se produce, de los inversores m¨¢s agresivos.

Colegio de APIS: ¡°Desestructura el mercado¡±. Desde el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, su portavoz y director del ¨¢rea jur¨ªdica, Carles Sala, es muy duro con la nueva legislaci¨®n: pone en cuesti¨®n su legalidad, entiende que distorsiona el mercado y ve ¡°absurdo¡± regular unas cuestiones para todo el territorio espa?ol y otras no. ¡°La ley de vivienda encubre una diversidad regulatoria de cuya legalidad dudamos¡±, apunta y a?ade: ¡°No solo se rompe la igualdad y la l¨®gica interna cuando, en base a unos criterios objetivos de mercado tenso, uno decide aplicar la contenci¨®n de rentas y el resto no, sino que adem¨¢s desestructura el mercado y genera una gentrificaci¨®n de inversi¨®n en la promoci¨®n o adquisici¨®n de viviendas para destinarlas al alquiler hacia los mercados que no aplican la regulaci¨®n [como el alquiler de temporada]¡±. Adem¨¢s, cuestiona que una misma regulaci¨®n se aplique en seg¨²n qu¨¦ aspectos a todo el territorio y solo en una parte en otros: ¡°Es absurdo regular para todo el territorio el incremento anual de los contratos de alquiler, y que cada comunidad aut¨®noma decida la contenci¨®n de rentas en los nuevos contratos, y los criterios sobre a qu¨¦ viviendas se aplica dentro de la zona tensa¡±. Los API tambi¨¦n ven ¡°rid¨ªcula la conceptualizaci¨®n de gran tenedor¡±: a partir de 10 viviendas en la ley, que Catalu?a ha rebajado a cinco casas. En Barcelona, casi la mitad de los pisos de alquiler son de propietarios que tienen cinco o m¨¢s casas.

Sindicato de Inquilinas: ¡°Inquilinos m¨¢s protegidos en Catalu?a¡±. La portavoz del Sindicato de Inquilinas, Marta Ill, entiende que la entrada en vigor de la regulaci¨®n proporcionar¨¢ ¡°una mayor protecci¨®n en Catalu?a, lo que ser¨¢ un agravio para los que no viven aqu¨ª, que tendr¨¢n el derecho a la vivienda menos protegido¡±. El sindicato, que impuls¨® la primera regulaci¨®n del alquiler que existi¨® en Catalu?a, rechaza las voces que afirman que la oferta desapareci¨® o que se produjeran efectos ¡°negativos sobre el mercado por el hecho de proteger a los m¨¢s vulnerables¡±. ¡°Ser¨ªa como decir que el mercado no funciona cuando se aplica un salario m¨ªnimo¡±, ejemplifica. Ill tambi¨¦n responde a las voces que afirman que se esfumar¨¢ parte de la oferta de pisos de alquiler, tal y como asegura parte del sector: ¡°Son contratos de alquiler basura, como los laborales, con menos protecci¨®n a los inquilinos, se exponen a subidas indiscriminadas¡­ Si hay empresas que realizan pr¨¢cticas contractuales agresivas, que se marchan de Catalu?a; nos alegraremos y en contrapartida el mercado generar¨¢ nuevos alquileres en condiciones m¨¢s favorables para los vecinos¡±. Sobre una eventual salida de inversores de Catalu?a, lo celebra: ¡°Si se marchan los que buscan rentabilidades alt¨ªsimas a base de exprimir a los inquilinos dej¨¢ndoles desprotegidos y sin derechos, no nos convienen como sociedad¡±.

Forcadell: ¡°Un mercado a dos velocidades y precios al alza¡±. En una inmobiliaria veterana en el mercado como es la barcelonesa Forcadell, su director del departamento de administraci¨®n de alquileres, ?lex Vazquez, se muestra muy pesimista y ve un mercado ¡°a dos velocidades¡±. ¡°El del alquiler ya es un mercado muy mermado, no tiene nada que ver con c¨®mo estaba antes de la pandemia. Con la primera regulaci¨®n ya se perdi¨® mucha oferta, y ahora m¨¢s. No hay inversi¨®n, la gente que quiere invertir en residencial, con estas restricciones en vigor, se va a comprar a otro lado, a las comunidades que han decidido no regular el alquiler¡±, relata para concluir: ¡°Ser¨¢ un mercado a dos velocidades, donde hay oferta libre se ajusta oferta y demanda; y aqu¨ª el alquiler ha pasado a ser una cuota muy peque?a¡±. Sobre los precios, asegura que habr¨¢n aumentado durante los dos a?os que el alquiler no ha estado regulado en Catalu?a: ¡°Algunos han subido precios para protegerse¡± antes de que entre en vigor la limitaci¨®n.

Savills: ¡°M¨¢s inversi¨®n en Madrid¡±. En la consultora Savills, responden a cu¨¢l ser¨¢ la afectaci¨®n de la regulaci¨®n del alquiler en Catalu?a comparando los datos de inversi¨®n residencial en Madrid y Barcelona: ¡°La inversi¨®n en residencial en alquiler en la provincia de Barcelona alcanz¨® 200 millones de euros en 2023, frente a los 1.800 millones en Madrid¡±. Una diferencia en la capacidad de atracci¨®n de inversiones en las dos ciudades que atribuyen a la legislaci¨®n.

Idealista: ¡°Las familias tienen m¨¢s complicado acceder a una vivienda¡±. Francisco I?areta, portavoz de Idealista, considera que la regulaci¨®n del alquiler en Catalu?a ¡°supone volver a tropezar con la misma piedra, cometer los mismos errores que han llevado al mercado catal¨¢n, y concretamente a Barcelona, a convertirse en el mercado m¨¢s tensionado y en el que las familias tienen m¨¢s complicado acceder a una vivienda¡±. ¡°Todas las medidas tomadas sin consenso y que buscan perseguir a los propietarios han tenido como consecuencia la desaparici¨®n de gran parte de la oferta de viviendas en alquiler, incrementando la tensi¨®n sobre los precios y generando colas y castings para acceder a alguna de las pocas viviendas disponibles¡±, asegura. A?ade que la aprobaci¨®n de la ley de vivienda ¡°ya ha generado un importante retraimiento de la oferta a nivel nacional¡±, que en Catalu?a tendr¨¢ una especial presi¨®n, una ¡°salida de stock que empeorar¨¢ las condiciones de acceso de las familias al alquiler¡±, sobre todo las m¨¢s vulnerables. ¡°La ¨²nica manera de reducir los precios y mejorar la accesibilidad de las familias al alquiler pasa por aumentar de forma significativa la oferta de viviendas legislando desde el di¨¢logo¡±, concluye.

Pisos.com: ¡°Se pierden inversiones y empleos¡±. El director de estudios y portavoz del portal inmobiliario Pisos.com, Ferran Font, admite que para la empresa la afectaci¨®n de la legislaci¨®n del alquiler ser¨¢ ¡°relativa¡±, porque los particulares que buscan pisos no elegir¨¢n otra ciudad. Otra cosa es el sector: ¡°Qu¨¦ inter¨¦s pueden tener inversores, promotores, constructores en generar nueva oferta en Catalu?a, si aqu¨ª empeora la situaci¨®n y se pierden oportunidades de inversi¨®n y empleos¡±.

C¨¢mara de la Propiedad Urbana: ¡°Los caseros no tendr¨¢n incentivos de mejora del parque¡±. El gerente de la C¨¢mara de la Propiedad Urbana de Barcelona, Oscar Gorgues, admite que el mercado est¨¢ desequilibrado entre oferta y demanda, lo que ¡°impulsa los precios al alza¡± y excluye a las rentas m¨¢s modestas. Considera que la regulaci¨®n no favorecer¨¢ la aportaci¨®n de nueva oferta y ¡°puede provocar la salida del mercado de algunos inversores que descartar¨¢n el mercado catal¨¢n¡±. Gorgues tambi¨¦n vaticina ventas de pisos de alquiler por parte de sus propietarios y que el parque de alquiler ¡°se degrade¡± porque los caseros ¡°no tendr¨¢n incentivos de mejora y mantenimiento¡±. Sobre la demanda, considera que con la regulaci¨®n en Catalu?a ¡°se potencia la aparici¨®n de nueva demanda¡± por parte de personas que ¡°ver¨¢n en esos territorios con precios regulados una oportunidad ante otras ¨¢reas con precios libres¡±.

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