Di¨¢logo social tripartito en la nueva ley de vivienda

Vivimos d¨ªas cruciales para el mercado residencial en Espa?a, mientras el Gobierno ultima la primera Ley Estatal de Vivienda de la democracia. El acceso a la vivienda se ha convertido en una de las principales preocupaciones de nuestra sociedad. No en vano hemos sufrido tres crisis de vivienda consecutivas: la gran crisis inmobiliaria que arranc¨® en 2007, las fuertes escaladas en los precios de alquiler a partir de 2014 y, finalmente, la nueva emergencia habitacional, causada por la crisis de la covid-19.

La nueva ley, que se presentar¨¢ ante el Congreso pr¨®ximamente, tendr¨¢ en la regulaci¨®n del alquiler su punto m¨¢s controvertido, pues las principales fricciones se dan en el alquiler, un mercado muy tensionado por una demanda creciente y una oferta claramente insuficiente. Esta situaci¨®n ha derivado a menudo en conflicto entre inquilinos y propietarios; los primeros piden rentas asequibles y estables, mientras que los segundos centran sus requerimientos en la obtenci¨®n de rentabilidad, facilidad a la hora de recuperar la vivienda y seguridad jur¨ªdica. El conflicto se ha visto avivado por un mercado tenso e inasequible y un marco regulatorio inestable.

A pesar de la polarizaci¨®n de las posiciones, existe un amplio espacio de consenso, en el que la asequibilidad del arrendatario y el beneficio razonable del arrendador sean factibles. Para ello, son imprescindibles varios factores: alejar el debate del plano ideol¨®gico y llevarlo al terreno t¨¦cnico, exigir coordinaci¨®n entre las diferentes administraciones p¨²blicas y articular un mercado residencial profesional, transparente y organizado a trav¨¦s de un tejido asociativo rico y diverso que represente los intereses leg¨ªtimos de las partes. La clave es articular un marco regulatorio estable, consensuado y coherente, capaz de ofrecer seguridad jur¨ªdica al propietario y seguridad residencial al inquilino.

Para que este marco regulatorio sea consensuado, debemos inspirarnos en aquellas pr¨¢cticas que han resultado exitosas en pa¨ªses de nuestro entorno. Suecia lleva configurando su sistema de vivienda desde 1970 a trav¨¦s de la negociaci¨®n colectiva y el di¨¢logo social, mediante los que los sindicatos de inquilinos, asociaciones de propietarios y Gobierno negocian los aspectos fundamentales de la regulaci¨®n del mercado de la vivienda. En Alemania, desde 1975, asociaciones de inquilinos y de propietarios pactan la regulaci¨®n de los precios del alquiler, negociando una tabla de valores correctores que se aplica seg¨²n las caracter¨ªsticas de cada vivienda, corrigiendo, si procede, el precio limitado. Tanto Suecia como Alemania nos llevan d¨¦cadas de ventaja en su empe?o por configurar un mercado residencial sano y profesionalizado. Nuestro mercado de vivienda no puede esperar m¨¢s, debemos empezar cuanto antes a converger con aquellas pr¨¢cticas que han proporcionado buenos resultados. ?Por qu¨¦ no regular la pol¨ªtica de vivienda, como ya hacemos con la pol¨ªtica laboral, a trav¨¦s del di¨¢logo social tripartito? El di¨¢logo social tripartito se ha mostrado como un instrumento democr¨¢tico de cooperaci¨®n y creaci¨®n de consensos entre los interlocutores sociales que produce regulaciones m¨¢s leg¨ªtimas y de mayor calidad.

Proponemos que la Ley Estatal de Vivienda instituya un Consejo Tripartito de Vivienda, como un ¨®rgano consultivo independiente, que re¨²na a sindicatos de trabajadores e inquilinos, asociaciones de propietarios y promotores, y al sector p¨²blico, con representaci¨®n de comunidades aut¨®nomas y ayuntamientos, para negociar las pol¨ªticas p¨²blicas, el marco regulatorio y otros aspectos que afecten a este mercado. Como en el caso de la regulaci¨®n laboral, es fundamental reconocer jur¨ªdicamente a los sindicatos de inquilinos y a las asociaciones de propietarios como representantes leg¨ªtimos de las partes ante el Gobierno en materia de vivienda.

Las funciones de este Consejo Tripartito ser¨ªan el intercambio y producci¨®n de informaci¨®n, la consulta con dict¨¢menes preceptivos, la negociaci¨®n, la toma consensuada de decisiones y la evaluaci¨®n participada. Asimismo, ser¨ªa necesario un pacto transversal entre los diferentes partidos pol¨ªticos para que el di¨¢logo social tripartito fuera posible al margen de qui¨¦n gobierne en cada momento. Llevamos demasiados a?os asistiendo a cambios regulatorios de diferente signo impulsados por las diferentes administraciones p¨²blicas, sin que se haya mantenido ni siquiera un intercambio formal de impresiones con los actores afectados. El Consejo Tripartito de Vivienda dar¨ªa un cauce institucional y formal de participaci¨®n que pondr¨ªa fin a a?os en los que se ha legislado a espaldas, en ocasiones, del sector inmobiliario y, en ocasiones, de los inquilinos.

Resolver el problema del acceso a la vivienda no es una tarea f¨¢cil, pues las inercias del mercado residencial son muy poderosas y es dif¨ªcil incidir en ellas. La soluci¨®n la hallaremos en un paquete de medidas diversas, llevadas a cabo durante un largo periodo de tiempo. El di¨¢logo social tripartito no cambiar¨¢ nuestro mercado de la noche a la ma?ana, pero es indispensable para que se lleven a cabo medidas m¨¢s leg¨ªtimas y de mayor calidad. De lo que se trata es de dise?ar un sistema de vivienda en el que todos salgan ganando.

Anna Gener es consejera delegada de Savills Aguirre Newman Barcelona y Eduardo Gonz¨¢lez de Molina es investigador asociado en The GovLab de la Universidad de Nueva York.