El debate | ?Hay que intervenir el mercado del alquiler?

La falta de oferta de alquiler en las grandes ciudades est¨¢ expulsando a los j¨®venes y a la clase media que no puede ahorrar para comprar una vivienda. La inflaci¨®n del alquiler es mucho m¨¢s r¨¢pida que el aumento de salarios. Se trata hoy de un problema de extraordinaria relevancia, con ramificaciones econ¨®micas y sociales. El enfoque del Gobierno central ha sido buscar m¨¢s transparencia en el sector con un ¨ªndice de rentas y proponer una f¨®rmula para topar los alquileres en zonas tensionadas. Por ahora, solo lo va a aplicar Catalu?a.

En nuestro debate de hoy, Carme Trilla Bellart (exdirectora de Vivienda de Catalu?a entre 2004 y 2011) se pronuncia a favor del control de precios, mientras el catedr¨¢tico Sergio Nasarre Aznar afirma que esta medida solo desplaza el problema y perjudica a los m¨¢s humildes.

Control inmediato contra el problema m¨¢s cr¨ªtico de Espa?a

CARME TRILLA

En Espa?a estamos viendo hoy un shock de demanda de vivienda fruto de la floraci¨®n de la demanda que estuvo retenida durante la crisis entre 2008 y 2015, y del importante crecimiento migratorio de los ¨²ltimos a?os. Esta demanda, canalizada mayoritariamente hacia el alquiler, choca con rigideces de oferta del escas¨ªsimo parque p¨²blico (2,5% del total) y el muy limitado parque de alquiler privado (16%). De ah¨ª los aumentos extraordinarios de precios no seguidos por aumentos en la capacidad de pago de los hogares: desde principios de este siglo la renta familiar media en Catalu?a, por ejemplo, ha crecido un 58%, frente a un 114% de los alquileres medios.

Este proceso est¨¢ haciendo pr¨¢cticamente imposible el acceso a una vivienda digna a los hogares con ingresos por debajo de los 25.000 euros anuales, que son la mayor porci¨®n de la demanda de alquiler. Y pone en grav¨ªsimo riesgo de desahucio a los hogares que ya estando en alquiler temen el fin de su contrato y una renovaci¨®n a un nuevo precio que no se ajustar¨¢ al crecimiento del IPC, sino a la libre decisi¨®n del propietario. M¨¢s de un mill¨®n de hogares que viven en alquiler destinan m¨¢s del 40% de sus ingresos al pago de la vivienda y suministros, con lo que su situaci¨®n es altamente incierta.

Probablemente, este es el problema social m¨¢s cr¨ªtico de Espa?a por su dramatismo intr¨ªnseco y por los colaterales que genera: problemas de salud f¨ªsica y mental, j¨®venes no emancipados, baja tasa de natalidad, hacinamiento, infravivienda, desahucios y pobreza infantil cronificada.

?C¨®mo poner remedio a esta situaci¨®n? Sin duda hay que incrementar la oferta de alquiler asequible por todos los medios. Para ello hay que exprimir al m¨¢ximo el parque existente movilizando viviendas vac¨ªas, poner al d¨ªa los par¨¢metros de densidad de las ciudades, propiciar cambios de usos de locales y edificios hacia la vivienda y limitar el n¨²mero de viviendas que no se destinan a residencia habitual. Y, por supuesto, construir nuevas viviendas.

Pero para que todo ello se traduzca en un equilibrio razonable entre coste de la vivienda e ingresos de los hogares hace falta tiempo y el tiempo corre en sentido contrario al sufrimiento social. Es por esta raz¨®n por la que, al igual que en muchas ciudades occidentales fuertemente tensionadas por los precios de alquiler, se recurre a necesarias medidas inmediatas de control. Y es aqu¨ª donde se rompe el consenso social.

El sector inmobiliario argumenta apocal¨ªpticamente que las medidas de control son la antesala de la desaparici¨®n del mercado del alquiler. Se aduce, por ejemplo, que en Barcelona el volumen de oferta est¨¢ cayendo a causa de la aplicaci¨®n del control de rentas del a?o 2021. Lo cierto es que el parque de alquiler de la ciudad, seg¨²n datos del Incas¨°l, se ha casi duplicado desde el a?o 2010 hasta finales de 2023 (de 130.000 a 243.000 unidades). El descenso de nuevos contratos en los a?os 2022 y 2023 se debe a la mucho menor rotaci¨®n derivada del alargamiento de la duraci¨®n de los contratos (de tres a?os a cinco o siete a?os), que introdujo el Gobierno de Pedro S¨¢nchez en 2018 y 2019.

Aquellos operadores inmobiliarios que hablan con la mano en el coraz¨®n y no se rasgan las vestiduras afirman que, dado el muy elevado nivel actual de los precios, un periodo acotado de tiempo (de tres a?os) sin crecimiento no pone en peligro las inversiones ni socava su rentabilidad. Pero, para calmar los ¨¢nimos, habr¨¢ que dar muestras claras de la voluntad de trabajar intensamente en las antes citadas medidas estructurales para que, tras los tres a?os, la situaci¨®n haya mejorado efectivamente.

Una bater¨ªa de medidas de concertaci¨®n con los propietarios privados para que recuperen confianza y seguridad en su actividad, y para que ofrezcan las viviendas a precios por debajo de los actuales, coadyuvar¨ªa a conseguir que los inquilinos mejorasen su situaci¨®n y expectativas, de forma que aquellos que son imprescindibles para asegurar el crecimiento del parque de alquiler encontraran el clima y las condiciones favorables para hacerlo.

Otra vez el control de renta y de nuevo perjudicando a los que m¨¢s lo necesitan

SERGIO NASARRE

Reducci¨®n de la oferta de viviendas en alquiler, paralizaci¨®n de nuevas construcciones con tal fin, deterioro progresivo del stock inmobiliario, reducci¨®n de la movilidad laboral y aumento de las ventas de viviendas (con su consiguiente concentraci¨®n en el contexto actual) son algunos de los efectos que invariablemente ha provocado el control de rentas en las ciudades de cinco continentes, seg¨²n han concluido 206 estudios acad¨¦micos disponibles sobre la materia entre 1967 y 2023 (seg¨²n un estudio de Konstantin Kholodilin en 2024). Pero ?no es el control de renta una pol¨ªtica para reducir la renta? Eso pretende, aunque es una medida esencialmente populista porque, como se ha demostrado acad¨¦micamente, sus perjuicios superan a sus beneficios. ?Y cu¨¢nto baja? Seg¨²n la experiencia comparada, un 9,4% de media, aunque probablemente se empezar¨¢ a notar en Catalu?a pasados los primeros a?os de aplicaci¨®n, porque el c¨¢lculo del ¨ªndice de precios publicado ha incorporado las dram¨¢ticas subidas de los alquileres hasta 2022 y por la congelaci¨®n al contrato anterior.

Lo que se suele obviar es que, la reducci¨®n en las zonas tensionadas (una sola en Catalu?a, que comprende 140 municipios) implica un aumento de media del 4,8% de las rentas en los municipios fuera de ellas por la paralizaci¨®n del mercado en las primeras. Bueno, pues sale rentable, podr¨¢n decir sus partidarios. Pues tampoco. Los estudios elaborados sobre los efectos de la experiencia catalana de la inconstitucional Ley catalana 11/2020, de control de rentas, concluyen que la reducci¨®n de la renta se produjo solo los primeros meses (efecto de la amenaza con multas de hasta 90.000 euros) pero luego se detectaron los comportamientos seculares desde que existen los controles de precios en civilizaciones antiguas: venta de productos alternativos o complementarios; retirada y reserva de las mejores piezas que son reemplazadas por peores esperando mejores tiempos, de manera que las que ofrec¨ªan a menor precio se suben al m¨¢ximo posible porque habr¨¢ demanda; pagos bajo mano; alquileres desorbitados de trasteros y parkings; rehabilitaciones peculiares, etc. Adem¨¢s, tras la inconstitucionalidad, se produjo el ¡°efecto rebote¡± con un incremento inusitado de los precios. Recordemos que la declaraci¨®n de zona tensionada catalana del pasado 14 de marzo ha sido impugnada judicialmente y la Ley 12/2023 ha sido recurrida de inconstitucionalidad en los preceptos que introducen el control de renta.

?Y qu¨¦ podemos hacer? Primero aceptar que el problema del aumento sostenido de las rentas en las ciudades con cierto dinamismo en Espa?a ha sido provocado por pol¨ªticas err¨¢ticas de vivienda estos ¨²ltimos 15 a?os que han impedido a much¨ªsimas familias acceder a la propiedad de una vivienda y se han visto forzadas a alquilar, especialmente tras las leyes 1/2013 y 5/2019. Mientras otros, los fondos y grandes patrimonios, han aprovechado para acaparar y convertirlos en sus inquilinos. Adem¨¢s, no se ha llevado a cabo ninguna pol¨ªtica de vivienda de car¨¢cter estructural a nivel nacional, que se hubiese traducido en resultados m¨¢s estables a medio o largo plazo, como la promoci¨®n de la cohesi¨®n territorial (nadie se ocupa de la Espa?a vaciada) o la diversificaci¨®n de las formas de tenencia de la vivienda (a trav¨¦s de f¨®rmulas dominicales que la hacen asequible, como la propiedad compartida y temporal, introducidas, y no promocionadas por intereses de unos y de otros, en Catalu?a en 2015), que est¨¢n incluidas en el Informe Espa?a 2050 de Presidencia del Gobierno de 2021, pero ignoradas por la inane Ley de Vivienda 12/2023. Esta no solo dificultar¨¢ el acceso a la vivienda de los que no la tienen a trav¨¦s de medidas como el citado control de renta, sino que ha hecho m¨¢s dif¨ªcil el desalojo de los okupas y expropiando la propiedad de las viviendas incluso a los que tienen un pisito, al haberla convertido en una especie de tenencia tutelada por el Estado, que se ver¨¢ qu¨¦ consecuencias tiene.

En fin, estamos ante otro caso de pensamiento m¨¢gico, que ignora toda la experiencia hist¨®rica e internacional. Lo peor de todo es que los mayores perjudicados ser¨¢n los m¨¢s vulnerables, a los que nadie querr¨¢ alquilar.