La piqueta amenaza los edificios fantasma

A Espa?a le est¨¢ costando varios a?os superar la resaca de la burbuja inmobiliaria. Y para dejar atr¨¢s la borrachera ha tenido que pasar por varias fases. En el pa¨ªs donde se supon¨ªa que la vivienda nunca perd¨ªa valor, las inmobiliarias ¡ªpero tambi¨¦n los ciudadanos¡ª tuvieron que asumir una rebaja general de los precios. Y las mayores compa?¨ªas del mundo han tenido que someterse a una cura de humildad, encoger e incluso desaparecer. Ahora el sector, incluyendo a las entidades financieras y el banco malo, empieza a plantearse qu¨¦ debe hacer con uno de los lastres que mantienen pr¨¢cticamente varada la actividad: el enorme stock de viviendas sin vender, no solo las ya construidas, sino tambi¨¦n las que est¨¢n en camino. Como ya sucediera en Irlanda o Estados Unidos, que tambi¨¦n se despertaron de forma abrupta del boom, la piqueta podr¨ªa ser la soluci¨®n a parte del problema.

El parque de viviendas nuevas sin vender se sit¨²a entre las 675.000 que arrojan los ¨²ltimos c¨¢lculos del Ministerio de Fomento y las 815.000 que estim¨® CatalunyaCaixa en su ¨²ltimo informe. A esa cantidad de viviendas vac¨ªas se une cerca de medio mill¨®n de casas m¨¢s que est¨¢n en construcci¨®n, seg¨²n las estimaciones del sector y las que hizo el propio ministerio antes de que empezara la crisis. Las zonas con mayor proporci¨®n de viviendas vac¨ªas sin vender son, por orden, Castell¨®n ¡ªuna de cada cuatro casas buscaba propietario, seg¨²n el informe de CatalunyaCaixa¡ª, Toledo, Murcia, Almer¨ªa, Tarragona, La Rioja, Alicante y M¨¢laga.

La mayor¨ªa de estos inmuebles est¨¢n en Castell¨®n, Toledo, Murcia y Almer¨ªa

A pesar de que los inversores y los compradores extranjeros est¨¢n volviendo al ladrillo, el ritmo de ventas todav¨ªa es muy lento para absorber todo ese stock. En el primer semestre de este a?o, seg¨²n el Ministerio de Fomento, salieron al mercado 23.118 viviendas. La cifra es irrisoria en comparaci¨®n con la ¨¦poca del boom, cuando en un semestre se levantaban cerca de 300.000 casas. A pesar de ello, no se consiguieron vender todas, solo 20.770 hasta junio. ¡°Hay sitios donde las viviendas no valen nada por calidades o por ubicaci¨®n y que solo tienen costes para el contribuyente¡±, explica el profesor de Econom¨ªa de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos.

La Sociedad de Gesti¨®n de Activos Procedentes de la Reestructuraci¨®n Bancaria (Sareb) aprob¨® el pasado mes de marzo un plan de negocio que reserva 103 millones de euros para demoliciones de edificios. Se trata de una cantidad algo inferior a la que se destina a mantenimiento de edificios (130 millones) y obras en curso (133 millones). Fuentes de la Sareb explican que las demoliciones nunca se realizar¨¢n con promociones terminadas, sino con obras que est¨¦n en curso, y que el derribo no ser¨¢ inmediato.

Un analista dice: "Es sano derruirlos antes de que sean gravosos para el ciudadano"

Espa?a no ser¨ªa, no obstante, el primer pa¨ªs que recurre a esta medida. En Irlanda, con 4,5 millones de habitantes, hay unas 300.000 viviendas vac¨ªas, la mayor¨ªa de las cuales se hallan en grandes urbanizaciones hoy pr¨¢cticamente deshabitadas que se conocen como ghost estates (pol¨ªgonos fantasma). El banco malo irland¨¦s (Nama) ya ejecut¨® el a?o pasado el derribo de varios inmuebles. ¡°La demolici¨®n de casas ha sucedido en algunas localidades irlandesas. Esas ¨¢reas estaban lejos de los principales centros urbanos, donde la demanda todav¨ªa est¨¢ presente. Tras cuatro o cinco a?os sin construcci¨®n, el mercado de Dubl¨ªn muestra los primeros signos de estabilidad con una ligera subida despu¨¦s de que se produjera una rebaja de entre el 40% y el 50%¡±, afirma Brendan Williams, profesor de Urbanismo del University College de Dubl¨ªn.

En EE UU tambi¨¦n ha habido demoliciones. California, que igualmente sufri¨® los estragos del delirio inmobiliario, un banco tejano en 2009 decidi¨® derribar 16 inmuebles en Victorville, una ciudad de 107.000 habitantes del sur del Estado, que estaban a medias porque el precio de venta no hubiera compensado los costes de construcci¨®n.

Tanto las entidades financieras como la Sareb est¨¢n ahora dedicadas por completo a vender el stock de viviendas que est¨¢ terminado. ¡°Cualquier cosa a un determinado precio se puede vender. Con una condici¨®n: que est¨¦ terminado¡±, afirma el consejero delegado de Foro Consultores, Luis Corral. El paradigma de esa m¨¢xima es la promoci¨®n de El Pocero, en Sese?a (Toledo), que heredaron Banco Santander y el Sabadell. Ambos se deshicieron de todos los pisos, pero a 60.000 euros. Quienes adquirieron uno de esos pisos antes de que estallara la burbuja abonaron unos 240.000 euros, aseguran fuentes del mercado. ¡°Hay casos en los que se ha vendido el suelo a un valor de cero euros y con un coste de reposici¨®n superior al de venta¡±, afirma Corral.

En Sese?a se han vendido por 60.000 euros pisos que antes costaban 240.000

Esas viviendas, pues, pudieron venderse a 60.000 euros porque los bancos asumieron p¨¦rdidas. Pero en Espa?a hay miles de casas en construcci¨®n, en muchos casos esqueletos de proyectos que llevan a?os abandonados. Francesc Mu?oz, director del Observatorio de la Urbanizaci¨®n de la Universidad Aut¨®noma de Barcelona (UAB), pone el caso de una urbanizaci¨®n en La Muela (Zaragoza). ¡°All¨ª hay dos enclaves. Uno con viviendas acabadas en el que hay solo un pu?ado de vecinos y otro con la urbanizaci¨®n terminada que dispone de servicios como el sistema el¨¦ctrico, alcantarillado e incluso mobiliario urbano pero en el que no vive nadie¡±, cuenta Mu?oz. Esta semana, sus alumnos del m¨¢ster en Intervenci¨®n y Gesti¨®n del Paisaje deber¨¢n presentar un proyecto para recuperar ese complejo. ¡°En solo dos a?os el espacio se ha degradado much¨ªsimo¡±, explica Mu?oz.

El deterioro de los edificios es, precisamente, uno de los motivos que justificar¨ªa derribos, puesto que estos acarrean un elevado coste de mantenimiento e incluso inciden en el precio del resto de inmuebles de la zona. En EE UU se ha analizado el coste de un edificio desocupado despu¨¦s de que entre 2000 y 2010 quedaran 4,5 millones de viviendas vac¨ªas, lo cual supon¨ªa un incremento del 44% del parque de casas sin ocupar, seg¨²n la Brookings Institution. Este informe se?ala, adem¨¢s, que la ciudad de Filadelfia gasta cada a?o 20 millones de d¨®lares (14,5 millones de euros) en mantener las propiedades vac¨ªas, que arrastran a la baja los precios del resto de inmuebles hasta provocar una depreciaci¨®n conjunta de 3.600 millones de d¨®lares (2.608 millones de euros).

Filadelfia destina 20 millones de d¨®lares al a?o a mantener propiedades vac¨ªas

Alan Mallach, investigador en Brookings, explica que en Estados Unidos se produjeron algunas demoliciones de edificios de obra nueva por parte de bancos que consideraron que iba a resultar muy caro acabar con las obras. Sin embargo, ciudades como Filadelfia, Detroit, Cleveland o Buffalo han tenido que adoptar la ¡°demolici¨®n a gran escala¡± como ¡°medio para reducir un exceso de oferta a largo plazo¡±. Las Administraciones han gastado, seg¨²n sus c¨¢lculos, cerca de 200 millones de d¨®lares (144,9 millones de euros) en estas operaciones de derribo.

El problema de La Muela, y de muchas otras urbanizaciones, es parecido, solo que en lugar de edificios antiguos se trata de inmuebles sin terminar que se hallan en zonas hoy sin apenas demanda. ¡°No veremos derribos masivos ni inmediatos, porque el ciudadano todav¨ªa est¨¢ en la fase de asumir que su vivienda no vale lo mismo que antes. Pero s¨ª es sano que eso ocurra, que echen abajo inmuebles para que el contribuyente no deba mantener esos esqueletos a trav¨¦s de los impuestos municipales¡±, sostiene Fernando Encinar, de Idealista.com.

Gonzalo Bernardos, no obstante, considera que la picota no tiene por qu¨¦ ser el ¨²nico destino para estos inmuebles. La Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), por ejemplo, ha puesto de manifiesto las necesidades urgentes de vivienda social con la ocupaci¨®n de un edificio de la Sareb en la localidad de Salt (Girona), cuyo desalojo fue parado por el Tribunal de Estrasburgo. ¡°Como m¨ªnimo, la Sareb deber¨ªa haber cedido las viviendas a los Ayuntamientos, porque tal vez es complicado ofrecer pisos por un alquiler de 100 euros al mes en Barcelona, pero no en Vilafranca del Pened¨¨s, donde hay viviendas de sobra¡±, se?ala Gonzalo Bernardos, quien propone realizar una nueva planificaci¨®n con el stock que est¨¢ en manos del banco malo. ¡°Los solares sin edificar deber¨ªan destinarse a equipamientos y muchas viviendas podr¨ªan ser destinadas a tareas sociales¡±, expone.

En EE UU, varias ciudades optaron por la demolici¨®n para reducir la oferta

Los derribos que se pueden planear desde la Sareb responden a criterios econ¨®micos. La sociedad, con un 45% de capital p¨²blico, se ha dado un plazo de 15 a?os para liquidar los activos t¨®xicos procedentes de la banca nacionalizada y aportar los eventuales beneficios al conjunto de la sociedad. El economista Julio Rodr¨ªguez, expresidente del Banco Hipotecario Espa?ol, admite tener ¡°dudas¡± sobre la cuenta de resultados del banco malo y recuerda que deber¨ªa tener ¡°un c¨®digo de conducta¡± porque maneja dinero del contribuyente. De igual modo, Rodr¨ªguez es partidario de terminar las obras de inmuebles que est¨¦n avanzados y demoler los que todav¨ªa necesiten mucha intervenci¨®n.

Hay colectivos que opinan, no obstante, que bancos, inmobiliarias y Sareb no solo deber¨ªan pensar en criterios econ¨®micos. ¡°Tambi¨¦n est¨¢n los ecol¨®gicos¡±, recuerda Lola Yllescas, portavoz de Ecologistas en Acci¨®n en Andaluc¨ªa. Yllescas, precisamente, est¨¢ en plena batalla con la Sareb por intentar salvar unos terrenos ubicados en la playa de El Palmar (Vejer, C¨¢diz). El solar es herencia de la especulaci¨®n inmobiliaria que se produjo durante la ¨¦poca de la burbuja, y que llev¨® a Caja Madrid, luego integrada en Bankia, a adquirir la mitad del terreno en el que debe construirse un complejo tur¨ªstico. Ese solar hoy se vende a precio de saldo.

La PAH reclama que se destinen estos inmuebles a alquiler social

Yllescas extiende a los solares la preocupaci¨®n por lo que pueda suceder con las obras que han quedado a medias. Ecologistas en Acci¨®n, dice, est¨¢ demandando que se revise el litoral para salvar todo aquello que esquiv¨® el cemento por la crisis. Pilar Marcos, responsable de la campa?a de Costas de Greenpeace, recuerda que las normas obligan a restaurar ¡°el da?o producido¡±. ¡°No siempre se debe pensar en t¨¦rminos econ¨®micos. Las obras en el litoral se han podido ralentizar, pero no ha habido un cambio en la pol¨ªtica urban¨ªstica y las normas de medio ambiente se siguen flexibilizando¡±, lamenta.

El proceso a¨²n puede ser muy lento. La banca acreedora sigue tratando de reducir su exposici¨®n al inmobiliario a base de reducir sus pr¨¦stamos a las empresas del sector y, adem¨¢s, debe zafarse de las miles de viviendas que se ha ido adjudicando. Por ello, es complicado que se reanuden muchas obras a corto plazo. Los analistas consultados consideran que a medida que se vaya drenando el stock surgir¨¢ la duda de qu¨¦ hacer con lo que hay por construir. Y en algunos casos, se acudir¨¢ a la picota. ¡°Sin duda, un d¨ªa veremos que el telediario abre con una demolici¨®n de una promoci¨®n a medio construir¡±, concluye Fernando Encinar.