El mapa de los apartamentos tur¨ªsticos en la ciudad de Buenos Aires

Buenos Aires no es una excepci¨®n a la tendencia reinante en el turismo urbano mundial, especialmente en formas que trascienden las visitas cortas y los circuitos tur¨ªsticos tradicionales. Cada vez m¨¢s visitantes optan por zonas no necesariamente tan localizadas como en el pasado en puntos concretos de atracci¨®n tur¨ªstica, as¨ª como de estancias m¨¢s flexibles o prolongadas que borran la l¨ªnea entre ser turista y residente temporal. Esta tendencia se ha extendido a lo largo de diversos barrios porte?os, activando tanto mercados y negocios (con sus beneficios) hasta ahora infra-explotados como, en paralelo, conversaciones e incluso reinvidicaciones de cambio. Ahora bien: el fen¨®meno, al igual que sus beneficios y costes, dista de distribuirse de manera pareja en la ciudad.

La plataforma Airbnb, l¨ªder en este tipo de alquileres, proporciona informaci¨®n de localizaci¨®n para cada uno de sus anuncios que, si se trabajan, permiten identificar en qu¨¦ barrios se concentra la mayor densidad de estos alojamientos. El proyecto InsideAirbnb, que recopila estos datos semestralmente y los ofrece en un formato tratable, registr¨® a finales de junio un total de 37.000 opciones en Buenos Aires, incluyendo viviendas completas y habitaciones privadas. De estas, se estima que un 12% aparecen como ¡°no disponibles¡± en los datos recogidos por InsideAirbnb; adem¨¢s, un peque?o porcentaje (0,1%) tiene precios extra?amente altos, una estrategia que siguen algunos anunciantes para sacar de facto su alojamiento de la oferta sin tener que desactivarlo. Lo mismo puede decirse de ofertas de 30 d¨ªas o m¨¢s como m¨ªnimo de noches. Aplicando estos filtros, resultan 32.776 ofertas considerables como activas.

Para evaluar la distribuci¨®n de estos alojamientos en la ciudad, utilizamos los datos del censo de 2010, que nos permiten calcular la proporci¨®n de alojamientos activos por cada 1.000 habitantes en cada barrio. Este an¨¢lisis revela claramente en qu¨¦ zonas de Buenos Aires la presencia de alojamientos de corto y mediano plazo es m¨¢s significativa en relaci¨®n con la densidad existente, y por tanto d¨®nde la percepci¨®n de los mismos por parte de sus habitantes puede ser mayor.

Al observar la cantidad total de alojamientos, se puede ver que ciertos barrios acumulan un n¨²mero considerable. Por ejemplo, San Nicol¨¢s suma 2.140 ofertas en relaci¨®n con 29.000 habitantes, lo que resulta en una ratio elevada de 73 alojamientos por cada 1000 habitantes. Sin embargo, si se ordena por cantidad absoluta de alojamientos, es Palermo el que lidera en n¨²mero con una tercera parte del total, aunque su mayor densidad de viviendas podr¨ªa diluir el impacto o, m¨¢s probablemente, hacer que a su vez se concentre en puntos concretos dentro de este mismo barrio.

De hecho, si aislamos Palermo y lo comparamos con los otros barrios de Buenos Aires con m¨¢s de 100.000 habitantes y, a la vez, m¨¢s de 10 alojamientos activos en Airbnb por cada 1.000, se ve perfectamente este patr¨®n de concentraci¨®n en puntos determinados, en torno a la Av. Juan Bautista Justo. La diferencia con Belgrano y Recoleta, pese a que ¨¦stos tambi¨¦n soportan cantidades considerables, es clara.

Es importante mencionar que ¡°alojamientos¡± incluye diferentes tipos de propiedades, desde viviendas completas de varios tama?os hasta habitaciones en apartamentos compartidos. M¨¢s all¨¢ de la desproporcionada presencia en Palermo y Recoleta, las viviendas grandes parecen concentrarse en San Nicol¨¢s o Belgrano y Retiro, mientras que Balvanera y Monserrat acumulan m¨¢s habitaciones en pisos compartidos.

Esta diversidad tambi¨¦n se refleja en los precios promedio, que var¨ªan seg¨²n el tipo de alojamiento y la ubicaci¨®n. Concretamente, las diferencias entre las viviendas m¨¢s grandes son menores, aunque Palermo sigue liderando esta clasificaci¨®n. En las medianas, la oferta en N¨²?ez o Colegiales equipara al del barrio con m¨¢s oferta. Y en habitaciones hay claramente dos grupos diferenciados, con uno muy por encima de 25.000 y otro en valores m¨¢s comedidos. Todo ello sugiere una variedad y hasta cierto grado de especializaci¨®n por barrio al menos en este tipo de alojamiento.

Los precios m¨¢s elevados benefician a los propietarios, generando ingresos adicionales y promoviendo el consumo en los comercios locales, pero tambi¨¦n pueden tener un impacto negativo en el mercado de alquiler a largo plazo que penalizar¨¢ a los inquilinos actuales: al fin y al cabo el mill¨®n de pesos que podr¨ªa obtenerse en la vivienda promedio de 3-4 plazas de Airbnb en Palermo por 20 noches suponen un cierto incentivo a moverse al mercado de corto o subir precios en el de largo.

Es precisamente motivados por este hecho que la agrupaci¨®n de inquilinos de la ciudad, autodenominada Sindicato Agrupado, propone desde marzo de este a?o una normativa mucho m¨¢s estricta a la actual (que se centra en la obligatoriedad de registrar los alojamientos, algo que en la capital como en otras ciudades del mundo parece dejarse a una mayor¨ªa de la oferta real por fuera). En esencia plantean una limitaci¨®n de licencias a 1.400 y con zonas vedadas a los alojamientos de corta estancia. Propuestas de m¨¢ximos que, si bien se antojan como poco viables pol¨ªticamente por los costes de implementaci¨®n y especialmente para el nutrido sector tur¨ªstico de la ciudad, s¨ª se?alan el nivel de saturaci¨®n al que ha llegado al menos esta parte de la ciudadan¨ªa bonaerense. Vale la pena acabar anotando que, en otras metr¨®polis como Barcelona, medidas de magnitud comparable pasaron de minoritarias a ser implementadas con car¨¢cter de urgencia por gobiernos no necesariamente extremos. Sugiriendo que aunque el dilema sobre qu¨¦ hacer con una gallina que da huevos de oro es complicado de afrontar, a m¨¢s se tarde en hacerlo m¨¢s (y no menos) probable se vuelve que alguien trate de matarla.