Eurovegas: doble juego con el suelo de Alcorc¨®n

Si no falla la intuici¨®n de Esperanza Aguirre, la presidenta de la Comunidad de Madrid que acaba de anunciar su retirada de la vida pol¨ªtica, los terrenos del Ensanche Norte de Alcorc¨®n ser¨ªan los elegidos para que Las Vegas Sands ¡ªel grupo estadounidense presidido por Sheldon Adelson¡ª emplace el macrocomplejo l¨²dico comercial de Eurovegas con una inversi¨®n prevista de entre 15.000 y 20.000 millones de euros a una d¨¦cada vista.

Suelos hoy por hoy no urbanizables por sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, pero que una apelaci¨®n al inter¨¦s general bastar¨ªa para recalificar otra vez. Se pondr¨ªa as¨ª fin al culebr¨®n que desde hace tres lustros se viene moviendo sobre este entorno, el ¨²nico gran espacio que queda por urbanizar en el municipio gobernado desde el pasado a?o por David P¨¦rez, uno de los m¨¢s fieles seguidores de Aguirre.

Quince a?os en los que se han puesto sobre la mesa mil y un proyectos. Todo el mundo sab¨ªa en el municipio que tarde o temprano all¨ª se har¨ªa algo. Son 13 millones de metros cuadrados lindantes con Madrid, entre la A-5, la M-40 y la M-50, demasiado golosos para quedar sin desarrollar. Lo eran en plena burbuja inmobiliaria y lo segu¨ªan siendo una vez acaecida la crisis. Pero ?para hacer qu¨¦? Desde que en 1999 se aprobara el plan general, sobre el Ensanche Norte de Alcorc¨®n se ha especulado al por mayor.

Menos los propietarios mayoritarios de suelo -la familia de constructores Gonz¨¢lez Rodr¨ªguez, el Ministerio de Defensa y algunos promotores como Metrovacesa, Ros y Falc¨®n, Realia, Espacio o Vallehermoso- en el Distrito Norte las idas y venidas han sido continuas.

Bot¨ªn ha pagado 40 millones de euros? a Defensa por suelos lindantes con los terrenos que negocia Eurovegas

Desde aquel ya remoto Parque del Milenio dise?ado en 1999 han cambiando muchas cosas. Entonces, 4,7 de los 12,7 millones de metros cuadrados que ahora se pondr¨¢n a disposici¨®n del grupo estadounidense quedaban clasificados como no urbanizables y apenas se contemplaban viviendas ni tampoco la ciudad deportiva del Atl¨¦tico de Madrid.

Ese mismo a?o todo cambi¨® con la llegada a la alcald¨ªa del popular Pablo Z¨²?iga. Promovi¨® la revisi¨®n del plan general para ampliar los terrenos recalificados donde levantar 33.000 viviendas. Entr¨® en escena el arquitecto Leopoldo Arnaiz, quien adem¨¢s de redactar la revisi¨®n, aprovech¨® la ocasi¨®n para suscribir contratos privados con los propietarios del suelo, comprando suelo a precio de r¨²stico para venderlo como urbanizable. Entre los compradores, la inmobiliaria Metrovacesa.

Pero la recalificaci¨®n no lleg¨® a culminar ya que, cuatro a?os despu¨¦s, la coalici¨®n PSOE-IU, con Enrique Cascallana a la cabeza, retom¨® las riendas del Ayuntamiento, y el proyecto, por en¨¦sima vez, volvi¨® a modificarse, aunque de forma condicionada por los derechos que los propietarios de los terrenos ya hab¨ªan adquirido. Una nueva marcha atr¨¢s aceptada a rega?adientes por esos propietarios, y el momento en el que la familia Gonz¨¢lez Rodr¨ªguez, ya con el apoyo de la reci¨¦n nombrada Esperanza Aguirre como presidenta de la Comunidad de Madrid, se puso a buscar una salida alternativa de espaldas al Ayuntamiento presidido por Cascallana.

Se iniciaba as¨ª una partida a dos bandas. Una opaca y discreta, en busca de un proyecto que desatascara definitivamente la actuaci¨®n en los terrenos situados al norte de Alcorc¨®n, y otra p¨²blica, la que llev¨® a que en diciembre de 2005 se firmara un convenio entre el Ayuntamiento, los propietarios del suelo y el Atl¨¦tico de Madrid, refrendado por la Comunidad, para convertir la futura ciudad deportiva del club rojiblanco en un referente del nuevo desarrollo.

Al final, parece claro qui¨¦n ha ganado la partida. Los planes del Ayuntamiento -con la crisis inmobiliaria convirtiendo cualquier proyecto en inviable al no obtener financiaci¨®n- fueron cayendo en saco roto. La Comunidad de Madrid dej¨® hacer para, al final, tumbar el proyecto, conocedora de las negociaciones soterradas que se llevaban a cabo.

Decidido aparentemente que Eurovegas se har¨¢ en Madrid, y supuestamente en Alcorc¨®n, toca echar n¨²meros de cu¨¢nto le pueden costar a Adelson los terrenos. La opci¨®n de Valdecarros, en la capital, nunca tuvo especial predicamento y la de ¨²ltima hora de Paracuellos-Torrej¨®n de Ardoz, no descartada, pero con algunos obst¨¢culos, como la necesidad de alguna infraestructura y negociar con cerca de doscientos propietarios no agrupados bajo ninguna gestora.

Obviamente ese coste estar¨¢ muy lejos de algunas referencias escasas y lejanas sobre operaciones manejadas en estos terrenos. Como esos casi cien millones de euros que ped¨ªa el Ayuntamiento de Alcorc¨®n a finales de 2008 por 300.000 metros cuadrados (el Consistorio dispone del 5% del suelo), cuando la Corporaci¨®n RTVE tante¨® el mercado en busca de un terreno para su nueva sede.

Y tambi¨¦n estar¨ªa muy por debajo de los 66 euros en los que el Ministerio de Defensa valoraba en 2003 cada metro cuadrado de sus casi 100 hect¨¢reas delimitadas por una l¨ªnea de tiro dentro del Ensanche, en cuyo caso, el total del terreno vendr¨ªa a tener un coste de entre 800 y 900 millones de euros. Tampoco evidentemente se pagar¨ªan a precio r¨²stico (apenas unos 60 millones) por lo que algunas fuentes barajan una cantidad de entre 250 y 300 millones. Hay que tener en cuenta tambi¨¦n que buena parte de esos terrenos, no incluidos en el proyecto, quedar¨ªan apalancados con vistas a obtener por ellos un rendimiento a posteriori una vez que el complejo se asentara.

En l¨ªneas generales, la estructura financiera de c¨®mo piensa Las Vegas Sands promover una inversi¨®n de unos 15.000 millones fue expuesta a principios de verano por Michael Leven, consejero delegado del grupo durante su visita a Espa?a. "En un 20% pondremos cash , en un 15% ser¨¢n retorno de nuestra propia inversi¨®n y el 65% restante a cr¨¦dito", dijo. Inversi¨®n que no se har¨ªa de golpe sino poco a poco replicando el modelo desarrollado en Macao (China). Primero el casino y varios hoteles para despu¨¦s, una vez conseguido el ¨¦xito del proyecto, proseguir con nuevas ampliaciones.

En torno al Ensanche Norte se han producido en los ¨²ltimos a?os, estando ya muy avanzadas las negociaciones con Adelson, algunos movimientos urban¨ªsticos de inter¨¦s. Entre ellos, la compra por parte del Banco Santander de 901.000 metros cuadrados situados estrategicamente entre la M-50, su ciudad financiera en Boadilla y el l¨ªmite de los terrenos donde estar¨ªa emplazado el complejo Eurovegas. La entidad presidida por Emilio Bot¨ªn pag¨® al Ministerio de Defensa m¨¢s de cuarenta millones de euros.

Tras la operaci¨®n, hace dos a?os, la Comunidad de Madrid declar¨® la finca de inter¨¦s social o utilidad p¨²blica, y el banco abon¨® al Ayuntamiento de Boadilla 2,1 millones a cambio de las cesiones que le correspond¨ªan.

De momento no hay mayores movimientos. La mayor parte de este terreno se mantendr¨ªa como urbanizable de especial protecci¨®n, con edificios limitados a una sola planta, cuatro metros de altura y una edificabilidad m¨¢xima de 500 metros por cada 35.000 metros cuadrados.

El resto de la finca adquirida a Defensa dispone de 196.200 metros urbanizables, de los que casi 165.000 podr¨ªan acoger equipamientos de cualquier uso (espacios comerciales, hospitales u hoteles) a edificar sobre parcelas m¨ªnimas de 10.000 metros con inmuebles de tres plantas y una altura m¨¢xima de 15 metros. A?os despu¨¦s el desembolso de los 40 millones que hizo el Santander adquiere sentido.