B¨²squeme un local para vivir

Cuando los precios de la vivienda se disparan ¡ªen la ciudad de Madrid, los del alquiler han subido casi un 40% en cuatro a?os, y los de la venta, un 27%¡ª, las soluciones alternativas florecen. Por ejemplo, la de convertir los locales comerciales en vivienda. Los expertos del sector inmobiliario no tienen dudas del auge de esta opci¨®n, que ya fue muy popular en la ¨¦poca del bum inmobiliario, y los pocos datos parciales que el Ayuntamiento de Madrid ha conseguido reunir para este diario lo confirman. En el distrito Centro, las peticiones para cambiar el uso de un inmueble de comercial a residencial han crecido un 213% en solo dos a?os, pasando de 23 en 2015 a 72 en 2017, y en el primer trimestre de 2018 ya iban 19. Y en el extremo norte de la ciudad, en Fuencarral-El Pardo, la subida ha sido del 253%, de 15 a 53, con un acumulado hasta el pasado marzo de 23. En Latina, han sumado 29 solo en el primer trimestre.

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La moda de convertir un local en vivienda regresa a las calles

Vivir en un local comercial para esquivar el precio de la vivienda

Miguel Otero Vidal, de la plataforma Backhome.es, pone el ejemplo de una obra que acaba de terminar en un barrio del sur de Madrid. Se trata de un peque?o bajo comercial, de unos 40 metros cuadrados, que se pasaba m¨¢s tiempo vac¨ªo que alquilado, por lo que el due?o se decidi¨® a hacer la inversi¨®n necesaria de tiempo y dinero para convertirlo en una vivienda; hay que pedir al Ayuntamiento el cambio de uso, hacer un proyecto que aprueben los t¨¦cnicos municipales y acometer las obras de acondicionamiento. Despu¨¦s, los t¨¦cnicos revisan el resultado antes de dar el visto bueno final.

Ahora, el bajo con dos habitaciones, ba?o y sal¨®n-cocina se ha alquilado en cuesti¨®n de d¨ªas por un 50% m¨¢s de lo que rentaba como local. ¡°Yo creo que en cinco o seis a?os amortizar¨¦ la inversi¨®n. Y si tenemos en cuenta el tiempo que lo ten¨ªa vac¨ªo, mucho antes¡±, asegura por tel¨¦fono el due?o, que prefiere no dar su nombre.

Este perfil, el de propietario de local con pocas salidas, es habitual en estos casos, pero tambi¨¦n hay ¡°gente que ve una soluci¨®n m¨¢s accesible para alcanzar una vivienda para ellos y, por supuesto, algunos inversores que compran un local para realizarle un cambio de uso y alquilarlo o venderlo¡±, explica Jorge Serrano, de Apunto Arquitectura, una empresa que en lo que va de a?o ya tiene en Madrid los mismos proyectos de conversi¨®n (cuatro) que tuvieron en todo el a?o pasado.

Este especialista explica que, a pesar del aumento generalizado de los precios, ¡°ciertos locales en calles secundarias de poco paso no tienen la misma salida comercial que ten¨ªan antes y mantienen unos precios bastante m¨¢s bajos que permiten que mucha gente est¨¦ optando por esta soluci¨®n para conseguir una vivienda a mejor precio¡±.

Otero calcula que, incluyendo todos los gastos extra, la diferencia puede ser de hasta un 40%. Siempre teniendo en cuenta que todo depende de la localizaci¨®n, por lo que opina que fuera de la M-30 compensa m¨¢s este proceso, ya que, cuanto m¨¢s c¨¦ntrico, m¨¢s se acercar¨¢ el precio del local (cuyo metro cuadrado puede costar menos de la mitad) al del coste de la vivienda.

Sin embargo, el arquitecto Charlie D¨ªaz pone el ejemplo del local que est¨¢ transformando en estos momentos en pleno centro, en el barrio de Lavapi¨¦s, para una joven en la treintena que lleg¨® a la conclusi¨®n de que, con los precios que se est¨¢n pidiendo, esta era la ¨²nica manera que ten¨ªa de vivir en la casa que so?aba y en el sitio que quer¨ªa.

D¨ªaz, que lleva muchos a?os dedic¨¢ndose a estos menesteres, confirma tambi¨¦n el resurgimiento del fen¨®meno, pero advierte de que hay que tener en cuenta muchas variables antes de lanzarse, por ejemplo, que los pr¨¦stamos no tienen las mismas condiciones que para una vivienda. Pero, sobre todo, insiste en hay que asegurarse de que es posible el cambio, para empezar, porque en la inmensa mayor¨ªa de los casos requiere el permiso de la comunidad de propietarios del edificio; si no para el cambio en s¨ª, para hacer las obras (que suelen ser de gran calado).

Adem¨¢s, porque el espacio a transformar debe cumplir unas caracter¨ªsticas m¨ªnimas de tama?o, de ventanas, de accesibilidad ¡ªen la gran mayor¨ªa de los casos se exige que haya una entrada desde el portal del edificio¡ª, de salidas de humos... Y, aun teniendo todo eso en cuenta, ¡°siempre puede haber sorpresas¡±, termina el arquitecto: ¡°Est¨¢s siempre sujeto a la interpretaci¨®n del t¨¦cnico, la normativa muchas veces es confusa...¡±.

Comercios sin c¨¦dula de habitabilidad

Las peticiones de cambio de uso de local a vivienda son un indicador del fen¨®meno, pero hay que tener en cuenta que con toda seguridad hay muchos casos en los que se est¨¢n usando comercios como residencia, incluso habiendo hecho las obras, pero sin haber cambiado un solo papel. Aunque para Madrid no hay datos, sirvan como ejemplo los del Ayuntamiento de Barcelona, que estima que unos que 3.106 locales tienen un uso residencial ¡ªunos como vivienda, otros tambi¨¦n como garajes¡ª, a pesar de no tener c¨¦dula de habitabilidad o licencia de primera ocupaci¨®n, que se conseguir¨ªa con el cambio de uso.

Su ausencia en estos casos no solo es motivo de sanci¨®n, sino que impide empadronarse en esa direcci¨®n y puede imposibilitar el acceso a los servicios b¨¢sicos de agua y luz y no permite contratar los seguros propios del hogar, lo que, en caso de percance, sobre todo con da?os a terceros, puede llegar a suponer un grave problema. Estos inconvenientes, en todo caso, tal vez no son suficientes para desincentivar a alguien, sobre todo si no te pillan, pero la denuncia de cualquier vecino puede acabar con una inspecci¨®n del local.

Para Charlie D¨ªaz, la cuesti¨®n clave es que ¡°lo que va a revalorizar la inversi¨®n es el cambio de uso, mientras sea local va seguir costando lo mismo, pero si se convierte en vivienda va a valer un 30% o un 40% m¨¢s¡±, asegura.