Madrid superar¨¢ los mil locales convertidos en vivienda este a?o

En Madrid la tendencia a convertir locales comerciales en viviendas ha tomado nuevo impulso. La subida del precio de la vivienda sumado al declive del comercio en algunas zonas ha cuajado en un aumento del n¨²mero de concesiones de licencia para el cambio de uso de estos espacios. Entre 2015 y 2019 han sido 778 los locales que han dejado de alojar estanter¨ªas y mostradores para dar espacio a camas y sof¨¢s. Otros 500 expedientes est¨¢n en tramitaci¨®n. ¡°Una cifra preocupante¡±, seg¨²n manifest¨® este mi¨¦rcoles por la ma?ana Jos¨¦ Manuel Calvo, concejal de Desarrollo Urbano Sostenible (DUS). A finales de este a?o el dato superar¨¢ el millar.

Madrid lider¨® en 2018 las subidas del precio de la vivienda en Espa?a, con un aumento del 10,2%, seg¨²n el ¨ªndice de precio de la vivienda que elabora el Instituto Nacional de Estad¨ªstica. En algunas zonas de Madrid, los precios de los locales apenas se revalorizan, cuando no van a la baja. ¡°Esas dos curvas hacen que las transformaciones de locales comerciales en vivienda tengan sentido¡±, seg¨²n el arquitecto Enrique Taboada, que ha firmado hasta seis proyectos recientes en el distrito de Tetu¨¢n.

Es la primera vez que se conoce el dato de autorizaciones concedidas en toda la ciudad, que Calvo ha recopilado de las Juntas de distrito. Son ellas quienes gestionan los permisos tras comprobar que los locales tienen la doble autorizaci¨®n necesaria: la licencia de obras y de primera ocupaci¨®n. Las solicitudes aumentaron en 2017 y 2018, como explic¨® Calvo, sobre todo en los distritos de Fuencarral-El Pardo, Centro, Arganzuela, Salamanca, Chamart¨ªn, Tetu¨¢n, Moncloa, Latina, Carabanchel, Ciudad Lineal, Hortaleza y San Blas.

Mercedes Gonz¨¢lez, la concejal socialista que plante¨® el tema en la comisi¨®n, se?al¨® que solo en el distrito Centro ¡°se han incrementado un 32% las peticiones de cambio de uso¡±. Esta situaci¨®n, advirti¨®, ¡°est¨¢ transformando lentamente la ciudad¡±.

Gonz¨¢lez record¨® que el cambio de uso de local a vivienda fue una pr¨¢ctica habitual en los a?os de la crisis inmobiliaria. La compra de estos inmuebles resulta un 50% m¨¢s barata y la rentabilidad media para los inversores est¨¢ entre el 30-40% por encima del de una vivienda habitual, se?al¨® la concejala.?

La experiencia de Taboada ha sido m¨¢s con operaciones para el consumidor final que con inversores. ¡°Determinadas personas, que enfocan el tema de la vivienda de una manera menos convencional que antes, parejas o personas solas y con un enfoque que se aproxima m¨¢s al concepto de loft, viviendas especiales, di¨¢fanas. Y los locales se prestan bastante a eso¡±, detalla.

Roberto Fern¨¢ndez, agente de la propiedad de la inmobiliaria Gamero, que opera en el centro de Madrid, ha trabajado con ¡°locales que est¨¢n ubicados en calles no muy comerciales, con muy poca demanda y con un precio bajo¡±, aunque Centro no es el distrito donde m¨¢s conversiones se hacen. ¡°Los propietarios prefieren cambiar el uso a vivienda porque para alquilarlo o venderlo es m¨¢s rentable¡±, a?ade. ¡°En una misma calle, una vivienda cuesta un 40% m¨¢s que un local¡±, ilustra.

Calvo se comprometi¨® a abordar con una revisi¨®n normativa sobre el cambio de uso de los locales si el gobierno de Manuela Carmena revalida su mandato. Taboada y Fern¨¢ndez coinciden en que los tr¨¢mites no son complicados y que seg¨²n del distrito, se tarda entre tres meses y un a?o en terminarlos.

No todos los locales se pueden transformar en vivienda. Tienen que tener al menos 25 metros cuadrados ¨²tiles y la fachada debe medir como m¨ªnimo tres metros de largo. Tienen que garantizar que tengan salida de humo a cubierta, y todos los suministros enganchados. Quedan descartados, seg¨²n Taboada, los s¨®tanos y los edificios bajo rasante.

El arquitecto subraya que la conversi¨®n de locales en viviendas ¡°es un proceso que ya se hab¨ªa iniciado en ciudades como Londres¡±. Reconoce, sin embargo, que en la capital brit¨¢nica tienen ¡°un mercado de vivienda muy salvaje¡± y que Espa?a tiene ¡°una regulaci¨®n mucho m¨¢s proteccionista y saludable¡±.

La concejal Gonz¨¢lez apunt¨® al declive del peque?o comercio y el auge del electr¨®nico como otro factor que est¨¢ vaciando los locales comerciales de la ciudad. Madrid tiene unos 90.000 locales, seg¨²n el trabajo de campo y la base de datos de EIXOS Economic Observatory, una consultora con sede en Barcelona. Para David Nogu¨¦, 800 locales reconvertidos no son significativos.

¡°Si adem¨¢s est¨¢n las zonas perif¨¦ricas y poco comerciales¡±, cree que no hay que preocuparse demasiado, pero los datos del Ayuntamiento dan solo una visi¨®n panor¨¢mica sobre los distritos, y no detalla las calles. En todo caso, Nogu¨¦ se?ala que si los locales reconvertidos ¡°estuvieran todos concentrados en los ejes comerciales, podr¨ªa ser un problema¡±. Indicar¨ªa, seg¨²n su opini¨®n, que esos locales se quedan vac¨ªos de manera persistente y eso s¨ª ¡°es se?al de mala salud comercial¡±.