Alquileres, un mapa de contrastes

La reactivaci¨®n del mercado de vivienda en alquiler se ha convertido en uno de los rasgos caracter¨ªsticos del nuevo ciclo inmobiliario iniciado en Espa?a hace m¨¢s de un lustro. Tambi¨¦n en factor de demandas ciudadanas crecientes ante su r¨¢pido encarecimiento en grandes ciudades y ¨¢reas tur¨ªsticas litorales. Pese a la inexistencia de una estad¨ªstica oficial de alquileres, los precios de oferta que recogen diferentes portales inmobiliarios resultan una base habitual para analizar esa evoluci¨®n.

La ciudad de Madrid resulta un exponente destacado de esa tendencia. Los 16,1 euros por metro cuadrado en diciembre de 2019 sit¨²an al municipio entre los m¨¢s caros de Espa?a, s¨®lo superado por Barcelona y los n¨²cleos tur¨ªsticos de Eivissa y Santa Eulalia del R¨ªo, en Baleares. Adem¨¢s, el 45% de aumento en el ¨²ltimo sexenio tambi¨¦n resulta uno de los m¨¢s elevados entre los municipios que superan los 25.000 habitantes. No obstante, estos valores son simples promedios estad¨ªsticos, pues al aproximar la lente al interior de la ciudad las diferencias se acent¨²an.

Si nos centramos en los distritos, los 18,9 euros/m² de Salamanca y los 18,7 de Centro casi duplican los menos de 11 euros de Villaverde o Vic¨¢lvaro. Al descender a los barrios la brecha se hace m¨¢s profunda, con los de Recoletos (Salamanca), Trafalgar (Chamber¨ª), Chueca-Justicia y Sol (Centro), adem¨¢s de Castellana (Retiro) por encima de los 19 euros. Su contrapunto son los 9,8 euros del barrio de San Ferm¨ªn (Usera) y los poco m¨¢s de diez en Butarque (Villaverde), Rosas (San Blas-Canillejas) o Valdebernardo-Valderribas (Vic¨¢lvaro). Pervive as¨ª la tradicional divisoria que contrapone los espacios centrales a los perif¨¦ricos y los del noroeste a los del sureste, dibujando l¨ªmites que se resisten a desaparecer. Pero la evoluci¨®n de esas desigualdades confirma un efecto de contagio o difusi¨®n desde las ¨¢reas m¨¢s valoradas de la ciudad hacia distritos contiguos, en los que reside una poblaci¨®n con un perfil sociolaboral diferente. As¨ª, mientras en el trienio 2013-2016 el mayor encarecimiento afect¨® a Chamber¨ª, Centro, Tetu¨¢n, Salamanca y Moncloa-Aravaca, en el siguiente los valores m¨¢s altos se han desplazado a Usera, Puente de Vallecas, Villaverde, Latina y Vic¨¢lvaro.

Su consecuencia directa, resultado de unas din¨¢micas donde el precio de la vivienda responde a la l¨®gica de un mercado sin apenas regulaci¨®n, es una nueva divisi¨®n del espacio urbano que contrapone dos tipos de distritos. Por un lado, aquellos con ingresos medios m¨¢s elevados y, por tanto, mayor presencia de residentes con posibilidades de adquirir una vivienda, donde la subida de los precios de venta super¨® la del alquiler. Por otro, distritos con mayor presencia de residentes de bajos ingresos, donde el encarecimiento del alquiler super¨® al de los precios de venta, con diferencias entre unos y otros por encima del 20% en San Blas-Canillejas, Carabanchel, Latina, Villa de Vallecas, Usera o Villaverde.

El arrendamiento se convierte as¨ª en mecanismo fundamental de extracci¨®n de rentas, que presiona sobre los grupos sociales m¨¢s vulnerables y acent¨²a los problemas de estr¨¦s residencial, al exigir en bastantes casos una proporci¨®n demasiado elevada de los ingresos familiares. Tambi¨¦n en veh¨ªculo que perpet¨²a los procesos de desposesi¨®n, pues si tras la crisis la mayor¨ªa de desahucios se produjeron por ejecuci¨®n hipotecaria, en el nuevo ciclo inmobiliario ese triste protagonismo se desplaza a los provocados por impago del alquiler. Entre enero 2013 y diciembre 2018 los lanzamientos practicados en Madrid por los juzgados de primera instancia e instrucci¨®n en cumplimiento de la Ley de Arrendamientos Urbanos fueron 17.446, tres cuartas partes de los 23.588 registrados en la capital y cabe suponer que buena parte de ellos se produjeron en los sectores urbanos de mayor vulnerabilidad.

Las claves de la desigual alza de precios son m¨²ltiples, pero a escala de distrito existe una asociaci¨®n espacial significativa de los niveles m¨¢s elevados con la oferta hotelera y de alojamientos tur¨ªsticos, que compiten con el alquiler residencial por espacios concretos del centro urbano. Tambi¨¦n con altos niveles de renta y valor catastral de los inmuebles, tal como corresponde a las ¨¢reas de mayor calidad o en proceso de gentrificaci¨®n reciente. Resulta razonable asociar tambi¨¦n ese incremento con la presencia de socimis y fondos de inversi¨®n, cuyos inmuebles se concentran en determinados enclaves y provocan un efecto de arrastre sobre su entorno. La falta de informaci¨®n sobre la localizaci¨®n de su oferta impide medir con precisi¨®n ese impacto, pero los casos conocidos permiten deducir una influencia significativa.

Tal como afirman D. Madden y P. Marcuse, en nuestra sociedad ¡°la vivienda inevitablemente plantea interrogantes sobre el poder, la desigualdad y la justicia¡±, lo que convierte hoy al alquiler en un campo de fuerzas asim¨¦tricas que exige de forma inaplazable acciones para avanzar en la construcci¨®n de ciudades m¨¢s equitativas y sostenibles.

Ricardo M¨¦ndez es?ge¨®grafo. Profesor Honor¨ªfico de la Universidad Complutense.