?C¨®mo se determinan los rendimientos de los bienes inmuebles?

No existe en la actual legislaci¨®n, salvo las normas relativas a rendimientos presuntos. en el supuesto de bienes urbanos utilizados por sus propietarios o usufructuarios y en las denominadas "viviendas desocupadas", una distinci¨®n fandamental en el r¨¦gimen aplicable tanto a los bienes urbanos como a los r¨²sticos.Una ¨²ltima precisi¨®n: estos rendimientos obtienen esta naturaleza si son percibidos por su propietario o por el titular de un derecho real sobre los mismos. Si el que obtuviera ingresos procedentes de un inmueble fuera el titular de un derecho personal (por ejemplo, arrendatario), el tratamiento correspondiente ser¨ªa el aplicable a las variaciones patrimoniales.

Los supuestos a considerar son:

1. Bienes inmuebles cedidos a un tercero

Se grava la diferencia entre el ingreso percibido y los gastos deducibles.

1.1. Rendimiento ¨ªntegro (impresos).

Alcanza a todos los importes que se perciban, incluidos los que correspondan a los bienes que con car¨¢cter accesorio se cedieron con el inmueble y tanto si se perciben en met¨¢lico como en especie (por ejemplo, derecho a percibir ciertos aprovechamientos de la finca, como caza, le?a, etc¨¦tera).

Se incluir¨¢ tambi¨¦n la participaci¨®n del propietario en el precio del subarriendo o traspaso por parte del arrendatario.

1.2. Gastos deducibles.

Lo son todos los gastos necesarios para la obtenci¨®n de ingresos y el importe de la p¨¦rdida de valor sufrida por el uso o transcurso del tiempo en los bienes de que los ingresos procedan.

En el ejemplo que sigue podr¨¢n apreciar algunos de los gastos que la normativa en vigor menciona espec¨ªficamente. Interesa aqu¨ª destacar los siguientes casos concretos:

- P¨¦rdida de valor: se estima en el 1,5% del valor de la construcci¨®n. Este valor ser¨¢ el consignado a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio en el mismo a?o y, caso de no estar obligado a presentar esta declaraci¨®n, sobre el valor catastral del inmueble (deduciendo el del terreno).

- Debe diferenciarse entre gastos de conservaci¨®n y reparaci¨®n y las mejoras en el inmueble. Los primeros son deducibles; los segundos se consideran inversi¨®n.

- No son deducibles los gastos que legalmente puedan repercutirse al arrendatario o inquilino, tanto si se repercuten de hecho como si no.

2. Bienes utilizados por sus propietarios

2.1. Bienes r¨²sticos.

Se considerar¨¢n como ingreso los productos obtenidos destinados, al propio consumo de la unidad familiar. Respecto a los gastos, es aplicable lo indicado en el apartado 1.2 anterior.

2.2. Bienes urbanos.

La regla general es que se consideran como tales no s¨®lo las viviendas, sino los garajes, los jardines, instalaciones deportivas, etc¨¦tera, aun en el caso de copropiedad y cualquiera que sea el per¨ªodo durante el a?o en que sean utilizados. Posteriormente consideraremos las viviendas desocupadas.

Los ingresos a considerar ser¨¢n el resultado de aplicar el 3% a su valor a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio, y ¨²nicamente ser¨¢n deducibles los intereses de los capitales ajenos invertidos en los mismos.

Respecto a qu¨¦ valor debe considerarse a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio, debemos diferenciar dos per¨ªodos:

a) Adquiridos a partir del 1 julio de 1980.

Se tomar¨¢ el valor determinado a efectos de impuesto sobre transmisiones patrimoniales.

b) Adquiridos con anterioridad al 1 de julio de 1980.

Se tomar¨¢ el valor por el que deben figurar en el Impuesto sobre el Patrimonio. Entendemos que dicho valor, de conformidad con lo dispuesto en la ley 50/77, de 14 de noviembre, debe ser el valor catastral. Sin embargo, la Administraci¨®n considera que, si el contribuyente consign¨® en la declaraci¨®n del IEP de 1978 uno superior, debe mantener ¨¦ste a todos los efectos. En nuestra opini¨®n, ello va en contra de la ley 50/77 ya citada.

2.3. Viviendas desocupadas.

Se considera como rendimiento presunto de las mismas el 10% de su valor a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio (en este sentido, nos remitimos al apartado 2.2 anterior), siempre que concurran las circunstancias siguientes:

a) Que est¨¦n desocupadas durante m¨¢s de 10 meses al a?o.

b) Pertenecer a miembros de una unidad familiar que posea (entendemos que en propiedad) m¨¢s de tres viviendas (considerando tanto las ocupadas como las desocupadas).

Existe en este punto tina evidente contradicci¨®n entre dos art¨ªculos del Reglamento (art¨ªculo 50.3 y art¨ªculo 51.1), pues uno considera que no se computaran a estos efectos las utilizadas en cualquier forma o est¨¦n destinadas a la venta o alquiler, mientras que el otro estima que todas ellas (ocupadas o no) deben considerarse a efectos del l¨ªmite de tres viviendas ya se?alado. Entendemos es este ¨²ltimo sentido el que debe prevalecer, por ser m¨¢s acorde a lo dispuesto en la ley.

c) Que no se destine al esparcimiento o recreo de su titular ni se halle destinada a la venta o alquiler (debe probarse por anuncios, ofertas, etc¨¦tera), ni cedida gratuitamente su utilizaci¨®n.

Se computan, pues, a partir de la cuarta, comenzando por las m¨¢is modernas en propiedad.

Del ingreso as¨ª determinado podr¨¢n deducirse todos los gastos relacionados con la propiedad, y no s¨®lo los intereses de capitales ajenos.

3. Finalmente, s¨®lo apuntar que en los siguientes supuestos no se produce rendimiento alguno gravable en la vigente legislaci¨®n, aun cuando puedan, sin embargo, computarse los correspondientes gastos, lo que dar¨¢ lugar a rendimientos negativos:

- Viviendas desocupadas destinadas a venta o alquiler.

- Viviendas desocupadas que, junto con las ocupadas, no excedan de tres en la misma unidad familiar.

- Viviendas inhabitables por no reunir las condiciones necesarias para su habitabilidad.

- Locales de negocio que no se hallen en explotaci¨®n y no se utilicen a otros fines.

- Viviendas cedidas gratuita, mente.