Otra responsabilidad p¨²blica

La reciente ronda de conversaciones planteada por el Ministerio de Econom¨ªa para debatir la reforma del impuesto del rendimiento de las personas f¨ªsicas (IRPF) ha conducido -quiz¨¢ sin pretenderlo- a poner sobre la mesa un debate fundamental y sin duda abandonado durante demasiado tiempo: el debate sobre la necesidad de una pol¨ªtica de vivienda en Espa?a.

La circunstancia que se da desde hace casi cuatro a?os en Espa?a, consistente en que la vivienda ha pasado a ser un recurso escaso, no por escasez de producci¨®n, como lo hab¨ªa sido en otras ¨¦pocas, sino por desajuste entre oferta y demanda, est¨¢ llevando a una situaci¨®n de verdadera crispaci¨®n social frente a la cual los diversos estamentos p¨²blicos deben mostrarse sumamente cautelosos, especialmente cuando de introducir modificaciones en el esquema de ayudas p¨²blicas existentes se trata.Despu¨¦s de tres a?os consecutivos de recortes en la pol¨ªtica de vivienda no cabe extra?arse de que cuando ahora se intenta suprimir alguno de los escasos mecanismos correctores de los desajustes que restan, se haya desencadenado un verdadero alud de opiniones condenatorias, reflejo de la profunda preocupaci¨®n que la sociedad siente por el actual problema de la vivienda.

Ante esta situaci¨®n, parece oportuno intentar apuntar algunos elementos de reflexi¨®n sobre los mecanismos que rigen el mundo de la vivienda. Unos primeros elementos de an¨¢lisis subyacen en la definici¨®n misma del concepto de pol¨ªtica de vivienda.

La vivienda de residencia habitual es un bien de primera necesidad. La Constituci¨®n Espa?ola, dentro de su cap¨ªtulo tercero, de derechos y libertades econ¨®micas, se?ala que los poderes p¨²blicos promover¨¢n las condiciones y establecer¨¢n las normas pertinentes para hacer efectivo el derecho que tienen todos los espa?oles a disfrutar de una vivienda digna (art. 47).

Entrando en su vertiente no social sino econ¨®mica, sabemos que la vivienda se produce dentro del contexto de un mercado, sometido a unas reglas de oferta y de demanda. Sin embargo, el mercado de la vivienda presenta, respecto de los mercados de la mayor¨ªa de bienes de consumo, diferencias notables: rigideces en la oferta, dependencias de factores ex¨®genos, fluctuaciones err¨¢ticas de la demanda, etc¨¦tera, que hacen de ¨¦l un mercado econ¨®micamente imperfecto y socialmente inequitativo.

El mercado de la vivienda es imperfecto porque es incapaz de asegurar en cada momento el volumen de producci¨®n adecuado a la demanda (unas veces por defecto, otras veces por exceso) y los mecanismos de correcci¨®n de que dispone para llegar a un punto de equilibrio tan solo operan a medio o largo plazo.

Problemas del mercado

Llegamos as¨ª a una segunda definici¨®n de lo que debe entenderse por pol¨ªtica de vivienda como aquel conjunto articulado de instrumentos econ¨®micos y jur¨ªdicos tendentes a corregir y paliar las insuficiencias e ineficacias intr¨ªnsecas del mercado de la vivienda.

La pol¨ªtica de vivienda no debe consistir, pues, en la adopci¨®n de medidas para la soluci¨®n de problemas inmediatos, sino que debe pretender construir un tejido coherente de instrumentos de tal forma que, jugando coyunturalmente con alguno de ellos, pero manteniendo siempre la visi¨®n de acci¨®n conjunta, se consiga un funcionamiento fluido del mercado, se aseguren los vol¨²menes de producci¨®n necesarios en cada momento y se garantice la adaptaci¨®n de la producci¨®n a los diversos niveles de necesidad de la demanda. Una pol¨ªtica econ¨®mica as¨ª entendida no deber¨ªa nunca permitirse la ligereza de discutir sobre la conveniencia o no de un determinado instrumento sin tener en cuenta el entramado que forma con el resto de instrumentos y sin valorar c¨®mo la alteraci¨®n de este entramado condiciona la consecuci¨®n de los objetivos planteados.

Sirva de ejemplo uno de los temas de debate planteados en estos ¨²ltimos d¨ªas: la supresi¨®n de la desgravaci¨®n en el IRPF de los intereses de pr¨¦stamos para la primera residencia. Al margen del error que supon¨ªa plantear esa propuesta sin tener en cuenta el contexto de debilidad actual de la pol¨ªtica de vivienda, la forma de la argumentaci¨®n revela un desconocimiento profundo de cu¨¢les han de ser los objetivos de esta pol¨ªtica.

Se arguye que este instrumento de pol¨ªtica fiscal ha supuesto un est¨ªmulo, adem¨¢s de para los adquirentes de nuevas viviendas, para los promotores y para el sector financiero y puesto que esto supone una desviaci¨®n de objetivos, se deber¨ªa suprimir. Estrat¨¦gicamente nada m¨¢s incorrecto, ya que de lo que se trata es de producir el n¨²mero suficiente de viviendas y que puedan tener acceso a ellas todos los ciudadanos que las necesiten. Ocurre que la consecuci¨®n de este doble objetivo comporta la dinamizaci¨®n del mercado y, en consecuencia, genera beneficios para los que operan en ¨¦l (promotores, constructores, intermediarios, suministradores de materiales, trabajadores, sector financiero, etc¨¦tera), no es l¨®gico, sin embargo, que para evitar que esto ocurra deba suprimirse el instrumento que se hab¨ªa dise?ado para optimizar el funcionamiento del mercado y sin el cual ¨¦ste volver¨¢ a mostrarse ineficiente.

Deber¨ªa aceptarse como un axioma que en pol¨ªtica de vivienda toda ayuda a la demanda -a menos que se trate de ayuda asistencial y por lo tanto fuera de las reglas del mercado- que no vaya acompa?ada de una dinamizaci¨®n de la oferta, se traduce autom¨¢ticamente en crecimiento de los precios, dada la inelasticidad de la oferta. Por lo tanto no deber¨ªa causar tanto recelo el actuar con medidas que directa o indirectamente favorezcan la oferta, puesto que de lo contrario la ayuda a la demanda se vuelve est¨¦ril.

Una vez definido el objetivo de la pol¨ªtica de la vivienda otro frente de reflexi¨®n viene constituido por la instrumentaci¨®n que de esta pol¨ªtica se hace. Distinguiremos, en este sentido, un triple nivel de actuaci¨®n.

En primer lugar, el ¨¢mbito de actuaci¨®n m¨¢s general y que implica un menor grado de intervenci¨®n es aquel que establece los mecanismos b¨¢sicos para que el mercado de la vivienda en su conjunto funcione de una forma ¨¢gil, sin altibajos excesivos y que produzca el volumen necesario de unidades.

En este nivel, que suele ser el peor entendido y el m¨¢s discutido de la pol¨ªtica de vivienda, deber¨ªan entrar en juego los siguientes instrumentos con car¨¢cter permanente:

Est¨ªmulos fiscales: - desgravaci¨®n del ahorro vinculado a la adquisici¨®n de la primera vivienda.

- desgravaci¨®n del ahorro vinculado a la inversi¨®n en vivienda para alquilar.

- tipos reducidos en la imposici¨®n indirecta sobre las transacciones o la rehabilitaci¨®n de primeras viviendas potenciales.

- desgravaci¨®n de plusval¨ªas en las primeras residencias.

- desgravaci¨®n de la inversi¨®n y de los intereses de cr¨¦ditos en la compra de una primera vivienda.

- penalizaci¨®n de la retenci¨®n de suelo y de viviendas.

L¨ªneas financieras

L¨ªneas financieras espec¨ªficas y estables, vinculadas a la inversi¨®n en primera residencia y a la construcci¨®n para alquiler.

Agilizaci¨®n de la actuaci¨®n urban¨ªstica en las operaciones tendentes a la urbanizaci¨®n de suelo y a la promoci¨®n de edificaci¨®n en ¨¢reas con exceso de demanda de primera residencia.

Incentivaci¨®n legal a la vivienda de alquiler.

Este conjunto de instrumentos asegura que el mercado de la vivienda disponga de los incentivos suficientes para mantener una t¨®nica de estabilidad, garantiz¨¢ndole dos inputs b¨¢sicos (suelo y financiaci¨®n) de forma continuada y no inflacionista.

Una simple lectura de los mismos permite constatar como la mayor¨ªa de ellos est¨¢n ausentes de nuestro marco pol¨ªtico, como algunos de los existentes son poco contundentes y como algunos de los que se han mostrado efectivos est¨¢n hoy amenazados (IVA reducido, incentivos en el IRPF a la compra de primera residencia, modificaciones en la Ley del Suelo).

En segundo lugar nos hallamos ante un nivel intermedio de intervenci¨®n que es el que se plantea de forma no gen¨¦rica sino selectiva y que surge de la necesidad de hacer frente a la ineficiencia distributiva del mercado de la vivienda.

Sirven para este objetivo tanto las intervenciones que mejoran la solvencia de la demanda de las capas que se ven alejadas del mercado como aquellas que fomentan la producci¨®n de un determinado producto, m¨¢s acorde con la capacidad adquisitiva de dichas capas sociales. El producto resultante de estas pol¨ªticas es denominado como "vivienda protegida" en la medida en que, a cambio de responder a las exigencias que se le plantean, recibe ayudas de diversas ¨ªndoles.

Este campo de actuaci¨®n es uno de los m¨¢s conocidos y aceptados pero tambi¨¦n es el m¨¢s vulnerable por las diversas interpretaciones que se hacen sobre la coyuntura del sector. Concretamente en Espa?a y desde el a?o 1987 ha venido reduci¨¦ndose el nivel de intervenci¨®n p¨²blica en este campo bajo la argumentaci¨®n que el "boom inmobiliario" era suficiente para garantizar la cobertura de necesidades de vivienda.

Las ayudas en forma de subvenciones o de subsidiaciones de tipos de inter¨¦s para la adquisici¨®n de viviendas protegidas se han recortado dr¨¢sticamente. La ley sobre haciendas locales ha suprimido todas las bonificaciones y exenciones tributarias que este tipo de viviendas ten¨ªan en la fiscalidad local. La financiaci¨®n privilegiada proviniente de las cajas de ahorros ha dejado de ser obligatoria para estas instituciones.

Ni que decir tiene que la realidad se est¨¢ encargando de demostrar lo err¨®neo de esta pol¨ªtica reduccionista de la intervenci¨®n, al ensanchar cada vez m¨¢s el abanico de nuevas familias que no pueden acceder a un alojamiento, por estrangulamiento de la oferta de este tipo de viviendas.

Promoci¨®n p¨²blica

El nivel m¨¢ximo de intervenci¨®n es el constituido por la actividad de promoci¨®n p¨²blica de la vivienda. Es ¨¦ste un campo claro e indiscutido de actuaci¨®n con el que, a menudo, se confunde la pol¨ªtica de vivienda y es aqu¨¦l al que algunos sectores pretender¨ªan reducir dicha pol¨ªtica.

Nos hallamos aqu¨ª ante ?a asunci¨®n por parte de la administraci¨®n p¨²blica de un papel que no realiza el mercado privado. La existencia de unas capas sociales cuyo poder adquisitivo es extremadamente d¨¦bil imposibilita que el mercado, rigi¨¦ndose por criterios de m¨¢xima rentabilidad, pueda cubrir sus necesidades de alojamiento. As¨ª, la promoci¨®n p¨²blica de vivienda es una actividad ajena al mercado.

El repaso al triple ¨¢mbito de actuaci¨®n de la pol¨ªtica de vivienda permite ofrecer una visi¨®n de conjunto de su complejidad y de la amplitud de su alcance. Todos los estamentos de la administraci¨®n p¨²blica deber¨ªan intentar entenderla bajo esta ¨®ptica de conjunto para evitar caer en el conocido regateo de esfuerzos y recursos que tan solo conduce al incumplimiento del objetivo de solidaridad que ella debe cumplir.

Los recursos necesarios para asegurar una correcta pol¨ªtica de vivienda deben provenir, l¨®gicamente, del sector p¨²blico y para ello requieren una hacienda saneada y suficiente pero dif¨ªcilmente conseguiremos, que esta hacienda sea saneada y suficiente a costa de la vivienda, ni aun acabando con la propia pol¨ªtica de vivienda.

es economista.