La vivienda

En este art¨ªculo, el autor propone soluciones para que la demanda de vivienda de escasa capacidad adquisitiva pueda acceder a un piso cuando la oferta existente lo es a unos precios muy altos. Afirma que es necesario un acuerdo en el sector.El sector inmobiliario, que se caracteriza por ser muy sensible a los ciclos econ¨®micos, no ha dejado de verse afectado por el auge general de la econom¨ªa en estos ¨²ltimos tiempos. Sin embargo, en el momento presente se ha dado paso a una nueva situaci¨®n de ralentizaci¨®n que ha condicionado el actual mercado de la vivienda, en el que una demanda de capacidad adquisitiva modesta y con escasas expectativas no encuentra cabida en una oferta a precio elevado. No obstante, dicha demanda es en cuant¨ªa muy importante, tal como nos muestran estudios estad¨ªsticos del momento, y es m¨¢s, su evoluci¨®n agrava el problema de forma inmediata, ya que las pir¨¢mides de poblaci¨®n nos indican un desarrollo creciente de ¨¦sta, que en 1993 alcanzar¨¢ su momento culminante, con una cuantificaci¨®n de 3.300.845 j¨®venes en edades comprendidas entre los 25 y los 29 a?os, edad en la que normalmente se accede a un puesto de trabajo, y, por tanto, se est¨¢ en disposici¨®n de requerir viviendas para la creaci¨®n de sus propios hogares.

Todo ello nos lleva a la necesidad de producir viviendas a precio razonable y en cuant¨ªa suficiente, y para esto es preciso aunar los esfuerzos no s¨®lo de los agentes sociales (promotores p¨²blicos y cooperativas), sino tambi¨¦n de los promotores privados, cuya intervenci¨®n resulta muy conveniente para asegurar la oferta.

Una serie de factores ha incidido de forma primordial en la configuraci¨®n de esta realidad:

a) El suelo, que ha alcanzado en ¨¢reas metropolitanas aumentos de hasta el 300% en seis a?os, debido a la retenci¨®n de suelo urbanizado, sobre todo el destinado a la construcci¨®n de viviendas sociales.

b) Los factores de producci¨®n, que a lo largo de esta d¨¦cada pasada han duplicado su coste debido al aumento no s¨®lo de las edificaciones, sino tambi¨¦n de las obras en infraestructuras, que si bien necesarias, han influido de forma inequ¨ªvoca en un recalentamiento del sector.

El precio del dinero

c) El precio del dinero. Su encarecimiento tiene un efecto perverso sobre el sector de la vivienda, agrav¨¢ndose por el resultado acumulativo a lo largo de los a?os en que el pago del bien se aplaza.

d) El coste fiscal. La actual pol¨ªtica fiscal da un trato homog¨¦neo a la vivienda en general sin distinci¨®n de tipolog¨ªas y beneficiando claramente a los estratos de poblaci¨®n con rentas m¨¢s altas.

Para la resoluci¨®n de esta situaci¨®n, la Asociaci¨®n Espa?ola de Promotores de Viviendas Sociales entiende que es necesario abordar el problema de la vivienda a trav¨¦s de las siguientes medidas.

1. La elaboraci¨®n de un plan de vivienda que tenga una periodicidad m¨ªnima de tres a?os, plazo indispensable requerido para su adaptaci¨®n al tiempo de realizaci¨®n del producto.

Asimismo, debe ser un plan consensuado entre las distintas administraciones (central, aut¨®nomas y locales) que tienen competencias en materia de vivienda y suelo.

2. Pol¨ªtica realista que asegure la producci¨®n de las viviendas. Para ello es condici¨®n b¨¢sica que el precio de venta se equipare al precio de coste. Urge que el valor del m¨®dulo se fije de una forma realista y no en funci¨®n de otros condicionantes.

3. Dotaci¨®n de recursos suficientes que permitan fundamentalmente acercar el producto al adquiriente v¨ªa subvenciones y subsidiaciones.

La cuant¨ªa econ¨®mica asignada a la pol¨ªtica de vivienda en el conjunto de los Presupuestos Generales del Estado es muy insuficiente, alcanzando apenas el 0,6% del producto interior bruto, cuando en ning¨²n caso deber¨ªa ser inferior al 1,5%.

4. Cambio en la pol¨ªtica fiscal que implique redistribuir las ayudas con una reconducci¨®n de las indirectas a las directas, de forma que ¨¦stas se dirijan a quienes realmente las necesitan, y aminorar los costes fiscales en la producci¨®n de las viviendas. Todo esto supondr¨ªa un aumento en la dotaci¨®n asignada a la vivienda social.

Urge, pues, que bajo la coordinaci¨®n del Ministerio de Obras P¨²blicas y Urbanismo (MOPU) se consiga un acuerdo entre los ministerios afectados (Econom¨ªa y Hacienda, MOPU), las comunidades aut¨®nomas y los municipios, para estructurar este sector productivo, garantizando la cobertura de una necesidad b¨¢sica en la poblaci¨®n que es a la vez un derecho constitucional.

Fernando ?beda Rives es presidente de la Asociaci¨®n de Viviendas Sociales (AVS) en representaci¨®n de la comisi¨®n ejecutiva.