Por fin, la vivienda

Los autores del art¨ªculo estiman que el plan de vivienda del PSOE pone sobre la mesa uno de los problemas m¨¢s importantes de la sociedad espa?ola. Por ello, y al margen de entrar en un conjunto de medidas concretas a adoptar, defienden que la llave de la soluci¨®n est¨¢ en manos del Gobierno.

La propuesta electoral del PSOE sobre la vivienda, cualquiera que sea su coherencia t¨¦cnica, tiene el m¨¦rito de forzar un debate p¨²blico y comprometer una acci¨®n de gobierno sobre un tema vital para los ciudadanos. En efecto, aunque el problema es complejo y requiere un tratamiento prudente que combine diversas medidas articuladas entre s¨ª, la condici¨®n previa para el ¨¦xito de cualquier programa es que exista la voluntad pol¨ªtica de priorizar el problema de la vivienda en la actuaci¨®n p¨²blica. La crisis estructural de la vivienda en nuestro pa¨ªs se ha agravado en los ¨²ltimos a?os, muy especialmente en las gran des ciudades. Aunque Espa?a tiene la m¨¢s alta proporci¨®n de propietarios de Europa (el 77% de los hogares), la falta de vivienda asequible a los niveles de ingresos medios y bajos hace que la gran mayor¨ªa de los que llegan ahora al mercado de la vivienda, j¨®venes o nuevos residentes, no puedan pagar los precios exigidos. As¨ª, en Espa?a, entre 1985 y 1990, los precios de las viviendas han aumentado en un 148%, y en el caso de Madrid, en un 231,2%. Como adem¨¢s los tipos de inter¨¦s se han mantenido en los niveles m¨¢s altos de Europa, por razones de pol¨ªtica maeroecon¨®mica, la indudable mejora del nivel medio de renta de la poblaci¨®n no ha compensado ni mucho me nos el incremento de precios de la vivienda.

Subida de precios

Los estudios que hemos realiza do sobre Madrid (que no difieren en lo esencial de los resultados relativos a otras grandes ciudades espa?olas) revelan un mecanismo extremadamente simple responsable de la subida de precios y alquileres. El fuerte crecimiento econ¨®mico experimentado por nuestro pa¨ªs desde 1986 produjo un extraordinario aumento de demanda inmobiliaria, tanto en oficinas como en viviendas, concentrada sobre todo en los espacios centrales de las gran des ciudades. El s¨²bito incremento de la demanda motiv¨® un r¨¢pido aumento de precios que gener¨® fuertes expectativas en casi todo el parque inmobiliario y atrajo fuertes flujos de capital, en donde tuvieron un papel importante la inversi¨®n extranjera y el dinero negro procedente del fraude fiscal. Esta fuerte demanda concentrada sobre sectores espec¨ªficos de la ciudad conduce a un aumento del precio del suelo, que se ampl¨ªa con la retenci¨®n especulativa de dicho suelo por parte de sus propietarios y la in suficiente agilidad de los ayuntamientos para intervenir en el mercado del suelo. En Madrid, por ejemplo, en 1988 hab¨ªa suelo calificado suficientemente para construir m¨¢s de 240.000 viviendas, pero la mayor parte del mismo no estaba urbanizado, principalmente por la resistencia de los propietarios a la espera de una revalorizaci¨®n. La repercusi¨®n del precio del suelo sobre el de la vivienda, que en t¨¦rminos medios en Madrid se sit¨²a por encima del 50% del coste total, determina precios que en Madrid alcanzan las 255.000 pesetas por metro cuadrado, y en Espa?a, las 114.500 pesetas por metro cuadrado. Te¨®ricamente, el aumento de precios debiera haber atra¨ªdo m¨¢s inversi¨®n al sector inmobiliario para la producci¨®n de nueva vivienda, con lo que se hubieran equilibrado oferta y demanda. Pero el mercado inmobiliario es, como se sabe, bastante singular: teniendo en cuenta la incapacidad de generar suficiente demanda solvente para responder a un aumento de precios tan brusco, el capital inmobiliario concentr¨® su estrategia de ganancia en elevar a¨²n m¨¢s los precios para el sector de altos ingresos. As¨ª se explica que, pese al aumento de la demanda, no se incrementara el n¨²mero de viviendas construidas en las grandes ciudades. El nuevo mercado se especializ¨® en los niveles medio-altos, gravando a¨²n m¨¢s a quienes pod¨ªan pagar esos precios, generando expectativas de revalorizaci¨®n de patrimonio y poniendo el list¨®n m¨¢s alto para los reci¨¦n llegados al mercado. En ese contexto, el decreto Boyer, de liberalizaci¨®n de alquileres, aunque pudo suponer un incremento de las viviendas y oficinas en alquiler, desprotegi¨® para el futuro a los nuevos inquilinos, que quedaron en un nivel de indefensi¨®n no conocido en los pa¨ªses de nuestro entorno. As¨ª pues, aunque no fue directamente responsable del aumento del precio de la vivienda, el decreto Boyer no proporcion¨® la vivienda que faltaba para los sectores de ingresos medios y empuj¨® a¨²n m¨¢s hacia la costosa propiedad a inquilinos inseguros en su permanencia en la vivienda y en sus niveles de alquileres. Llegamos as¨ª a la paradoja de que al llegar a los l¨ªmites de la demanda solvente en 1990 disminuye la construcci¨®n de viviendas restringiendo a¨²n m¨¢s la oferta, pese a la creciente necesidad de vivienda, con un d¨¦ficit acumulado que estimamos, en 1991, en torno a las 475.000 viviendas, con clara tendencia a aumentar.?C¨®mo salir del laberinto? Desde luego, olvid¨¢ndose de encontrar una f¨®rmula m¨¢gica que de un solo golpe resuelva el tema. Hay que actuar a la vez sobre el suelo, sobre la financiaci¨®n y sobre la gesti¨®n de la vivienda para que no se subvencione la especulaci¨®n, pero tampoco se afecte al dinamismo del sector inmobiliario, un elemento clave de nuestra econom¨ªa.

Como contribuci¨®n a un debate que deber¨ªa pasar a un nivel m¨¢s t¨¦cnico y m¨¢s concreto, una vez ganada la batalla pol¨ªtica sobre la necesaria prioridad de la vivienda, sugerimos algunas l¨ªneas de actuaci¨®n.

1. Parece claro que el fundamento de un programa de vivienda debe ser una pol¨ªtica de suelo que aproveche la base jur¨ªdica proporcionada por la Ley del Suelo de 1990, que permite, entre otras medidas, expropiar suelo a precio r¨²stico, recalificarlo y programarlo para su edificaci¨®n. Tal posibilidad ofrece a los municipios un extraordinario instrumento de presi¨®n para obligar a los propietarios de suelo a que ejecuten el programa de urbanizaci¨®n, aumentando as¨ª la oferta de suelo en el mercado.

2. Una descentralizaci¨®n territorial al interior de las principales ¨¢reas metropolitanas que genere localizaciones atractivas para oficinas y viviendas en zonas de la ciudad hasta ahora degradadas o perif¨¦ricas, dot¨¢ndolas de transportes urbanos adecuados.

3. Adopci¨®n de una serie de medidas cualitativas que pueden flexibilizar el mercado de la vivienda, tales como la diversificaci¨®n de tipolog¨ªas de vivienda en los programas de promoci¨®n p¨²blica o de protecci¨®n oficial, adaptando el tama?o y la forma de las viviendas a las necesidades variables de las personas a lo largo del ciclo de vida; un amplio programa de construcci¨®n de residencias universitarias en terreno p¨²blico propiedad de las universidades; la constituci¨®n de bolsas de intercambio de viviendas, auspiciadas por los ayuntamientos, con incentivaci¨®n fiscal, de forma que aquellas personas con excesivo espacio a su disposici¨®n puedan permutarlo con las familias de nueva formaci¨®n, recibiendo una compensaci¨®n adecuada.

4. Un incremento de la pol¨ªtica social de vivienda, incluyendo una ampliaci¨®n de los programas de viviendas de promoci¨®n p¨²blica en alquiler para grupos espec¨ªficos de la poblaci¨®n, incluyendo entre ellos los j¨®venes, aunque evitando la formaci¨®n de bloques de viviendas homog¨¦neos por edad.

5. Promoci¨®n del mercado de viviendas en alquiler, mediante tres tipos de medidas: modificaci¨®n de la Ley de Arrendamientos Urbanos, actualizando con prudencia los alquileres anteriores a 1985, controlando de forma razonable los incrementos de alquileres sucesivos y organizando un marco de protecci¨®n jur¨ªdica de los derechos tanto de propietarios como de inquilinos; establecimiento de desgravaciones fiscales especiales para la vivienda en alquiler, tanto para los propietarios como para los usuarios, y apoyo a la creaci¨®n de sociedades para la expropiaci¨®n de viviendas en alquiler, asegurando, mediante suelo p¨²blico a bajo coste y un alquiler adaptado al ¨ªndice de precios al consumo, una rentabilidad razonable durante 20 o 30 a?os y permitiendo la reversi¨®n de las viviendas a la sociedad para su posible venta al cabo del plazo estipulado.

6. Abaratamiento y extensi¨®n del sistema de pr¨¦stamos para la adquisici¨®n de vivienda, mediante la reforma del mercado hipotecarlo y el establecimiento de convenios espec¨ªficos entre la Administraci¨®n y las instituciones financieras, tanto privadas como p¨²blicas, tendentes a reducir los tipos de inter¨¦s y alargar los plazos de pago.

7. En fin, el conjunto de medidas propuestas, aunque puede reducir los costes de producci¨®n de la vivienda y flexibilizar los distintos submercados, adecuando mejor oferta y demanda, exigen resolver el problema clave de la financiaci¨®n. En este sentido, es evidente que hoy d¨ªa la participaci¨®n de la banca privada en el cr¨¦dito a la vivienda es del todo insuficiente, en torno al 19% del total, durante la d¨¦cada de los ochenta, por lo que ser¨ªa razonable esperar un esfuerzo mayor de las instituciones financieras privadas en ese sentido, en consonancia con lo que sucede en otros pa¨ªses de nuestro entorno. Tambi¨¦n es evidente que cualquier pol¨ªtica de tipo coercitivo chocar¨ªa con la legislaci¨®n comunitaria y con la orientaci¨®n general de nuestra pol¨ªtica econ¨®mica, por lo que no puede pensarse que un el plazo inmediato sean las instituciones financieras las que asuman lo esencial de un gran programa de vivienda, aunque s¨ª pueden contribuir al mismo en mayor medida de lo que hacen en la actualidad.Desde el punto de vista presupuestario cabe operar un desplazamiento (dentro del mismo nivel de gasto) de la desgravaci¨®n fiscal hacia la financiaci¨®n directa.

Pero, en ¨²ltimo t¨¦rmino, por muchas vueltas que se le d¨¦ al tema, la salida de la crisis de vivienda exige un aumento sustancial de la financiaci¨®n destinada a tal fin a trav¨¦s de los Presupuestos Generales del Estado. De hecho, hay que recordar que el esfuerzo p¨²blico espa?ol en ese sentido es muy Inferior al de los pa¨ªses de nuestro entorno, y que tal ha sido la t¨®nica desde hace muchos a?os. La inversi¨®n p¨²blica en vivienda, en proporci¨®n del producto interior bruto, en Espa?a era, en 1988, del 0,7%, en comparaci¨®n con el 2% para Francia, el 3,4% para el Reino Unido y el 1,5% para Alemania.

Reto pol¨ªtico

Priorizar una pol¨ªtica quiere decir, en concreto, asignarle los recursos necesarios para la misma. As¨ª, cuando en la primera mitad de la d¨¦cada de los ochenta el Gobierno socialista decidi¨®, acertadamente en nuestra opini¨®n, que era indispensable sanear el sistema bancario espa?ol, se gastaron desde el presupuesto p¨²blico para tal Fin, seg¨²n c¨¢lculos razonablemente fiables de Alvaro Cuervo, 1.339.711.000.000 pesetas (1,34 billones, en t¨¦rminos redondos).Merced al esfuerzo presupuestario realizado, hoy nuestra banca goza de buena salud, y las principales empresas del pa¨ªs pueden plantearse el reto europeo. Sin embargo, tras 10 a?os de prioridad pol¨ªtica al saneamiento econ¨®mico del sector privado, y en particular del sector financiero, tal vez haya llegado el momento de priorizar las necesidades de la poblaci¨®n. En ese sentido, contando con que nuestra econom¨ªa puede seguir creciendo en torno a un 3% en los pr¨®ximos a?os, habr¨ªa probablemente que llegar dentro de cuatro a?os a una inversi¨®n p¨²blica en vivienda equivalente al 1,5% del producto interior bruto, en un c¨¢lculo puramente indicativo, que nos situar¨ªa a¨²n en la gama baja de la Comunidad Europea, pero que podr¨ªa suponer una masa suficiente de recursos para absorber el d¨¦ficit de vivienda actual. Sin embargo, la ejecuci¨®n efectiva de un programa de esta envergadura requerir¨ªa un plazo superior a cuatro a?os por la necesidad de generar suelo edificable y de aumentar la capacidad de la industria de la construcci¨®n.

En definitiva, la pol¨¦mica que se ha suscitado sobre la vivienda plantea la capacidad del Gobierno para reorientar su pol¨ªtica conforme se van cubriendo las etapas de su proyecto pol¨ªtico. Los Gobiernos que son a la vez modernizadores y reformistas (y eso es socialismo en nuestro tiempo) son aquellos que encuentran en su pr¨¢ctica los momentos adecuados para priorizar alternativamente el crecimiento econ¨®mico y la mejora de la calidad de vida. Esos momentos no los decide el mercado, sino la sociedad. Tal es el transfondo del actual debate sobre la vivienda.