Suelo disponible

El autor de este art¨ªculo defiende un programa de choque que asegure suelo disponible para la edificaci¨®n y una pol¨ªtica fiscal que reconsidere el car¨¢cter no homog¨¦neo de la vivienda para la aplicaci¨®n de tasas.

El reciente debate suscitado en torno a la vivienda, que informativamente se ha simplificado bajo la denominaci¨®n de plan de las 400.000 viviendas, no es m¨¢s que un fiel reflejo de la importancia que este hecho tiene para la sociedad en su conjunto, ya que el acceso a la vivienda es una de las preocupaciones b¨¢sicas de un amplio espectro de la poblaci¨®n.A nadie se le escapa que las distintas cuestiones que han ido surgiendo en los medios informativos, fundamentalmente la cuantificaci¨®n y financiaci¨®n, son s¨®lo algunos de los aspectos que afectan a la vivienda, evidentemente no los ¨²nicos.

El objetivo ¨²ltimo al que puede aspirar cualquier pol¨ªtica de vivienda es la puesta en el mercado de un n¨²mero de viviendas necesarias y a precios razonables, y, por otra parte, establecer los mecanismos que permitan al conjunto de la poblaci¨®n su acceso en las distintas formas de uso (compraventa o arrendamiento) adecuado a sus caracter¨ªsticas y posibilidades.

Desde el punto de vista de la oferta, conviene considerar tanto el aprovechamiento del parque existente con la utilizaci¨®n de la vivienda desocupada o infrautilizada como el facilitar la producci¨®n de nuevas viviendas.

Para favorecer la puesta en el mercado de las viviendas que no se utilizan, ya sea en alquiler o en compraventa, se hace precisa la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y del decreto Boyer, de forma que se establezca una relaci¨®n de equilibrio entre propietarios e inquilinos, dando estabilidad al sector.

Por otra parte, la formaci¨®n de un sector arrendaticio potente, que nos acerque a cifras de vivienda en alquiler l¨®gicas, implicar¨¢ de una parte incentivar a los titulares de las viviendas, posibilit¨¢ndoles una rentabilidad razonable, y de otra una estructuraci¨®n del sector a trav¨¦s de los fondos de inversi¨®n inmobiliaria. Todo ello acompa?ado de un tratamiento fiscal de apoyo que contemple el gravar la vivienda desocupada.

Cualquier medida de apoyo a la vivienda a trav¨¦s de dinero barato, supone un est¨ªmulo para la demanda, corri¨¦ndose el riesgo de que ¨¦sta fuerce los precios al alza, lo que se agravar¨ªa de no existir suelo disponible.

As¨ª pues, es importante la realizaci¨®n de un programa de choque que asegure suelo disponible para la edificaci¨®n, no s¨®lo calificado, dotando a ayuntamientos y comunidades aut¨®nomas de medios financieros para acometer esta labor y posibilitando actuaciones importantes de forma permanente, sino tambi¨¦n cuidando su dimensi¨®n y adecu¨¢ndolas a la estructura de la ciudad. Es aqu¨ª donde los organismos profesionalizados del sector p¨²blico, interviniendo como operadores urbanos en la gesti¨®n del planeamiento, son instrumentos necesarios para un desarrollo arm¨®nico.

Estos programas deben tener una flexibilidad que permita una construcci¨®n racional de la ciudad, posibilitando que sobre estos paquetes de suelo preparado se pueda realizar una gama amplia de tipos de vivienda (vivienda libre, VPO r¨¦gimen general, VPO r¨¦gimen especial), evitando las segregaciones espaciales y permitiendo el asentamiento del conjunto de la poblaci¨®n.

En el desarrollo de estas medidas para la preparaci¨®n de grandes ¨¢reas se precisa una aplicaci¨®n decidida de los nuevos instrumentos que dota la Ley del Suelo, que introduzca en el mercado los solares retenidos e impida un bloqueo del suelo calificado. No hay que olvidar las comunicaciones e infraestructuras, que extienden el ¨¢mbito urbano o metropolitano en funci¨®n de las caracter¨ªsticas del territorio, permitiendo una mayor diversidad de alternativas en este campo.

Tratamiento fiscal

Es evidente que la vivienda no es un bien homog¨¦neo; por tanto, creemos necesario reconsiderar el tratamiento fiscal que se le est¨¢ dando: parece razonable que la vivienda social no soporte los mismos impuestos que una vivienda de lujo, y en este primer caso deber¨ªa d¨¢rsele un trato preferencial, con medidas tales como reducir el tipo impositivo del impuesto sobre el valor a?adido (IVA) o replantear la tributaci¨®n municipal.

Si bien la puesta en marcha de estos mecanismos posibilitar¨¢ una producci¨®n a m¨¢s bajo coste, no conviene olvidar el asegurar una producci¨®n constante, sin que est¨¦ sujeta a las fuertes oscilaciones que la actividad econ¨®mica sufre en su conjunto.

Garantizar la producci¨®n pasa por que su estructura sea adecuada, y en estos momentos entendemos que se hace conveniente un reequilibrio de los sectores a trav¨¦s del fortalecimiento del sector p¨²blico y cooperativo, que nos acerque a los ratios europeos dando estabilidad a la producci¨®n de vivienda social.

Si todas estas medidas pueden ayudar a la puesta en disposici¨®n de una oferta permanente de viviendas adaptadas a la sociedad, no es menos cierto que la poblaci¨®n precisa de unos instrumentos financieros que racionalicen su ahorro y endeudamiento.

Tanto el desarrollo del ahorro previo como los costes del endeudamiento admiten condiciones mas estimulantes que las presentes, y todo ello, unido a la situaci¨®n del mercado hipotecario, son bazas fundamentales en la disminuci¨®n del coste.

La pol¨ªtica monetaria para el control de la inflaci¨®n ha supuesto un alza en los tipos de inter¨¦s muy por encima de los pa¨ªses de nuestro entorno y ha derivado en una especial penalizaci¨®n en el acceso a la vivienda, dado el largo periodo de amortizaci¨®n que requiere. Sin embargo, en el presente, la tendencia es a la baja.

Es muy positivo el proyecto de reforma del reglamento de la Ley del Mercado Hipotecario, que incidir¨¢ de forma directa en su desarrollo y en un abaratamiento de los pr¨¦stamos.

Si todo ello son consideraciones generales para configurar un marco m¨¢s adecuado, sin embargo, no cabe duda de que hay un sector de la poblaci¨®n, sin perjuicio de lo antes comentado, que requiere de ayudas personalizadas, redistributivas de la riqueza, con el objeto de no permanecer inexorablemente discriminado. En este sentido, el incremento de los recursos p¨²blicos dirigidos a este fin constituye una medida necesaria de solidaridad.

En Espa?a s¨®lo se destina a vivienda el 0,6% del producto interior bruto, seg¨²n el estudio realizado por BIPE, y en c¨¢lculos m¨¢s optimistas, el 0,9%, frente al 3,7% de Dinamarca, el 2,8% del Reino Unido, el 2% de Francia y el 1,5% de Alemania Federal, con el agravante de que de esta cantidad, ya de por s¨ª exigua, s¨®lo el 26%, son ayudas directas a la vivienda social; el 74% restante es una ayuda indiscriminada al sector de la construcci¨®n, que es considerado motor de desarrollo econ¨®mico, utilizando recursos que habr¨ªa que analizar desde el punto de vista del coste de oportunidad de otras aplicaciones. Tambi¨¦n hay que evaluar las repercusiones que tienen estas medidas, tales como su incidencia en el encarecimiento de la vivienda y su influencia en el deterioro del equilibrio territorial y del medio ambiente.

Marcarse como objetivo el asignar el l,5% del PIB, centr¨¢ndolo b¨¢sicamente en ayudas directas, es una cifra razonable y necesaria para posibilitar el acceso al conjunto de la sociedad y evitando la marginaci¨®n.

Por ¨²ltimo, dada la complejidad de las medidas a adoptar, ser¨¢ necesaria una actuaci¨®n coordinada de cada una de sus atribuciones de los distintos niveles de la Administraci¨®n con competencias en el sector y programado en un periodo no menor de cuatro a?os.

es presidente de la Asociaci¨®n Espa?ola de Promotores de Viviendas Sociales (AVS).