Falta espacio para vivir, sobra para trabajar

"Se vende", "Se alquila". Carteles como ¨¦stos proliferan en Madrid. La ciudad padece una fuerte crisis inmobiliaria que ha rebajado hasta la mitad el precio de las oficinas y ha dejado casi por los suelos el de las zonas industriales. Sin embargo, apenas se deja sentir en el coste de las viviendas, que sigue por las nubes. Sobra suelo construido para trabajar y falta para vivir, al menos a precio razonable. Para ordenar el territorio, el Gobierno de la Comunidad de Madrid presentar¨¢ el mes que viene un Libro Blanco y enviar¨¢ a la Asamblea el proyecto de Ley del Suelo.

Si usted necesita una oficina, aproveche: los alquileres cuestan ahora entre un 25% y un 50% menos que en 1991. Si lo que precisa es una nave industrial, las oportunidades -tanto en venta como en arrendamiento- pueden ser a¨²n superiores. En cambio, si su necesidad es una vivienda, no conf¨ªe mucho en la actual crisis inmobiliaria: los alquileres siguen por las nubes y s¨®lo en el restringido mercado de segunda mano puede surgir la oportunidad de compra; los precios nuevos no bajan, aunque al menos son estables.Una oficina cuesta ahora la mitad que en 1991. "Es una estmiaci¨®n, porque el mercado de compraventa est¨¢ parado y s¨®lo vende quien no tiene m¨¢s remedio",, explica Jos¨¦ Barta, presidente de la firma de consultores INTEC, especializada en el sector inmobilario.

Los alquileres de oficinas tambi¨¦n han llegado a situarse en la mitad de sus niveles de 1991. El baj¨®n afecta incluso a las zonas nobles: el metro cuadrado en el paseo de la Castellana, que lleg¨® a pagarse a 6.000 pesetas mensuales hace dos a?os, ahora, se consigue por 3.000 pesetas. En cuanto a las ventas, lejos queda la tarifa de 1.300.000 pesetas por metro cuadrado que se lleg¨® a negociar en el paseo de Recoletos a comienzos de esta misma d¨¦cada.

INTIEC calcula que en la capital y en los parques empresariales de la periferia metropolitana hay 778.000 metros cuadrados disponibles, para venta o alquiler. Casi la mitad est¨¢ dentro del per¨ªmetro de la M-30. Con todo, esta firma no es la m¨¢s pesimista. Otra empresa del ramo, T¨¦cnicos Consultores de Inversiones (TC1), calcula que hay dos millones de metros cuadrados de oficinas disponibles "frente a una demanda nula". En resumidas cuentas, falta actividad econ¨®mica para llenar los seis millones de metros cuadrados de oficinas existentes en la regi¨®n.,

No se llenan, luego tampoco se levantan m¨¢s. "Se ha frenado la construcci¨®n. El mercado est¨¢ saturado- y buena parte de las empresas arrendatarias renegocian sus, alquileres a la b¨¢ja", tercia el gerente de la Asociaci¨®n' Nacional de Promotores Constructores de Edificios, Manuel Mart¨ª. Las compa?¨ªas tambi¨¦n restrigen el espacio para su actividad o, simplemente, se van a la periferia de la ciudad.

A esta situaci¨®n se ha llegado tras un acelerado crecimiento. A comienzos de los a?os ochenta, el desarrollo estaba estancado y, consecuentemente, el mercado de compra y alquiler de oficinas. La situaci¨®n econ¨®mica no daba para m¨¢s.

A partir de 1985, la bonanza econ¨®mica y la fuerte entrada de capitales extranjeros -con la vista puesta en el ingreso de Espa?a en la Comunidad Euro ea, donde los precios eran mucho m¨¢s altos- empezaron a disparar el coste del metro cuadrado. Al aumento contribuy¨® el restrictivo Plan General de Ordenaci¨®n Urbana de Madrid dise?ado en 1985, un momento en el que no se apostaba por el crecimiento de la capital.

A las oficinas madrile?as les ha ocurrido lo que al ni?o que estira y se le queda peque?o el traje: la demanda se dispar¨® cuando la oferta era estrecha y los precios se pusieron por las nubes. Pero a finales de la d¨¦cada de los ochenta, la construcci¨®n de oficinas se convirti¨® en un buen negocio inmobiliario.

En ¨¦stas lleg¨® la crisis. El traje nuevo -los edificios de oficinas han crecido vertiginosamente y con gran apoyo p¨²blico hasta sumar unos seis millones de metros cuadrados, seg¨²n INTEC- ha quedado demasiado, grande para el ni?o, cuyo crecimiento se: ha estancado con el par¨®n econ¨®mico.Par¨®n en la construcci¨®n"Los precios subieron por encima de las posibilidades y ahora han bajado por debajo de la realidad. En Madrid todo es m¨¢s exacerbado que en el resto de Espa?a", sentencia Barta.

Cree que la situaci¨®n se mantendr¨¢ igual en los pr¨®ximos 12 meses. "Con dos o tres a?os de bonanza, el parque disponible se absorber¨¢. Los precios ya no bajar¨¢n m¨¢s", predice el consultor inmobiliario.

Desde la ¨®ptica de una gran empresa del sector como Metrovacesa, el diagn¨®stico es similar: "Notable exceso de oferta de oficinas,, que, pese al par¨®n en las construcciones, tardar¨¢ aproximadamente cuatro a?os en ser absorbido".

En cambio, la carencia n¨²me-ro uno de la regi¨®n son las viviendas. El precio del suelo dispara, m¨¢s a¨²n que el de la construcci¨®n, el coste final de un bien dif¨ªcilmente alcanzable. En el mercado de compraventa hay par¨®n, seg¨²n INTEC. "Las oportunidades pueden estar en la segunda mano, pero s¨®lo se ponen en venta si la necesidad es muy acuciante", se?alan.

"Apenas se construyen viviendas nuevas por la iniciativa privada, ya que las ayudas de las administraciones est¨¢n copadas por la competencia p¨²blica", se queja el representante de los promotores. Al menos, Mart¨ª reconoce un sector en mejor situaci¨®n, el de las viviendas denominadas residenciales. "La vivienda de lujo siempre tiene demanda. La popular, tambi¨¦n. Lo fastidiado es colocar la vivienda inedia", a?ade.Desde Metrovacesa se se?ala una ligera ca¨ªda de precios y un exceso de oferta en las viviendas de nivel medio-alto. En el medio-bajo, la oferta es "claramente insuficiente", debido a "la extremada dificultad de adquirir suelo a precios bajos".

Otro experto, Jorge Smerdou, de T¨¦cnicos Consultores de Inversiones se muestra m¨¢s optimista: "No se nota la crisis en el mercado de vivienda nueva. Los precios est¨¢n estabilizados desde 1990 y seguir¨¢n en esa l¨ªnea".

Precios estabilizados, pero altos. Seg¨²n TCI, un metro cuadrado de piso nuevo cuesta una media de 254.900 pesetas en la capital y 153.700 en los grandes municipios del cintur¨®n. No en vano Madrid tiene el metro cuadrado de vivienda m¨¢s caro de Espa?a, concluye un informe del Banco Hipotecario.