Ladrillos a precio de oro

Un ciudadano que tenga que afrontar la compra de una casa se topar¨¢ con un panorama bastante desolador. Precios por las nubes, poca oferta de viviendas protegidas (con un precio limitado), alquileres escasos, noticias sobre supuestos fraudes inmobiliarios y el runr¨²n del enfrentamiento entre dirigentes pol¨ªticos (estatales, auton¨®micos y locales, y en ambiente preelectoral) sobre qui¨¦n tiene la culpa de que un piso cueste ahora un 63% m¨¢s que hace cuatro a?os.

Las f¨®rmulas de pol¨ªticos y sectores afectados para frenar los precios difieren: posturas m¨¢s intervencionistas o m¨¢s liberalizadoras. Pero todos coinciden en se?alar la carest¨ªa de suelo, cuyo valor se estima que ha aumentado cerca del 46% el a?o pasado, por la escasez y la especulaci¨®n, y ya supone el 50% del precio de un piso, como una de las principales causas que explican el encarecimiento de la vivienda (un pertinaz 15% en el ¨²ltimo a?o, en contra de las previsiones, que confiaban en una moderaci¨®n).

?stas son algunas claves del porqu¨¦ de la subida:

- ?Qui¨¦n puede pagar estos precios? La demanda de vivienda aguanta el tir¨®n (500.000 viviendas contruidas al a?o en los ¨²ltimos cuatro ejercicios, un r¨¦cord) gracias a unas hipotecas baratas. Dos de cada tres compradores son familias que adquieren una casa para vivir, aunque el pago de la hipoteca absorbe todos los meses uno de cada dos euros del salario bruto (un 45%, seg¨²n el servicio de estudios del BBVA) y eso a pesar de que los tipos de inter¨¦s est¨¢n de media en el 4,75%, frente al 14,08% de 1992.

Otro tercio lo forman los inversores, que se han refugiado en la vivienda tras huir de las turbulencias burs¨¢tiles. Los m¨¢s especuladores compran sobre plano (es m¨¢s barato) y sacan plusval¨ªas de hasta el 40% cuando venden.

- ?Se abaratar¨¢n los pisos? Aplazar la compra con la esperanza de que los precios bajen puede ser una espera en vano, a juicio de los expertos consultados. La sociedad de tasaci¨®n Tinsa estima que la escalada continuar¨¢ este a?o, con una subida del 15%, y se moderar¨¢ ligeramente el que viene, con un alza del 12%. S¨®lo en el caso de una crisis grave, se puede producir una bajada real, sobre todo si afecta al empleo o suben las hipotecas.

- Escalada de precios del suelo. "Es el problema fundamental", recalca Guillermo Chicote, presidente de la Asociaci¨®n de Constructores Promotores de Espa?a. S¨®lo en 2001, el importe medio de las tasaciones de terrenos urbanos subi¨® un 46%, seg¨²n datos del Banco de Espa?a. Se trata de la mayor alza desde el inicio del actual ciclo alcista, en 1997. Desde 1999, se ha incrementado un 98%. Hay que tener en cuenta que estas cifras son orientativas, y se atienen al supuesto de que la cantidad de superficie de suelo tasado no ha variado mucho de un a?o a otro, ya que no se publican datos sobre el precio por metro cuadrado. El Ministerio de Fomento calcula que el suelo ha subido un 120% en seis a?os.

- ?De qui¨¦n depende la pol¨ªtica de vivienda? El Gobierno es responsable de fijar las l¨ªneas generales (por ejemplo, el precio m¨¢ximo de una vivienda protegida). Despu¨¦s, son las comunidades aut¨®nomas quienes las desarrollan.

El caso del suelo es similar. Para frenar el alza de precios en el mercado libre, el Ejecutivo modific¨® su Ley del Suelo de 1998 a trav¨¦s de un decreto de junio de 2000 que limitaba la potestad y discrecionalidad de los ayuntamientos a la hora de calificar suelo como urbanizable. El efecto ha sido limitado, porque la competencia en urbanismo y ordenaci¨®n del territorio recae en comunidades y ayuntamientos, es decir, aqu¨ª se fija en qu¨¦ terrenos se puede edificar.

- ?Hay suficiente suelo? En mayo, el presidente del Gobierno, Jos¨¦ Mar¨ªa Aznar, indic¨® que el problema de la vivienda se debe "a la escasez de suelo urbanizable", derivada de "la excesiva rigidez de normativa de ayuntamientos y comunidades". En este sentido, la patronal inmobiliaria culpa a los municipios de liberalizar poco suelo y de utilizarlo de forma excesiva como fuente de financiaci¨®n.

Los municipios lo niegan: "La mayor¨ªa del suelo urbanizable vacante est¨¢ en manos privadas (instituciones financieras, promotoras inmobiliarias, incluidas grandes compa?¨ªas...)", asegura la presidenta de la Federaci¨®n Espa?ola de Municipios y Provincias, Rita Barber¨¢, en una nota. Adem¨¢s, puntualiza que las actuaciones urban¨ªsticas suponen s¨®lo el 5,1% de los ingresos locales.

"Culpar a los ayuntamientos es un enfoque perverso", puntualiza Julio Rodr¨ªguez, presidente del Consejo Social de la Universidad de Granada. "Hay suficiente suelo urbanizado, pero mucho est¨¢ retenido por propietarios privados", asegura. El problema reside en que la capacidad de municipios y comunidades para intervenir es muy limitada, porque el decreto de junio de 2000 s¨®lo permite expropiar a precios de mercado y resulta "muy costoso".

- ?Qui¨¦nes son los propietarios? Es un mercado muy opaco y es imposible determinarlo. Sin embargo, se sabe que los grandes terratenientes son las Administraciones, pero tambi¨¦n hay infinidad de propietarios privados, como el Clero, la antigua nobleza y todo tipo de empresas y particulares.

- ?Se pueden frenar los precios? El Gobierno defiende su pol¨ªtica de vivienda y recuerda que no est¨¢ en su mano generar directamente suelo edificable. Pero el ministro Francisco ?lvarez-Cascos quiere resucitar el pacto sobre el suelo que promet¨ªa el PP en su programa electoral y ha convocado a las comunidades el 17 de diciembre para debatir "la posibilidad de propiciar un acuerdo que abarate el suelo". Seg¨²n fuentes de Fomento, sus propuestas "est¨¢n en fase de estudio".

- ?Tiene la culpa el Gobierno? Las cr¨ªticas del PSOE apuntan al Gobierno. La responsable socialista de vivienda, Cristina Narbona, reclama una modificaci¨®n de la Ley del Suelo, porque "permite fijar el valor del suelo contemplando plusval¨ªas futuras". Los socialistas quieren que se pueda expropiar a precios de reposici¨®n, mucho m¨¢s bajos que los de mercado. Tambi¨¦n proponen, entre otras cosas, aumentar las ayudas a viviendas protegidas para facilitar el acceso a las rentas modestas y los j¨®venes que compran su primer piso.

- ?Y los que no se lo pueden permitir? Las rentas familiares cuyos ingresos son menores a 5,5 veces el salario m¨ªnimo disponen de los llamados planes de vivienda, que contemplan ayudas para el acceso de una vivienda protegida y tienen un tope en el precio. El problema es que el n¨²mero de estos pisos ha ca¨ªdo en picado. Seg¨²n datos del Banco de Espa?a, representaban el 60% del total de las construcciones en la d¨¦cada de los ochenta; ahora, apenas suponen el 10%.