Al asalto del bot¨ªn inmobiliario

Constructoras e inmobiliarias, con la complicidad de la banca y con sus peque?os accionistas con frecuencia en el papel de invitados de piedra, est¨¢n cambiando a ritmo vertiginoso el mapa de un sector tradicionalmente muy atomizado. Dragados, Vallehermoso o Metrovacesa, que, hace unos meses, cayeron en manos de otras compa?¨ªas m¨¢s peque?as en negociaciones privadas fuera del mercado, vuelven a estar en el ojo del hurac¨¢n. No son las ¨²nicas afectadas.

Fondos internacionales sostienen que en ning¨²n mercado anglosaj¨®n se aceptan tomas de control como las de Dragados y Vallehermoso

La concentraci¨®n que se est¨¢ produciendo en los sectores de construcci¨®n e inmobiliario se inici¨® en 2000 y se ha acelerado en el ¨²ltimo a?o

Los sectores espa?oles de construcci¨®n e inmobiliario, tradicionalmente pausados en sus cambios, llevan dos a?os de transformaciones corporativas vertiginosas. Sobre el tapete, en las ¨²ltimas semanas, est¨¢n: una OPA de dos sociedades italianas que trata de arrebatar a Bami el control de Metrovacesa; otra de ACS para reforzar su control sobre Dragados y un acelerado proceso de fusi¨®n entre Sacyr y Vallehermoso para evitar operaciones de toma de control por parte de terceros. En la retaguardia, a la espera de incorporarse por sorpresa a la batalla, Colonial, la inmobiliaria de La Caixa, y Acciona y Ferrovial, que cuentan con elevada liquidez tras sus recientes desinversiones en Cintra (816 millones de euros) y en Vodafone (2.018 millones de euros).

Los cambios societarios, que est¨¢n redibujando el mapa de ambos sectores, se iniciaron en 2000 con la batalla entre Altadis, Fadesa y Bami, ganada por esta ¨²ltima, por el control de la inmobiliaria Zab¨¢lburu. Meses despu¨¦s Vallehermoso se hizo con el control de Prima Inmobiliaria (actual Testa); Metrovacesa, con Gestimar; Urbis, con la filial inmobiliaria de Dragados; FCC y Caja Madrid crearon Realia con sus respectivos negocios inmobiliarios, y Filo dio entrada como socio mayoritario al Deutsche Bank.

Minucias al lado del terremoto que lleva sacudiendo los cimientos de ambos sectores desde el 18 de abril pasado, cuando ACS protagoniz¨® con el Santander un audaz golpe de mano y se hizo de la noche a la ma?ana, la v¨ªspera de su junta de accionistas y sin que lo supiera su presidente (para m¨¢s inri, nombrado por el banco), con Dragados. Le compr¨® al banco el control de esta constructora, un 23,5% de las acciones, por 900 millones. La operaci¨®n, al margen del mercado y de espaldas al consejo de administraci¨®n de Dragados, le report¨® al banco 538 millones de plusval¨ªa y ni un solo c¨¦ntimo al resto de accionistas. El paquete adquirido, inferior al 25% del capital de Dragados, exim¨ªa formalmente a ACS de la obligaci¨®n de lanzar una oferta p¨²blica de adquisici¨®n de acciones.

Muchos gestores e inversores de Dragados se sintieron burlados y traicionados, algunos expertos hablaron de un posible fraude de esp¨ªritu de ley en esta audaz toma de control, pero la Comisi¨®n Nacional del Mercado de Valores (CNMV) y las autoridades de la competencia no pusieron finalmente objeciones y la operaci¨®n cre¨® escuela. Mes y medio despu¨¦s, BBVA, en una operaci¨®n calcada, entreg¨® el control de la segunda inmobiliaria espa?ola, Metrovacesa, a Bami, tambi¨¦n por sorpresa y sin que el resto de accionistas viera un euro por la venta de su compa?¨ªa. Bami pag¨® 545,4 millones al banco vasco, que se embols¨® 369 millones en plusval¨ªas, por el 23,9% de Metrovacesa.

La indignaci¨®n de los peque?os inversores y de algunos fondos de inversi¨®n internacionales ha llevado al Gobierno a reformar la legislaci¨®n para impedir este tipo de operaciones y obligar a quien quiera hacerse con el control de una sociedad a lanzar una OPA en el mercado. La guerra, sin embargo, no s¨®lo no se ha acabado, sino que se ha recrudecido en las ¨²ltimas semanas en los sectores de construcci¨®n e inmobiliario para adelantarse a la entrada en vigor de la nueva normativa. ACS fue la primera en ver lo que se le ven¨ªa encima y anunci¨® una OPA sobre el 10% del capital de Dragados para reforzar su control sobre este grupo y allanar el camino para una fusi¨®n entre ambas. Bami anduvo menos diligente y se ha encontrado con una OPA lanzada por dos grupos italianos sobre el 75% del capital de Metrovacesa. Y Sacyr, tambi¨¦n para guardar la vi?a de Metrovacesa, ha improvisado y puesto en marcha en horas la fusi¨®n de ambos grupos.

Operaciones de "Juan Palomo, yo me lo guiso y yo me lo como", como las ha calificado un analista, que han irritado de nuevo al peque?o accionista, y han escandalizado a algunos fondos y a reputados medios como el Financial Times. As¨ª, varios fondos institucionales presentes en el capital de Dragados (Cidatel, Fidelity y otros), que representan a inversores norteamericanos y brit¨¢nicos, creen, y se lo han hecho saber a la CNMV, que la forma en que ACS ha tomado el poder es "inapropiada" y que no se hubiera permitido en los mercados anglosajones por el perjuicio que suponen para el accionista minoritario.

Aunque se han dado casos parecidos de toma de control en otros sectores, especialmente en operaciones de absorci¨®n de algunas sociedades hermanas en perjuicio del peque?o accionista, como es el caso de Meli¨¢ con MIA o de TelePizza, la palma se la han llevado constructoras e inmobiliarias en los ¨²ltimos tiempos. Varias razones, al margen de las urgencias normativas, explican la profusi¨®n de operaciones de toma de control en estos sectores, seg¨²n los expertos:

- La atomizaci¨®n del sector inmobiliario espa?ol (las cuatro mayores compa?¨ªas s¨®lo cuentan en conjunto con el 5% del mercado).

- El reducido tama?o relativo de las grandes constructoras espa?olas en el mercado internacional. Su todav¨ªa excesiva dependencia de la actividad c¨ªclica principal, la construcci¨®n, y de un mercado dom¨¦stico muy dependiente en obra p¨²blica de unos fondos estructurales europeos que en los pr¨®ximos a?os van a reducirse dr¨¢sticamente por la entrada de nuevos miembros en la UE. A ello habr¨ªa que a?adir el fracaso de la diversificaci¨®n emprendida por algunos grupos hacia la nueva econom¨ªa, las telecomunicaciones e Internet.

- Las urgencias de liquidez, v¨ªa desinversiones, de los grandes bancos espa?oles, que controlan las mayores compa?¨ªas de estos sectores, como consecuencia de las crisis latinoamericanas y la desaceleraci¨®n de la econom¨ªa.

- El buen comportamiento relativo de las inmobiliarias y constructoras espa?olas en Bolsa, frente a la fuerte volatilidad y ca¨ªda de las cotizaciones de otros valores en los ¨²ltimos dos a?os y medio.