El Banco de Espa?a avisa del riesgo de un "ajuste brusco" en la vivienda

El Banco de Espa?a ha vuelto a entrar de lleno en el problema de la vivienda y ha lanzado una seria advertencia de nuevo: existe el riesgo de un "ajuste brusco" en el mercado inmobiliario si no se frenan los precios, que calcula sobrevalorados entre un 8% y un 20%. El organismo indica, en su ¨²ltimo bolet¨ªn econ¨®mico, que los precios reales de los pisos se han duplicado en los ¨²ltimos 25 a?os, sin que se aprecien todav¨ªa signos claros de moderaci¨®n. Sin embargo, el suelo, se?alado como principal responsable de la escalada de precios, se encareci¨® menos el a?o pasado: un 10,6%.

?Hay burbuja inmobiliaria? El Banco de Espa?a no la menciona en su informe de septiembre, pero s¨ª alerta de las "potenciales implicaciones" que la evoluci¨®n del precio de la vivienda tendr¨¢ en "la estabilidad macroecon¨®mica y financiera de la econom¨ªa espa?ola", ya que constituye "el principal activo de las familias". De inmediato lanza una se?al de alarma: cabr¨ªa esperar una reconducci¨®n, "previsiblemente gradual", de los precios, pero cuanto m¨¢s tiempo tarden en echar el freno, "mayor ser¨¢ el riesgo de que el ajuste necesario termine produci¨¦ndose de una manera m¨¢s brusca de lo deseable". Y nada indica que esa moderaci¨®n est¨¦ a la vuelta de la esquina.

El boom inmobiliario se inici¨® a final de 1997. Cada a?o desde entonces se han construido m¨¢s de 500.000 viviendas, un r¨¦cord. Pese a todo, la mayor oferta no se ha notado en los precios que, al contrario, se han disparado un 78% hasta 2002. El ¨²ltimo dato del Ministerio de Fomento, a cierre del segundo trimestre, indica que la subida fue del 17,5% en los ¨²ltimos 12 meses, pese a la desaceleraci¨®n econ¨®mica.

El Banco de Espa?a se?ala, no obstante, que los principales indicadores que sustentan la demanda (PIB, empleo y tipos de inter¨¦s) "siguen avanzando a tasas positivas en nuestro pa¨ªs". Adem¨¢s, destaca que el consumo privado en el tercer trimestre mantuvo el ritmo de crecimiento del trimestre anterior, cuando el consumo de los hogares registr¨® una ligera aceleraci¨®n del 3,2%.

Un factor clave ha sido la bajada de tipos, que ha facilitado el acceso a las hipotecas, pero el alza de precios ha sido tal que ha eclipsado buena parte de ese efecto positivo y el pr¨¦stamo para la compra de casa supone casi la mitad del salario medio bruto. Aun as¨ª, el cr¨¦dito hipotecario gestionado por las entidades financieras ascendi¨® hasta julio a 349.953 millones de euros, con una subida interanual del 23,1%. El Banco de Espa?a ya ha advertido en varias ocasiones del peligro que entra?a el alto endeudamiento de las familias espa?olas. Seg¨²n una encuesta sobre pr¨¦stamos bancarios que se incluye en el mismo bolet¨ªn econ¨®mico, las entidades financieras espa?olas esperan un descenso de la demanda de pr¨¦stamos hipotecarios en el tercer trimestre, tras muchos trimestres de fuerte crecimiento, y auguran que las condiciones de los cr¨¦ditos se endurecer¨¢n.

El origen de la actual escalada de precios de los pisos se encuentra, en parte, en el anterior boom inmobilario que termin¨® en 1991 con "una excesiva correcci¨®n". Como consecuencia, el Banco de Espa?a habla de "la existencia de una cierta infravaloraci¨®n de este activo en la segunda mitad de la d¨¦cada de los noventa". Pero esta infravaloraci¨®n "ha resultado m¨¢s que compensada por los fuertes crecimientos acumulados hacia el final de la d¨¦cada", de forma que en 2002 los precios estaban sobrevalorados "entre un 8% y un 20%".

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Como principal culpable de las alzas de precios siempre se ha se?alado al suelo. En tres a?os, su precio casi se ha duplicado (s¨®lo en 1999 se dispar¨® un 120%). Pero en 2002 se moder¨®: el metro cuadrado se encareci¨® un 10,6%. Esta desaceleraci¨®n refleja que las expectativas de revalorizaci¨®n del precio de venta de las viviendas eran menores el a?o pasado. La realidad ha demostrado que no ha sido as¨ª: la vivienda subi¨® el a?o pasado casi otro 17%. Los expertos coinciden en que en 2002 la llamada burbuja se infl¨® a¨²n m¨¢s por la entrada masiva de inversores que hu¨ªan de las ca¨ªdas en la Bolsa. Seg¨²n el BBVA, las expectativas no fundamentadas de revalorizaci¨®n llegaron a suponer ese a?o un 50% del alza de precios.