Medidas para un suave aterrizaje

La situaci¨®n del mercado de vivienda en Espa?a, con un aumento acumulado de los precios del 79% en los ¨²ltimos seis a?os seg¨²n el Banco de Espa?a, no s¨®lo ha provocado el estupor entre muchos expertos, sino que ahora despierta inquietud. Si se acepta que hay una burbuja inmobiliaria, como piensa la mayor¨ªa de los analistas, en alg¨²n momento estallar¨¢ si no se toman las medidas precisas para evitar una brusca ca¨ªda de precios. De entre todas ellas destacan dos: modificar un sistena fiscal que incentiva la compra de inmuebles, y conseguir un nuevo modelo de financiaci¨®n de los ayuntamientos para frenar el precio del suelo. Ninguna de ellas parece inminente.

En la ¨²ltima d¨¦cada el mercado espa?ol ha alcanzado un volumen de ventas de unas 800.000 viviendas de promedio anual

El Estado gasta en vivienda 661,54 millones de euros y las desgravaciones en el IRPF suponen m¨¢s de 3.000 millones

El precio del suelo urbano, que ha subido un 10,6%, seg¨²n el Banco de Espa?a, viene marcado por el precio de la vivienda, y no al rev¨¦s

Hace meses que analistas y pol¨ªticos debaten si Espa?a est¨¢ inmersa en una burbuja inmobiliaria, entendiendo por burbuja la sobrevaloraci¨®n de unos activos en funci¨®n de sus valores fundamentales. Y aunque hay quien defiende -fundamentalmente el Gobierno- que lo ¨²nico que ocurre es que hay una fuerte demanda que la oferta no puede atender, aunque sea amplia, lo cierto es que los par¨¢metros en este sector se han disparado. En el ¨²ltimo a?o, y despu¨¦s de tres de intensa subida, los precios han subido de media un 17,5%, un porcentaje que en algunos lugares, como Madrid, llega hasta el 30,4%; la construcci¨®n de viviendas nuevas alcanzar¨¢ las 600.000 y el volumen de cr¨¦ditos hipotecarios solicitados ha crecido el 24%.

La vivienda est¨¢ por las nubes -en Madrid hay pisos que superan los 12.000 euros por metro cuadrado-, pero todo se vende. En la ¨²ltima d¨¦cada, seg¨²n datos del BBVA, el mercado espa?ol ha alcanzado un volumen de ventas de unas 800.000 viviendas de promedio anual, lo que significa que las transacciones han duplicado el a?o pasado el n¨²mero estimado diez a?os antes. Y pese a ese n¨²mero de operaciones, hay gran parte de la poblaci¨®n, especialmente los j¨®venes, que ha quedado fuera del mercado. Seg¨²n la Fundaci¨®n Encuentro, el 60,7% de los hogares espa?oles no puede comprar piso ni dedicando a ello la mitad de los ingresos de su trabajo.

Carga financiera y social

"Sea burbuja o no", dice Santiago Carb¨®, catedr¨¢tico de Fundamenos del An¨¢lisis Econ¨®mico de la Universidad de Navarra, "la situaci¨®n es francamente preocupante". Y no ya s¨®lo por los problemas de acceso a la vivienda, "sino por la carga financiera y social para las familias", que al amparo de los bajos tipos de inter¨¦s no paran de acudir a los pr¨¦stamos hipotecarios, cada vez a plazos m¨¢s largos -por encima de los 20 a?os- y por mayor cantidad -la hipoteca media es de 105.275 euros, un 24% m¨¢s que hace un a?o.

Llegados a este punto, la m¨¢xima preocupaci¨®n es que la burbuja no estalle para no sufrir una brusca ca¨ªda de precios que arrastre al final a las entidades financieras. Un escenario que muchos no ven probable, pero del que ya han alertado instituciones como el Banco de Espa?a o el Fondo Monetario Internacional, y del que conviene alejarse. Y para ello, el camino es lograr la estabilizaci¨®n del precio de las viviendas o, al menos, su moderaci¨®n. ?C¨®mo? A tenor de las consultas realizadas, primero y por encima de todo, consiguiendo que los poderes p¨²blicos se impliquen en la soluci¨®n del problema. "Tiene que figurar en la agenda pol¨ªtica de una vez", dice Carb¨®, de manera que se incida sobre los factores identificados como claves: la actuaci¨®n de las administraciones p¨²blicas en suelo, la fiscalidad, y la falta de vivienda en alquiler.

Mientras el Gobierno aumenta para el a?o que viene el gasto en vivienda s¨®lo un 2,5%, Jes¨²s Leal, catedr¨¢tico de Sociolog¨ªa Urbana, se muestra convencido de que las soluciones requieren una mayor intervenci¨®n p¨²blica: m¨¢s viviendas de protecci¨®n oficial; m¨¢s consorcios para sacar suelo a precio por debajo de mercado; m¨¢s acuerdos con cooperativas; m¨¢s incentivo al alquiler y m¨¢s reformas fiscales.

Muchos estudiosos piensan que la moderaci¨®n comenzar¨¢ cuando los tipos de inter¨¦s suban o la Bolsa se recupere, dado que el ladrillo se ha convertido en uno de los primeros activos de inversi¨®n. Pero, mientras, ¨¦stas son algunas de las medidas que proponen para incidir en los factores que han contribuido a crear la actual situaci¨®n.

- Suelo. De nada han servido las leyes elaboradas tanto por gobiernos socialistas como del PP. Frente a la vieja teor¨ªa de que es caro porque es escaso, los expertos no dudan en afirmar que su precio lo marca el que tenga la vivienda, y no al rev¨¦s. As¨ª lo manifiestan Jes¨²s Leal -que a?ade, adem¨¢s, que una vez que se fija su precio es muy dif¨ªcil que baje- o Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, investigador del Instituto Valenciano de Investigaciones Econ¨®micas (IVIE). Seg¨²n Leal, s¨®lo en algunos ayuntamientos hay escasez de suelo urbanizado. Cita que, en Madrid, por ejemplo, hay suelo calificado para construir 600.000 vivivendas m¨¢s, y los precios son disparatados. A su juicio, una de las medidas que ayudar¨ªan a moderar el precio de los terrenos es la construcci¨®n de m¨¢s VPO, medida, sin embargo, con la que Manuel Mart¨ª, secretario general de los Promotores-Constructores no est¨¢ de acuerdo por entender que para compensar el menor precio de esos pisos, la vivienda libre que se construyera en la zona se encarecer¨ªa m¨¢s.

Garc¨ªa-Montalvo se muestra, por su parte, bastante esc¨¦ptico con respecto a cualquier medida mientras las expectativas de beneficios sean, como ahora del 30% o 40%. Todos piden normas m¨¢s ¨¢giles y una mejor gesti¨®n, y coinciden tambi¨¦n al se?alar que, salvo excepciones, el verdadero problema es que el suelo est¨¢ financiando a las administraciones locales.

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Administraciones locales. Jes¨²s Leal considera que una ley deber¨ªa impedir la financiaci¨®n de las administraciones mediante la venta de suelo. Y, mientras el modelo no cambie, Garc¨ªa-Montalvo sale en defensa del sistema actual de subasta, tan denostado por los promotores. "Al menos con ¨¦l", dice, "la plusval¨ªa se la quedan los ayuntamientos y entiendo que, salvo en algunos casos, utilizan esas plusval¨ªas en beneficio social". Mart¨ª, sin embargo, afirma que cada vez que oye a un pol¨ªtico decir que una infraestructura es gratis se pone "a temblar", porque con lo que se financia es con el suelo. "S¨®lo cuando ayuntamientos y comunidades aut¨®nomas encuentren imposible obtener financiaci¨®n con cargo al urbanismo empezaremos a estar en condiciones de resolver el problema".

- - - Fiscalidad. Se ha colocado en el ojo del hurac¨¢n, porque se opina que no es razonable seguir primando la compra de vivienda mientras no hay apenas vivienda de protecci¨®n oficial (10%), ni mercado de alquiler.

"Comprendo que es un tema pol¨ªticamente muy sensible", dice Garc¨ªa Montalvo, "pero no puede haber caf¨¦ para todos. Habr¨ªa que apoyar s¨®lo al que lo necesite". Frente a los 661,54 millones de euros que el Estado dedicar¨¢ el a?o que viene a gasto en vivienda -lo que supone apenas el 0,3% del gasto p¨²blico, uno de los m¨¢s bajos de Europa- el Estado dejar¨¢ de ingresar, por desgravaciones en el impuesto sobre la renta de las personas f¨ªsicas (IRPF), m¨¢s de 3.000 millones de euros. "El caso", afirma Carb¨®, "es que, de forma individual, ahora ya no es una desgravaci¨®n muy importante, pero no se percibe as¨ª, y est¨¢ teniendo efectos perniciosos en el sistema, animando la demanda para comprar. Ser¨ªa partidario de ir a su paulatina desaparici¨®n". "Recalentado el sector y con la demanda que hay es absurdo que haya ayudas fiscales. Las hay por razones pol¨ªticas y, quiz¨¢s, por miedo a la reacci¨®n de la clase media", dice Jes¨²s Leal. A?ade que, en teor¨ªa, el Estado deber¨ªa "echar agua a un hierro que est¨¢ al rojo". Matiza, sin embargo, que este momento no es el mejor para eliminar las desgravaciones, dado el nivel que han alcanzado los precios, pero considera que deber¨ªa empezar a pensarse en la modificaci¨®n de un sistema "que es fuertemente regresivo".

Una vez m¨¢s, los promotores van en sentido contrario. La APCE propone que el concepto cuenta ahorro-vivienda tenga una duraci¨®n inicial de 35 a?os, desde que una persona nace hasta que alcance esa edad. La propuesta, seg¨²n Mart¨ª, no consumir¨ªa gasto p¨²blico directo, sino menores ingresos fiscales, "y supondr¨ªa un est¨ªmulo al ahorro para el futuro comparable al de los fondos de pensiones, que compensar¨ªa esos menores ingresos".