Opci¨®n anticipada

La incidencia en las transmisiones inmobiliarias de dos tributos tan dispares como el IVA del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jur¨ªdicos documentados es fuente inagotable de controversias, teniendo en cuenta que las operaciones sujetas pero exentas en el primero resultan sujetas y gravadas en el segundo. El ejercicio anticipado de la opci¨®n de compra incluida en el contrato de arrendamiento financiero de una edificaci¨®n, no deja de representar un supuesto m¨¢s de conflicto.

Dicha cuesti¨®n hace referencia a la exenci¨®n que la Ley del IVA fija respecto de dicho impuesto para el caso de segundas o ulteriores transmisiones de edificaciones, exenci¨®n que la norma excluye cuando la entrega tiene lugar en el ejercicio de una opci¨®n de compra inherente a un contrato de arrendamiento financiero por empresas habitualmente dedicadas a estas operaciones de arrendamiento.

Como se?ala la Direcci¨®n General de Tributos, la norma se limita a exigir que se trate de un contrato de arrendamiento financiero y que el arrendador se dedique habitualmente a estas operaciones "sin que se fijen adem¨¢s requisitos de car¨¢cter temporal", de lo que se deduce el car¨¢cter en principio irrelevante del ejercicio anticipado de la opci¨®n de compra, que al no suponer la exenci¨®n del IVA impide tributar por Transmisiones Patrimoniales.

Por otra parte, la propia norma, al disponer que el compromiso de ejercitar la opci¨®n de compra se asimila a su propio ejercicio, excluye del ¨¢mbito de la exenci¨®n a las transmisiones de edificaciones cuya entrega se entiende producida con dicho compromiso y, por tanto, antes de la fecha prevista para ejercitar la opci¨®n: sin que parezca razonable admitir que la ley atribuya efectos diferentes al ejercicio anticipado de la opci¨®n y al mero compromiso de ejercitarla, siendo este ¨²ltimo un ejercicio anticipado a efectos del IVA.

Por otra parte, una interpretaci¨®n restringida de esta excepci¨®n a la exenci¨®n citada no dejar¨ªa de suponer una interpretaci¨®n extensiva de la propia exenci¨®n, lo que concuerda mal con el art¨ªculo 23 de la LGT.