El Banco de Espa?a asegura que la vivienda est¨¢ sobrevalorada en torno a un 20%

La vivienda en Espa?a est¨¢ sobrevalorada alrededor de un 20%. El director del servicio de estudios del Banco de Espa?a, Jos¨¦ Luis Malo de Molina, aport¨® ayer esta cifra para referirse a la situaci¨®n inmobiliaria, que entra?a "riesgos" para los hogares. Este experto aboga por reformas que acaben con la "rigidez de la oferta de suelo urbanizable" y por cambios fiscales que, en lugar de incentivar la compra, "atajen el raquitismo del mercado del alquiler". La agencia de calificaci¨®n Moody's considera "insostenible" el ritmo de concesi¨®n de cr¨¦ditos para adquirir un piso.

La actual escalada del precio de los pisos constituye una reacci¨®n al escenario de 1998, cuando la vivienda estaba "infravalorada", seg¨²n el responsable de estudios del Banco de Espa?a. Sin embargo, el incremento acumulado hasta el momento ha sobrepasado ya el nivel de ajuste y ha provocado que la vivienda actualmente est¨¦ sobrevalorada en un 20%. En la jornada inaugural del Observatorio de la Vivienda, constituido por el Consejo General del Notariado y el despacho de abogados Garrigues, Malo de Molina matiz¨® que estas cifras son dif¨ªciles de precisar. Hasta ahora, el Banco de Espa?a hab¨ªa mantenido entre un 8% y un 20% la horquilla de sobrevaloraci¨®n de la vivienda.

Ante esa situaci¨®n, lo m¨¢s probable es que los precios se corrijan mediante una "progresiva desaceleraci¨®n", sin que se produzca la temida explosi¨®n de la burbuja. No obstante, Malo de Molina admite: "Los riesgos existen y son mayores cuanto m¨¢s se prolongue el periodo de intensas subidas". Esto obliga a plantearse "las posibles consecuencias de un eventual ajuste del precio de la vivienda m¨¢s brusco que el que se deduce".

Aunque con cautela, el responsable de estudios del Banco de Espa?a considera que si esa brusquedad ocurriera "las decisiones de gasto de las familias espa?olas podr¨ªan resentirse en mayor medida de lo que lo han hecho en experiencias pasadas". Principalmente por el escaso colch¨®n con que cuentan los hogares espa?oles: su nivel de ahorro se sit¨²a por debajo del 2% de su renta disponible y el endeudamiento alcanza el 95% de esa renta. Al estar ligado ese pasivo a los inmuebles, con tipos de inter¨¦s variable, son "muy sensibles a las oscilaciones de tipos".

Esos dos factores, el alto endeudamiento y el bajo nivel de ahorro, llevan a pensar a la agencia de calificaci¨®n Moody's que el nivel de concesi¨®n de hipotecas es "insostenible". En su ¨²ltimo informe sobre el sistema bancario espa?ol, la agencia destaca que el crecimiento de los pr¨¦stamos en los ¨²ltimos a?os "ha desbordado las previsiones". El alto endeudamiento y el bajo ahorro "limitan el margen para solicitudes adicionales de financiaci¨®n".

M¨¢s all¨¢ de exponer los riesgos, Malo de Molina considera que el principal determinante del precio de la vivienda es la fuerte presi¨®n de la demanda sobre una oferta que no ha sido suficientemente flexible. Por ello, es necesaria una "modificaci¨®n profunda" de los procesos de urbanizaci¨®n de suelo. La rigidez de ese procedimiento constituye "una de las parcelas m¨¢s problem¨¢ticas de la econom¨ªa espa?ola".

Otro aspecto que requiere cambios es el tratamiento fiscal de la vivienda. Malo de Molina cree incontestable que esa fiscalidad "prima la adquisici¨®n de vivienda sobre el alquiler". En Espa?a, las cantidades destinadas a la compra de vivienda tienen una deducci¨®n del 15%. Sin embargo, para el alquiler no existen incentivos generales. Para Malo de Molina, esta fiscalidad constituye un elemento "distorsionador" que puede explicar por qu¨¦ la propiedad constituye el 80% del mercado inmobiliario.

El presidente del Consejo Econ¨®mico y Social, Jaime Montalvo, asegur¨® que la vivienda "ha empobrecido a los j¨®venes" y representa el principal obst¨¢culo para su emancipaci¨®n.