La vivienda inicia la cuesta abajo

La vivienda continu¨® batiendo marcas el a?o pasado. Lo hizo en precios y en producci¨®n, y rompi¨® una vez m¨¢s lo que ser¨ªa la evoluci¨®n normal de un sector que hace ya a?os se salta a la torera todas las previsiones. Al comienzo de 2005, sin embargo, parece que los analistas se aventuran, con mucha prudencia, a divisar un suave aterrizaje que deje el aumento de precios en el entorno del 10% al 13%. Si es as¨ª, la vivienda habr¨ªa tocado techo.

El ritmo de ventas se ha reducido a menos de cuatro viviendas al mes por promoci¨®n y ha descendido la inversi¨®n extranjera en inmuebles

"S¨ª, s¨ª que vemos cierta desaceleraci¨®n de precios. Pero, para ser honestos, el a?o pasado tambi¨¦n la ve¨ªamos y luego no se produjo". As¨ª de sincero se muestra Xavier Segura, jefe de estudios de Caixa de Catalunya, cuando se le pregunta por la previsible evoluci¨®n de la vivienda este a?o. Y es que desde 1999 el comportamiento del sector ha desbordado los l¨ªmites razonables. Desde entonces, la iniciaci¨®n de viviendas ha superado el medio mill¨®n anual, lo que ha elevado la producci¨®n media por encima de las 600.000 unidades. S¨®lo el a?o pasado el colegio de arquitectos vis¨® 757.600 proyectos, cuando la variaci¨®n neta de hogares apenas se acerc¨® a los 250.000.

Lo que ocurri¨® el a?o pasado, en el que tambi¨¦n los precios volvieron a marcar r¨¦cord, con una subida en de las viviendas nuevas del 17%, seg¨²n la sociedad de tasaci¨®n Tinsa, fue m¨¢s de lo mismo. A pesar de la gran oferta -Espa?a construye m¨¢s viviendas que Francia y Reino Unido juntos- sigue habiendo una enorme demanda que todo lo compra. La mayor¨ªa para uso de vivienda habitual; gran parte, sobre todo en la costa, como segunda residencia, ya sea de espa?oles o de extranjeros, y en tercer lugar, como inversi¨®n.

La bajada de los tipos de inter¨¦s, hasta situarse en t¨¦rminos reales en tasas negativas, la buena coyuntura econ¨®mica con expectativas de que contin¨²e la evoluci¨®n positiva en la creaci¨®n de empleo y la poca rentabilidad ofrecida en el periodo por la renta fija y variable, frente al espectacular aumento de precios de la vivienda, han favorecido este imparable boom, impulsado tambi¨¦n por un peque?o e ineficaz mercado de alquiler. Sin embargo, algunos analistas empiezan a ver s¨ªntomas de enfriamiento.

"El sector", dice Segura, "todav¨ªa tiene recorrido positivo, pero no son sostenibles tasas tan altas". Segura no cree que haya "una inflexi¨®n muy importante", pero s¨ª cierta tendencia de desaceleraci¨®n", que situar¨ªa el aumento medio de precios este a?o en el entorno del 13%.

Santiago Carb¨®, catedr¨¢tico de Econom¨ªa Aplicada de la Universidad de Granada, tambi¨¦n cree que se producir¨¢ la desaceleraci¨®n, que no bajada, de precios. Y apunta varias razones. La primera, que empieza a aventurarse una ligera subida de los tipos de inter¨¦s. La segunda, la puesta en marcha de algunas medidas por parte del Ministerio de la Vivienda en favor del alquiler, acompa?adas por medidas parecidas por parte de ayuntamientos y comunidades aut¨®nomas, lo que rebajar¨ªa tensi¨®n en los precios, y la tercera, la enorme cantidad de viviendas construidas en los ¨²ltimos a?os.

Cambio estructural

Seg¨²n los datos aportados por el BBVA, "la integraci¨®n de Espa?a en la uni¨®n econ¨®mica y monetaria ha implicado un cambio estructural en la industria de la construcci¨®n que ha permitido que se aumentara el volumen de producci¨®n de viviendas hasta duplicar la media de los ¨²ltimos 20 a?os". Pero Carb¨® recuerda que para absorber producciones tan elevadas tiene que haber demanda y ¨¦sta, aunque todav¨ªa fuerte, puede tambi¨¦n experimentar "cierta desaceleraci¨®n". "El primer comprador", dice Carb¨®, "puede desanimarse porque la deuda para adquirir la vivienda es ya car¨ªsima", dice. Y en cuanto a los inversores, "si hacen peque?os c¨¢lculos financieros ver¨¢n que la rentabilidad no es la de antes".

Lo que ocurre es que hasta el momento la magnitud de la deuda parece no haber asustado a casi nadie. Esta misma semana el Banco de Espa?a informaba de que los cr¨¦ditos concedidos para adquirir una vivienda, que hab¨ªan registrado una ligera moderaci¨®n en los ¨²ltimos meses de 2004, han comenzado este a?o con un nuevo aceler¨®n. En enero crecieron a un ritmo interanual del 23,9%, el m¨¢s alto de los ¨²ltimos 10 a?os. Y ello, pese a que el esfuerzo econ¨®mico para comprar un piso cada vez es mayor. El propio banco daba a conocer tambi¨¦n que los espa?oles destinaron el a?o pasado un 57,3% del salario medio bruto al pago de la vivienda. Los expertos se?alan, sin embargo, que es un c¨¢lculo hecho, entre otras cosas, con un pr¨¦stamo hipotecario a 15 a?os. Seg¨²n sus estimaciones, si el plazo de amortizaci¨®n fuera de 20 a?os, ese porcentaje se situar¨ªa en el 43%. Y seg¨²n la Asociaci¨®n Hipotecaria Espa?ola, el esfuerzo es del 33%.

El caso es que el plazo medio no est¨¢ ni a 15 ni a 20 a?os. Seg¨²n el BBVA, el de las nuevas hipotecas ha aumentado hasta los 25 a?os, lo que facilita la financiaci¨®n de la operaci¨®n. Ello, unido a los bajos tipos de inter¨¦s, ha modificado el modo de compra de los ciudadanos, seg¨²n Ricardo Verg¨¦s, asesor de econom¨ªa y estad¨ªstica del Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de Espa?a. "La gente no mira ya lo que cuesta un piso", dice, "sino lo que puede pagar de hipoteca cada mes".

La revalorizaci¨®n

En contra de algunas opiniones, Verg¨¦s no cree en una desaceleraci¨®n de los precios, casi por una cuesti¨®n cultural. "Mientras la gente, al margen de otras consideraciones, siga pensando que es negocio tener una casa cuanto m¨¢s cara mejor, no hay nada que hacer. Y no hay que pensar que los ciudadanos son perfectos hombres de negocios". Sin serlo, han podido realizar, sin embargo, importantes plusval¨ªas porque desde el a?o 1995, seg¨²n el BBVA, la rentabilidad total de la vivienda ha superado de forma creciente a la inflaci¨®n, hasta llegar, en la actualidad, a situarse en tasas cercanas al 20% anual, con una inflaci¨®n estabilizada en el entorno del 3,5%".

Tampoco habr¨¢ nada que hacer si no se modifica la estructura de precios, a juicio de Verg¨¦s, una de las principales causas del fuerte aumento de los precios. Seg¨²n sus datos, adem¨¢s del encarecimiento del suelo, la estructura de precios se realiza a?adiendo a los costes de producci¨®n un margen neto para el promotor del 26,6%, frente al 8,8% de 1996.

El escepticismo de Verg¨¦s no es compartido por otros an¨¢lisis. As¨ª, el BBVA dice que para este a?o "las previsiones indican una moderaci¨®n ordenada de los precios de las viviendas, que pudieran cerrar el a?o con un avance del entorno del 10%". Esa moderaci¨®n, a juicio del banco, ser¨ªa mayor en 2006, a?o para el que aventura una subida de precios por encima de la inflaci¨®n del entorno del 5%".

Los s¨ªntomas que llevan al BBVA a estimar esa desaceleraci¨®n en el aumento de precios son varios. Uno de ellos, la reducci¨®n del ritmo de ventas por debajo de las cuatro viviendas al mes por promoci¨®n. Otro, el descenso de la inversi¨®n extranjera en inmuebles, que tras el verano ha experimentado por primera vez en casi una d¨¦cada tasas de variaci¨®n interanuales negativas. Y, en tercer lugar, un aumento de las rentabilidades de las inversiones en mercados alternativos. A este respecto, destaca el descenso de la rentabilidad por alquiler hasta ratios del entorno del 2,5%, los m¨¢s bajos que se conocen. Ello puede desanimar, a juicio de la entidad, la compra de vivienda como inversi¨®n para alquilar.

Jos¨¦ Luis Estevas-Guilmain, presidente de Sociedad de Tasaci¨®n, corrobora el hecho de que las ventas se producen cada vez con m¨¢s lentitud, "y ello es se?al de que se va satisfaciendo la demanda", dice. Ya en diciembre pasado, Sociedad de Tasaci¨®n advert¨ªa cierta desaceleraci¨®n en los precios medios, con na excepci¨®n: el centro de algunas ciudades, donde la demanda es muy superior a la oferta.

Sociedad de Tasaci¨®n, que estima el aumento de los precios en base a datos de 327.000 viviendas de distintos tipos, afirma que el precio medio en el conjunto de las capitales de provincia aument¨® un 12,5% el a?o pasado. Este a?o, seg¨²n su presidente, el incremento ser¨¢ inferior al 10%, "y en tres o cuatro a?os el precio de la vivienda s¨®lo subir¨¢ uno o dos puntos por encima del IPC". "La monta?a de los precios", dice Carb¨®, "no se har¨¢ m¨¢s alta".