Constructoras en alza

La revalorizaci¨®n del precio del suelo urbano en Jap¨®n a lo largo de 2005, el primer aumento que se ha podido registrar durante los ¨²ltimos 15 a?os, se debe al incremento de las migraciones de poblaci¨®n rural hacia las grandes ciudades y a la recuperaci¨®n sostenida de la econom¨ªa. La reactivaci¨®n econ¨®mica japonesa se dirige hacia la mayor expansi¨®n en el pa¨ªs, la segunda econom¨ªa del mundo y la segunda de Asia, desde el final de la Segunda Guerra Mundial, seg¨²n aseveran numerosos expertos.

Jap¨®n vive una creciente demanda de apartamentos y de un voraz inter¨¦s por oficinas y locales comerciales por parte de los inversores

Esa mejora en la evoluci¨®n de la econom¨ªa japonesa es el resultado de una mayor inversi¨®n de capital, que ha llevado a una creciente demanda de apartamentos, por los consumidores, y de un voraz inter¨¦s en oficinas y locales comerciales, por los inversores, pero tambi¨¦n a la fuerte extensi¨®n de los fondos de inversi¨®n inmobiliaria (REIT, en ingl¨¦s).

Las propiedades de esos fondos subieron en 2005 a 3,4 billones de yenes (23,5 millones de d¨®lares) y, de ellas, el 65 % correspondieron a Tokio.

Esos datos, revelados en la ¨²ltima estad¨ªstica anual elaborada por el Ministerio de Infraestructura y Transporte -que analiz¨® el valor del metro cuadrado en 31.230 terrenos en todo el pa¨ªs entre enero y junio de 2005-, evidencian la pronta salida de la deflaci¨®n de activos que sufre Jap¨®n, con una econom¨ªa que hab¨ªa estado estancada desde los estallidos tanto de la burbuja inmobiliaria como de la burbuja de activos a principios de los a?os noventa.

Ambos procesos especulativos hicieron caer bruscamente los precios en Jap¨®n, donde el ¨ªndice de valor del suelo comercial en 2005 s¨®lo lleg¨® a sumar 30 puntos en relaci¨®n con los 100 puntos que alcanzaron en 1991.

As¨ª se se?ala en el informe ministerial, que sirve para medir las transacciones de terrenos p¨²blicos y privados, y para calcular los impuestos sobre propiedades y herencias en el ejercicio fiscal nip¨®n, que se inici¨® el pasado primero de abril.

La pol¨ªtica crediticia ultra laxa que hab¨ªa mantenido desde marzo de 2001 hasta el pasado 9 de marzo el Banco de Jap¨®n (la entidad emisora) ha contribuido a que el declive de los precios del suelo llegara a su nivel m¨¢s bajo, seg¨²n los analistas.

A medida que los precios del suelo han comenzado a remontar, m¨¢s compa?¨ªas han vendido acciones de fondos REIT y as¨ª en 2005 hubo 12 nuevos fondos de inversi¨®n inmobiliaria, cifra muy superior al de 4 del a?o anterior.

Los precios del suelo en las zonas comerciales en todo Jap¨®n s¨®lo ascendieron, de media, la mitad de lo que lo hicieron en 1991. El precio del suelo en las zonas comerciales y residenciales subi¨® en las tres mayores ¨¢reas urbanas del archipi¨¦lago nip¨®n en 2005 y as¨ª en Tokio, el mayor mercado de oficinas del mundo por contar con 256 millones de metros cuadrados -seg¨²n la Asociaci¨®n de Titulaci¨®n Inmobiliaria- fue de un 1%, en Osaka de un 0,8% y en Nagoya de un 0,9%.

Adem¨¢s de en Tokio, Osaka y Nagoya, tambi¨¦n hubo escaladas del valor del suelo en la ciudad de Sapporo, en la que el precio del terreno comercial subi¨® en un 2,1%, y el residencial, en un 0,1%, con lo que fueron las primeras escaladas en la ¨²ltima d¨¦cada y media. En las ciudades de Sendai, Hiroshima y Fukuoka se produjeron similares incrementos del valor del suelo.

En los pr¨®ximos tres a?os, "la construcci¨®n va a ser m¨ªnima, por lo que los alquileres pueden aumentar a¨²n m¨¢s, aunque no creo que alcancen las cotas de la era de la burbuja inmobiliaria", asegura Toshio Nagashima, director y vicepresidente ejecutivo de Mitsubishi Estate, el segundo promotor inmobiliario nip¨®n tras Mitsui Fudosan.

De todo ello ha resultado que Tokio sea ya la segunda ciudad m¨¢s cara del mundo, tras Londres, en alquileres de oficinas, seg¨²n Mitsubishi Estate.

En la capital japonesa, los alquileres de oficinas y locales comerciales crecieron un 62% en 2005 respecto al a?o anterior, frente al 4,1% de los de Londres.

Los precios m¨¢s altos

Un total de diez zonas residenciales de Tokio fueron las que tuvieron los precios m¨¢s altos en 2005 y se dividieron entre los c¨¦ntricos distritos de Minato y Shibuya, ¨¢rea esta ¨²ltima en la que se registr¨® la mayor revalorizaci¨®n del suelo comercial, que experiment¨® una subida de un 11,1% en lo que fue su cuarto incremento anual seguido, seg¨²n el ministerio. Pese a esas cifras optimistas, en todo el archipi¨¦lago nip¨®n los precios del suelo residencial y comercial disminuyeron de media un 2,7%, en cada caso y respecto a 2004, sumando as¨ª 15 a?os consecutivos de ca¨ªda.

El ministro portavoz del Gobierno, Shinzo Abe, rechaza que se est¨¦ creando una nueva burbuja especulativa, en coincidencia con el diario econ¨®mico japon¨¦s Nihon Keizai, que niega que la revalorizaci¨®n del suelo surja de la especulaci¨®n, pese a lo cual insta a las autoridades a seguir de cerca esta situaci¨®n.

Abe recuerda que "los precios subieron en algunas partes del pa¨ªs, pero, en general siguen una tendencia descendente, mientras que la deflaci¨®n de los activos inmobiliarios no ha concluido todav¨ªa".

Jap¨®n no est¨¢ s¨®lo en esta situaci¨®n, puesto que Hong Kong y Singapur destacan tambi¨¦n por los altos precios de sus suelos, hecho que resta competitividad a su econom¨ªa en la regi¨®n, advierten los expertos.