Las inmobiliarias renegocian con la banca m¨¢s de 16.000 millones

El idilio que vivieron las inmobiliarias y la banca mientras los precios escalaban a velocidades de v¨¦rtigo es cosa del pasado. Las ansias de crecer de golpe a costa de un gran endeudamiento ha pasado factura a las promotoras, que hoy est¨¢n renegociando m¨¢s de 16.000 millones de euros. ?sta es s¨®lo la cifra que arrojan las operaciones que han salido a la luz, pero los despachos de abogados son un hervidero. Por ellos ya han pasado ilustres como Colonial, Martinsa Fadesa y Habitat, que ya suman una deuda de 13.000 millones.

Las empresas han de prorrogar sus cr¨¦ditos para adaptarse al ciclo

Las que m¨¢s sufren el par¨®n son las que se expandieron en el pico del 'boom'

Los mercados adolecen de falta de liquidez. "Las instituciones financieras tienen que buscar cr¨¦dito en el mercado mayorista. Y cuesta hallarlo, porque los bancos internacionales creen que despu¨¦s de la crisis de Estados Unidos deber¨ªa tocarle el turno a Espa?a", asegura el director de an¨¢lisis inmobiliario de AFI, Pep Ruiz. La banca ha puesto en jaque a m¨¢s de una promotora, por lo que el Banco de Espa?a y el Gobierno han tendido una malla para salvarlas del concurso de acreedores (antigua suspensi¨®n de pagos). Por ejemplo, la banca extranjera cedi¨® y refinanci¨® la deuda de Habitat presionada por los Ejecutivos central y catal¨¢n.

Pero otras, como Grupo S¨¢nchez, Llanera, Prasi, Seop y Ereaga se han quedado en el camino y han suspendido pagos. Un directivo de una gran consultora explica que en los a?os del boom las promotoras se nutrieron de l¨ªneas de cr¨¦dito a corto plazo dada la voracidad de la demanda. No era complicado devolverlo. "Se ped¨ªa el dinero, la banca lo daba, se vend¨ªa todo sobre plano y se iba amortizando el cr¨¦dito con lo que iba dando el comprador. Y as¨ª una promoci¨®n tras otra. La maquinaria estaba siempre en marcha", explica.

Pero ahora la situaci¨®n es distinta: las ventas est¨¢n en ca¨ªda libre, el mercado del suelo paralizado y las promociones sin empezar. "Ha habido un cambio dr¨¢stico en la generaci¨®n de ingresos. No se produce suficiente caja para hacer frente a los compromisos", asegura el consejero director general de CB Richard Ellis, Adolfo Ram¨ªrez-Escudero.

El ciclo ha cambiado. Los cr¨¦ditos a corto plazo deber¨¢n renegociarse a medio o largo, por lo que todos los consultados aseguran que por las oficinas de los grandes bancos ir¨¢n pasando, una tras otra, todas las inmobiliarias. En especial, las que quisieron crecer cuando el ciclo estaba en su punto m¨¢s ¨¢lgido, justo antes de empezar la ca¨ªda.

Del drama no se salvan ni peque?as ni grandes. "La crisis afecta a empresas que se han expandido muy recientemente, con operaciones corporativas que se han pagado a un precio mayor al real con hip¨®tesis de revalorizaci¨®n de los activos", explica el consejero delegado de Riva y Garc¨ªa, Pere Vi?olas.

En pocos d¨ªas la lista se ha engrosado. Primero fue Detinsa, y luego otra grande, la catalana Fbex, quienes tambi¨¦n est¨¢n tratando de evitar el concurso de acreedores. Fuentes del mercado explican que Fbex fue una de las que arrancaron su crecimiento en la cresta de la ola con un plan muy agresivo y un apalancamiento muy elevado. El resultado: tiene 62 promociones que no puede empezar a construir y cuya financiaci¨®n, de unos 600 millones, no puede devolver.

La crisis, no obstante, est¨¢ dejando a varias en el camino. La primera que cay¨® en el concurso de acreedores fue la valenciana Llanera. Le siguieron Ereaga, Contsa, Seop y Jale. Ahora ha arrancado otra tanda con Grupo S¨¢nchez, con una deuda de 97 millones. La empresa promov¨ªa una gran urbanizaci¨®n en Natal (Brasil) de 3.200 casas y apartamentos de golf en un paraje con cinco kil¨®metros de costa cuyo impacto ambiental ha causado pol¨¦mica. El proyecto costaba 2.640 millones, seg¨²n la empresa, que no escatim¨® recursos para promocionarlo. Contrat¨® a Antonio Banderas y a Ronaldo y levant¨® imponentes expositores en las ferias.

Una fuente financiera explica que la empresa pag¨® "su continuo cambio de modelo". "Empezaron en Manresa, saltaron al ¨¢rea de Barcelona, luego se fueron a D¨¨nia y M¨¢laga con segundas residencias, que son los dos puntos que m¨¢s se han resentido, prueban suerte en el este de Europa y no les va bien. Y al final, a Brasil. De locura".

Cosmani corri¨® la misma suerte. La empresa afirma que tiene activos valorados en 1.600 millones, que superan su deuda de 350. "Es una empresa bastante s¨®lida, pero algunos activos carecen ahora de liquidez para pagar deuda", afirman fuentes pr¨®ximas a la sociedad. "Las empresas tendr¨¢n que adecuar su riesgo a la nueva situaci¨®n. Si tienen un buen equipo gestor y dan garant¨ªas, refinanciar¨¢n su deuda. El problema est¨¢ cuando no quieren o no pueden darlas", sostiene la directora de Inversi¨®n del Banc Sabadell, Anna Ribalta.