Llegan las nuevas sociedades de alquiler cotizadas

En la presentaci¨®n de su plan de refinanciaci¨®n, el presidente de Colonial, Juan Jos¨¦ Brugera, se expres¨® as¨ª ante la pregunta de si estar¨ªa interesado en que la empresa se acogiera a la figura del REIT. "?Hombre...!", afirm¨® con la expresi¨®n de un s¨ª rotundo. Porque los mercados de valores espa?oles la tendr¨¢n previsiblemente a partir del a?o que viene. Los REIT (del ingl¨¦s real estate investment trust) llegan a Espa?a bajo el nombre de Sociedades Cotizadas de Inversi¨®n en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI). Se trata de un instrumento financiero materializado en sociedades cotizadas que poseen y gestionan inmuebles en alquiler. Adem¨¢s cuentan con una fiscalidad muy ventajosa: est¨¢n exentos del impuesto de sociedades, puesto que es el accionista quien tributa. Colonial encaja en este perfil: el 80% de su patrimonio lo constituyen oficinas en alquiler.

S¨®lo el 11% de los inmuebles de todo el mundo est¨¢n titulizados

El primer informe que ha presentado el vicepresidente econ¨®mico, Pedro Solbes, al Gobierno ha sido acogido con satisfacci¨®n por el sector, que tem¨ªa que el Ejecutivo impusiera cuotas de inversi¨®n en vivienda -como en los fondos inmobiliarios- que los hiciera demasiado r¨ªgidos. Pero los requisitos que constaban en el informe no distan demasiado del resto de sociedades de alquiler europeas.

Los primeros REIT nacieron en 1960 en Estados Unidos para dar mayor liquidez y transparencia a las transacciones de inmuebles. Puesto que estas sociedades cotizan, las compraventas de acciones pueden ser diarias, lo cual no es factible con un edificio. S¨®lo en los cinco mayores mercados donde operan (EE UU, Australia, Jap¨®n, Canad¨¢ y Francia), la cotizaci¨®n de los REIT sumaba a finales de 2007 m¨¢s de 600.000 millones de euros, seg¨²n

PricewaterhouseCoopers (PwC). EE UU supon¨ªa m¨¢s de la mitad.

La legislaci¨®n de las sociedades espa?olas estar¨¢ a medio camino entre la francesa y la alemana. Su activo deber¨¢ estar invertido en un 75% de edificios urbanos de propiedad destinados al alquiler, pero sin restricciones acerca del segmento. Podr¨¢n ser viviendas, locales comerciales, residencias para mayores o de estudiantes, oficinas, hoteles o garajes. Como en Francia, estar¨¢n obligadas a cotizar en Bolsa, deber¨¢n tener un capital m¨ªnimo de 15 millones de euros y distribuir¨¢n como dividendo al menos el 90% de los rendimientos y de las plusval¨ªas.

La duda est¨¢ en si es buena idea lanzarlos en plena crisis inmobiliaria. "Sin duda, el ¨¦xito que pueden tener no es el mismo que en pleno boom. Siempre suben m¨¢s al calor de lo que sucede. Pero si el precio es atractivo, puede ser un instrumento estupendo", afirma la analista de Atlas Capital Marta D¨ªaz-Bajo.

La p¨¦rdida de capitalizaci¨®n burs¨¢til de las inmobiliarias, de alrededor de un 35% este a?o, tambi¨¦n es un obst¨¢culo. El director de Capital Markets de CB Richard Ellis, Adolfo Ram¨ªrez-Escudero, explica que el descuento con el que cotizan las inmobiliarias ya se come por s¨ª solo la rebaja en el impuesto de sociedades. "Si se suman otros gastos, como el cambio de estructura, para algunos no ser¨¢ buen momento", afirma.

Pero los analistas coinciden en que Espa?a no puede permitirse desechar estas sociedades, m¨¢s cuando varias empresas y asociaciones est¨¢n planteando en Europa la creaci¨®n de una legislaci¨®n com¨²n para REIT. Hasta ahora, el capital espa?ol hab¨ªa acudido a Francia. El primer REIT galo, all¨ª denominado SIIC, sali¨® a Bolsa en 2003. Enseguida fueron las empresas espa?olas, atra¨ªdas por su fiscalidad.

Las grandes inmobiliarias se lanzaron a por SIIC. Colonial adquiri¨® Soci¨¦t¨¦ Fonci¨¨re Lyonnaise,

Metrovacesa se hizo con Gecina y Sacyr Vallehermoso, con Eiffage. Luego tuvieron que desinvertir porque Francia legisl¨® para que ning¨²n inversor tuviera m¨¢s de un 60% de una SIIC. "Fue una norma con sabor espa?ol. Lo hicieron porque el dividendo de los accionistas no tributaba all¨ª", sostiene el profesor de IESE, Jos¨¦ Luis Su¨¢rez.

"Cuando Francia sac¨® estas sociedades el precio de los activos estaba en alza, y ahora estamos en una situaci¨®n contraria, pero es una cuesti¨®n de oportunidad. Si no tenemos estos instrumentos, quedan limitadas posibles operaciones de inversi¨®n extranjeras", sostiene Santiago Barrenechea, socio de PwC.

Antes de la crisis, el potencial de los REIT era muy amplio. S¨®lo el 11% de los inmuebles globales est¨¢ titulizado, mientras que el resto est¨¢ en manos de privados, estima Atlas Capital. Se calcula, adem¨¢s, que el crecimiento de este mercado debe ser de un 10% cada cinco a?os, por lo que podr¨ªa superar el bill¨®n de euros en 2010.

Su introducci¨®n en Espa?a fue planteada por el presidente del Gobierno, Jos¨¦ Luis Rodr¨ªguez Zapatero, como un revulsivo para el maltrecho mercado inmobiliario. Fuentes del sector coinciden en que puede ser una oportunidad para que una sociedad se haga con inmuebles de viviendas que est¨¢n sin vender y que quiera sacar al mercado de alquiler. Sin embargo, Ram¨ªrez-Escudero advierte de que los interesados en sacar a Bolsa una sociedad de alquiler deber¨¢n cuidar que sea atractiva. "No podr¨¢n lanzar cualquier producto. No podr¨¢n ser pisos, deber¨¢n definir un per¨ªmetro de activos de edificios enteros", asegura.

Todav¨ªa falta por ver varios detalles. Por ejemplo, cu¨¢l ser¨¢ el m¨¢ximo de participaciones que podr¨¢ tener el principal accionista o la forma por la cual sociedades patrimonialistas ya existentes (como Testa o Colonial) podr¨ªan acogerse al r¨¦gimen REIT. Seg¨²n el Gobierno, la respuesta llegar¨¢ antes de final de a?o, cuando se presentar¨¢ al Congreso su regulaci¨®n como proyecto de ley. El sector espera que el Ejecutivo avance de acuerdo con el primer borrador para que los REIT espa?oles sean flexibles. Es decir, que puedan invertir en lo que quieran, sin las cuotas por segmentos que no han permitido despuntar a los fondos inmobiliarios.