Regreso al futuro

Son las hipotecas el pr¨®ximo quebradero de cabeza de los bancos espa?oles? Los reguladores piensan que el mercado de cr¨¦ditos para viviendas del pa¨ªs de 630.000 millones de euros puede salir relativamente ileso, como en la ¨²ltima crisis inmobiliaria de 1992-1993. El problema m¨¢s importante de los bancos espa?oles son los malos cr¨¦ditos concedidos a los promotores inmobiliarios. Pero ser¨ªa optimista suponer que las hipotecas saldr¨¢n igualmente ilesas.

En una reciente presentaci¨®n, el Banco de Espa?a se?al¨® que las condiciones de 1993 eran m¨¢s duras que las de ahora. El desempleo alcanzaba el 24% y los tipos de inter¨¦s aumentaron hasta el 13,9%, comparado con el 2,6% actual. Incluso entonces, solo el 4% de las hipotecas fueron morosas. Y los bancos fueron capaces de vender las propiedades embargadas despu¨¦s del descalabro sin sufrir p¨¦rdidas. ?

Hay razones para el optimismo. A pesar de la ca¨ªda de los precios de las propiedades, los cr¨¦ditos inmobiliarios espa?oles valen de media solo el 62% del valor de la propiedad. Estos cr¨¦ditos son exigibles, lo que hace que a los prestatarios les resulte m¨¢s dif¨ªcil escaparse. Las familias espa?olas ayudan a menudo a los propietarios de viviendas desbordados a mantenerse al d¨ªa en el pago de sus hipotecas. Esto queda reflejado en los datos de los bancos: la proporci¨®n de hipotecas clasificadas como dudosas ha ca¨ªdo hasta solo el 2,6%.

Pero la crisis inmobiliaria actual es peor que la de 1993. Espa?a empez¨® a construir 760.000 nuevas viviendas en 2006, es decir, casi cuatro veces m¨¢s que en 1992, a pesar de que la poblaci¨®n solo haya aumentado un 13,5%. La mayor¨ªa de los analistas vaticinan que los precios de las viviendas espa?olas caer¨¢n un 25% desde su pico, el doble del 12,8% que han ca¨ªdo hasta ahora. Seg¨²n la consultora RR Acu?a, Espa?a cuenta con 1,5 millones de casas sin vender. Estas actuar¨¢n como un lastre sobre los precios y har¨¢n que a los bancos les resulte m¨¢s dif¨ªcil vender las viviendas embargadas y que les sea rentable. Adem¨¢s, los hogares est¨¢n m¨¢s endeudados que en 1993.

?Hasta qu¨¦ punto podr¨ªa empeorar? Si los impagos de las hipotecas alcanzasen, digamos, el doble del pico de 1993, los bancos tendr¨ªan unos cr¨¦ditos problem¨¢ticos por un valor de 50.000 millones de euros. Incluso entonces, esto no ser¨ªa tanto un quebradero de cabeza como la posible exposici¨®n problem¨¢tica de 180.000 millones de euros de las entidades de cr¨¦dito frente a la construcci¨®n y los promotores inmobiliarios. Las p¨¦rdidas finales tambi¨¦n ser¨ªan mucho menores. Sin embargo, es dif¨ªcil sostener que esas hipotecas no ser¨¢n un problema.