Espa?a tardar¨¢ de tres a cinco a?os en absorber su excedente de pisos

La marea de viviendas nuevas sin vender en Espa?a sigue estancada cerca de las 700.000. Es la herencia de unos a?os de hiperactividad inmobiliaria, de construcci¨®n desaforada que se dio de bruces con el derrumbe con la cartera llena de planos para nuevas casas y el bolsillo de empresas y particulares repleto de deudas. Al mercado le costar¨¢ de tres a cinco a?os digerir ese excedente, seg¨²n la opini¨®n de los expertos y agentes que lidian en este hoy tan complicado sector.

Un total de 687.523 residencias sin estrenar ten¨ªan colgado el cartel de se vende cuando acab¨® 2010, seg¨²n los datos hechos p¨²blicos ayer por el Ministerio de Fomento, que resalt¨® el dato como "el primer descenso [de stock] tras cinco a?os de subida". Se ha contra¨ªdo, s¨ª, pero de forma m¨¢s que t¨ªmida, un 0,08% respecto al cierre de 2009, es decir, hay 521 viviendas menos por colocar.

La intenci¨®n del PP de recuperar las ayudas fiscales frena las ventas

Los precios seguir¨¢n bajando hasta 2013, seg¨²n el Banco de Espa?a

CatalunyaCaixa cree que en 2011 se crear¨¢n 110.000 nuevos hogares

Un 'stock' razonable deber¨ªa quedar en la mitad, seg¨²n una experta

La mejora es m¨ªnima, pese a que 2010 experiment¨® una suerte de espejismo de reactivaci¨®n en el ladrillo, ya que la esperada retirada de la desgravaci¨®n por compra de vivienda para las rentas superiores a 24.000 euros desde el pasado enero anim¨® las ventas, hasta 199.731 pisos nuevos. Ahora, la ya efectiva supresi¨®n de estos incentivos fiscales y la subida del IVA han devuelto al mercado a su letargo.

?Cu¨¢ndo saldr¨¢ de ¨¦l? 2011 no parece el punto de inflexi¨®n. Un vistazo a las cifras macroecon¨®micas da idea de ello. El grifo del cr¨¦dito sigue cerrado, la cifra de parados instalada en los cinco millones, la renta disponible de los hogares baj¨® un 1,8% el a?o pasado y la previsi¨®n de crecimiento econ¨®mico para este a?o quedar¨¢ en torno al 0,8% seg¨²n la mayor parte de servicios de estudios y en el 1,3% seg¨²n el pron¨®stico del Gobierno.

"Son necesarios de dos a tres a?os de crecimiento econ¨®mico normal, del 2% al 3%, sin grandes alteraciones migratorias ni expansiones, para poder absorber las casi 700.000 viviendas nuevas", apunta Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, catedr¨¢tico de Econom¨ªa Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra y experto en el sector inmobiliario. Montalvo calcula que en uno de esos ejercicios de normalidad econ¨®mica se cierran de 220.000 a 250.000 operaciones de compraventa de vivienda nueva (la mitad de las transacciones totales), con lo que ser¨ªan necesarios de dos a tres, que no se pueden empezar a contar a partir de este 2011.

A la retirada de los est¨ªmulos fiscales a la compra, el pasado enero, se a?ade el anuncio del Partido Popular de que, si llega al Gobierno en las pr¨®ximas elecciones generales (que no ser¨¢n m¨¢s tarde de la pr¨®xima primavera), retomar¨¢ las ayudas, con lo que favorece un retraso en la adquisici¨®n de una vivienda. Y los expertos vaticinan que los precios a¨²n tienen que bajar m¨¢s, as¨ª que "hay demasiada incertidumbre para tomar una decisi¨®n de compra tan importante como es la de una residencia", opina Montalvo.

Las compras de viviendas nuevas se derrumbaron un 43,8% en el primer trimestre del a?o respecto al mismo periodo de 2010, hasta las 26.246, un 53% menos que en el trimestre anterior.

CatalunyaCaixa eleva el parque de pisos nuevos por vender a 800.000 unidades y calcula que se podr¨ªa tardar en digerir hasta 2014 o 2015. Y es que a las dificultades de coyuntura econ¨®mica, se a?ade un crecimiento demogr¨¢fico previsto menor al de a?os anteriores, porque "la inmigraci¨®n no podr¨¢ jugar en los pr¨®ximos a?os un papel dinamizador de la demanda que tuvo en el pasado y se est¨¢ produciendo el envejecimiento de la nutrida generaci¨®n de baby boomers espa?oles", en palabras de Josep Oliver, catedr¨¢tico de la UAB. "El ¨²nico factor positivo ser¨¢ el alargamiento de la esperanza de vida", apunta. Seg¨²n sus datos, en 2008 se crearon 400.000 hogares y para 2011 est¨¢ previsto que se funden 110.000.

?Cu¨¢l es un nivel razonable de stock en un mercado? Frente al 2,68% del total de viviendas existentes que hay ahora, el ratio sano deber¨ªa quedar entre el 1% y el 1,5%, seg¨²n Mar¨ªa Romero, de Analistas Financieros Internacionales (AFI).

En 2006, el a?o r¨¦cord de la hoy reconocida como gran burbuja del ladrillo -anteriormente bautizado como milagro econ¨®mico espa?ol- se iniciaron m¨¢s de 700.0000 viviendas y en 2010 la cifra se redujo a 92.000. Mucha de aquella pasi¨®n constructora se levanta en la costa. Las provincias de la costa mediterr¨¢nea concentran el 47% de todas las viviendas por vender y, de estas, Castell¨®n se lleva la palma: 10 de cada 100 viviendas que tiene en pie son pisos nuevos sin comprador. Es la demarcaci¨®n provincial con m¨¢s existencias de Espa?a, seguida de Toledo (el 6% de su parque de vivienda son nuevas a la venta) y Almer¨ªa, con el mismo ratio.

Joan Oll¨¦, presidente de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Barcelona corrobora que el mercado se tomar¨¢ al menos de tres a cinco a?os para digerir ese parque de viviendas nuevas, pero destaca que la estimaci¨®n es un promedio de realidades muy distintas. Este agente ve tres grupos: los pisos de grandes capitales espa?olas, donde cree que tardar¨¢ de uno a dos a?os, las segundas coronas de esas urbes (tres a cinco) y capitales de comarca y de provincias m¨¢s peque?as, que puede llevar hasta seis a?os.

"Y luego hay otros que tardar¨¢n mucho m¨¢s en venderse, o no se vender¨¢n, como la famosa urbanizaci¨®n de Sese?a, cosas que no se debieron construir nunca", a?ade Oll¨¦. En la misma l¨ªnea, para Romero, de AFI, el excedente se mantendr¨¢ por encima de las 600.000 viviendas durante los pr¨®ximos dos a?os, pero no se llegar¨¢ a absorber completamente, ya que "hay una parte que va a ser invendible al estar en una ubicaci¨®n con servicios bastante limitados o directamente aislados".

Con la crisis y la morosidad, el sector financiero ha acabado adjudic¨¢ndose m¨¢s de 20.000 millones de euros en pisos. Montalvo cree que la banca podr¨ªa dinamizar m¨¢s el mercado: "Se est¨¢n deshaciendo de lo menos valioso de sus existencias, y las mejores residencias las est¨¢n reservando para tiempos mejores". Oll¨¦ tambi¨¦n apunta a la banca en otro sentido y advierte de que la anemia crediticia impide las compras de demanda solvente.

Los precios a¨²n tienen que bajar. El ¨²ltimo aviso al respecto lo dio hace unos d¨ªas el Banco de Espa?a, al vaticinar ajustes hasta 2012 o principios de 2013. El descenso en t¨¦rminos reales (descontando la inflaci¨®n) desde 2007 hasta 2012 podr¨ªa alcanzar el 25%. En el primer trimestre, bajaron un 3,5% para primera y de segunda mano, seg¨²n el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE).