El camino a tu nueva casa

Llega el momento de la verdad. Despu¨¦s de haber tomado la decisi¨®n de adquirir una vivienda y haber encontrado “la ideal”, teniendo en cuenta las necesidades, los deseos y las posibilidades de cada uno, se abre ante el comprador un largo camino de tr¨¢mites y requerimientos, sin llegar al escollo de la financiaci¨®n. Paso por paso, algunos consejos pueden ayudar en este proceso, probablemente el acto de consumo m¨¢s importante de nuestra vida.

PASO 1. VERIFICAR LOS DATOS

Para empezar, y aunque hay similitudes, en este punto conviene diferenciar si se trata de una vivienda de segunda mano o nueva. El objetivo com¨²n, de todas formas, es saber si lo que se nos est¨¢ ofreciendo coincide con la realidad.

-Vivienda de segunda mano. Lo primero, es comprobar la situaci¨®n jur¨ªdica en la que se encuentra. “Antes de embarcarse de lleno en la compra, hay que acercarse al Registro de la Propiedad de la localidad donde est¨¦ el inmueble y solicitar una nota informativa de la finca” explica Javier Abell¨®, responsable del departamento jur¨ªdico de Tecnocasa. En este documento aparece toda la informaci¨®n relativa a las hipotecas o embargos que pudieran pesar sobre ella, as¨ª como la titularidad de la vivienda. “Si no se verifican estos datos, podr¨ªamos acabar pagando la hipoteca que ten¨ªa el anterior due?o o con nuestro piso embargado”, a?ade Abell¨®. Para solicitar este documento, s¨®lo tenemos que ir al registro que corresponda y rellenar un formulario. Adem¨¢s, es recomendable comprobar el estado de los pagos de la comunidad, cuotas y derramas, y de los impuestos municipales, sobre todo el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

-Viviendas nuevas. En este supuesto habr¨¢ que solicitar al promotor toda la informaci¨®n posible sobre nuestra futura vivienda y tambi¨¦n debemos recabar datos sobre el propio promotor y el terreno donde se est¨¢ construyendo. Al igual que con una vivienda de segunda mano, podremos solicitar en el Registro de la Propiedad los datos sobre la situaci¨®n jur¨ªdica del terreno y del inmueble. Para conseguir el nombre o la raz¨®n social del promotor, debemos acudir al Registro Mercantil. En ambos tambi¨¦n es bueno conocer la situaci¨®n urban¨ªstica de la zona, si est¨¢ afectado o no por un plan urban¨ªstico, por ejemplo. Esta informaci¨®n se obtiene tambi¨¦n en el ayuntamiento.

PASO 2. FORMALIZAR LA COMPRA

Tras haber realizado esta fase de investigaci¨®n, llega el momento de los compromisos reales. Lo m¨¢s frecuente es que, como paso previo, se realicen unas entregas de arras o fianza. “Es algo m¨¢s que una declaraci¨®n de intenciones, el comprador y el vendedor manifiestan su inter¨¦s en que se realice la transacci¨®n. Al haber dinero de por medio obliga a ambos”, explica Abell¨®. Las m¨¢s habituales son las arras penitenciales. En esta modalidad, entregaremos al vendedor un dinero a cuenta como garant¨ªa de que compraremos la vivienda en un plazo determinado. Si nos arrepentimos de la compra, lo perdemos. Si el que da marcha atr¨¢s es el vendedor, nos devolver¨¢ el doble de lo que le entregamos. Si decidimos comprarla, este dinero se considera como un adelanto o pago a cuenta del precio total.

PASO 3. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Aqu¨ª de nuevo hay algunas diferencias entre una casa nueva o una de segunda mano. En el primer caso, la constructora o la inmobiliaria encargada de la venta de la promoci¨®n suele presentar a sus clientes un modelo estandarizado. En el caso de que la vivienda sea de segunda mano y la hayamos comprado a trav¨¦s de una inmobiliaria, ¨¦sta se encargar¨¢ tambi¨¦n de redactar el contrato, aunque estos modelos siempre se pueden negociar. Si la transacci¨®n se realiza exclusivamente entre particulares, ellos acordaran qui¨¦n lo redacta, aunque normalmente se suele solicitar asesor¨ªa profesional. A la firma del contrato tenemos derecho a conocer elementos como los datos del vendedor, el constructor y el arquitecto; la descripci¨®n general de la vivienda con planos y superficies; informaci¨®n sobre las zonas comunes; la memoria de calidades, las fechas de entrega o el precio total, entre otros.

En cualquier caso, la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios establece unos requisitos generales para estos contratos y sus cl¨¢usulas. As¨ª, incluso una vez firmado el contrato, estamos protegidos en el caso de que se fijasen cl¨¢usulas abusivas, algo m¨¢s com¨²n de lo que se cree. De hecho, la Confederaci¨®n de Consumidores y Usuarios (CECU) ha editado una gu¨ªa para informar al consumidor sobre las cl¨¢usulas abusivas m¨¢s frecuentes y que no se deben aceptar. Entre las m¨¢s comunes, por ejemplo, las que limitan el derecho del consumidor a elegir el notario, le imponen los gastos de establecimiento de los accesos a suministros, o no fijan con precisi¨®n la fecha de entrega.

PASO 4. LA FIRMA DE LA ESCRITURA, EL PAGO Y LA INSCRIPCI?N EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

En ese momento recibiremos las llaves del inmueble y abonaremos la totalidad, sino hemos dado entrada o se?al, o el resto del precio de la casa. Lo habitual es que esta operaci¨®n se desarrolle ante notario, ya que aunque no es un tr¨¢mite obligatorio, lo exigen las entidades de cr¨¦dito y le da car¨¢cter p¨²blico a la transacci¨®n. No hay que olvidar que en este paso, si la vivienda que vamos a adquirir est¨¢ gravada con una hipoteca u otra carga, y no quisi¨¦ramos subrogarla, el vendedor debe cancelarla antes de firmar las escrituras. “Ante el notario comparecer¨¢ tambi¨¦n un representante del banco al que se pagar¨¢ el importe de esa hipoteca cancelada, explica Abell¨®”.

Adem¨¢s, y tal y como explican desde Consumer, si es una vivienda nueva, en el momento de escriturarla, el vendedor debe presentar la c¨¦dula urban¨ªstica que asegura la legalidad de la construcci¨®n, la c¨¦dula catastral y la c¨¦dula de habitabilidad. Cuando se trata de una vivienda usada, en la escritura deben constar los aspectos recogidos y pactados en el contrato adem¨¢s de la situaci¨®n de los pagos de los gastos de comunidad, el justificante del pago del IBI, la sujeci¨®n a las disposiciones legales y a las obligaciones fiscales que se derivan de la compraventa, la distribuci¨®n de los gastos de la operaci¨®n entre el comprador y el vendedor, y la liquidaci¨®n de los gastos notariales. De todas formas, el notario est¨¢ obligado a leer ¨ªntegramente, o a dar a leer a las partes, la escritura en el momento de la firma. Una vez firmadas las escrituras, el ¨²ltimo paso es la inscripci¨®n en el Registro de la Propiedad de los datos del nuevo propietario, este acto protege nuestra titularidad sobre el inmueble.

“La clave en todo este proceso es que la persona que va a comprar cuente con la m¨¢xima informaci¨®n posible”. Lo ideal es que un profesional preparado le asesore y le gu¨ªe en todo el proceso, pero si no es as¨ª, es muy importante que se informe sobre todos los pasos necesarios”, concluye Abell¨®.