Pagar el alquiler con rehabilitaci¨®n

"Me interesa alquilar la casa, por la situaci¨®n y las vistas, pero la instalaci¨®n el¨¦ctrica est¨¢ mal y habr¨ªa que reformar cocina y ba?o, y reforzar la puerta de entrada. ?Qu¨¦ tal si me baja la renta un 15% y la congela durante dos a?os y, a cambio, yo arreglo la vivienda?". La respuesta que le dio el propietario a A. L., la inquilina, fue que "adelante" y en el contrato se recogi¨® renta y compromiso de los arreglos a emprender.

La "rehabilitaci¨®n por renta" ya se viene haciendo, pero adquirir¨¢ carta de naturaleza si la reforma de la ley de arrendamientos que est¨¢ en el Congreso de los Diputados prospera con la misma redacci¨®n. Desde 2007, la legislaci¨®n catalana contempla la posibilidad de que sirva como pago de la renta las mejoras o las reformas acordadas y realizadas por el inquilino. "Esto implicar¨¢ que muchas viviendas cerradas por no estar en condiciones de ser habitadas salgan al mercado", indica Sergio Nasarre, de la Universidad de Tarragona Rovira i Virgili (URV).

Y esta es una de las tres novedades que destaca el catedr¨¢tico de Derecho Civil acerca del proyecto de ley compar¨¢ndolo con el borrador presentado en mayo y que est¨¢ ya en tr¨¢mite parlamentario.

El segundo cambio pendiente de sanci¨®n parlamentaria es el de introducir el arbitraje y la mediaci¨®n como sistema de resoluci¨®n alternativa de alquileres. Al incorporarse a la ley se le dota de mayor seguridad.

Los propietarios de viviendas cerradas por el deterioro tendr¨¢n un est¨ªmulo para alquilarlas

El tercer asunto es la mejora en la fiscalidad de las Socimi, denominaci¨®n de los reits (Real Estate Invest ment Trusts) espa?oles que han tenido poca fortuna en el mercado. Adem¨¢s de nacer con retraso respecto a los europeos y americanos. "A nivel internacional los reits vehiculan y vertebran los mercados de alquiler al mantener las viviendas alquiladas a largo plazo. Los espa?oles no cumpl¨ªan las reglas de la OCDE y no serv¨ªan para su finalidad de atraer capital internacional", indica Nasarre.

"El cambio principal es que no pagar¨¢n impuestos y eso les aporta atractivo para los inversores", seg¨²n el catedr¨¢tico de la URV. S¨ª tendr¨¢n que hacerlo los accionistas.

Y este no es el ¨²nico incentivo. Disminuye el reparto de dividendos obligatorios y se reduce el capital m¨ªnimo exigido de 15 a 5 millones de euros. Bajan de siete a tres los a?os que tendr¨¢n que estar los inmuebles en arrendamiento y tambi¨¦n dinamita los requisitos de diversificaci¨®n; antes ten¨ªan que ser tres inmuebles como m¨ªnimo y ninguno podr¨ªa representar m¨¢s del 40% del activo.

Nasarre espera que estos cambios prosperen y sean menos pol¨¦micos que la reducci¨®n de la pr¨®rroga del alquiler para particulares de cinco a tres a?os. "No est¨¢ claro cu¨¢l de los dos periodos es mejor, pero en pa¨ªses como Alemania, con el 55% de la tenencia de vivienda en alquiler, no se contempla ning¨²n periodo. Lo que s¨ª tienen es la protecci¨®n en cuanto a la renta: hay un valor medio de la zona que no puede rebasarse. Es una forma de proteger al inquilino, que es la parte a proteger, aunque diferenciando al cumplidor del no cumplidor", asegura Nasarre.