Mi casero no me devuelve la fianza: c¨®mo y cu¨¢ndo reclamar

A Mar¨ªa y a sus dos compa?eras de piso las cosas no les salieron como pensaban. Su culpa fue pecar de ingenuidad. Era final de 2006 cuando estas tres estudiantes reci¨¦n aterrizadas en Madrid decidieron compartir un apartamento en el barrio de Chamber¨ª. La burbuja inmobiliaria todav¨ªa no hab¨ªa estallado y los precios de los alquileres estaban por las nubes: en esa ¨¦poca, el importe mensual superaba los nueve euros por metro cuadrado ¡ªlejos de los siete del a?o pasado¡ª,?seg¨²n los datos elaborados por Fotocasa. Al finalizar el curso acad¨¦mico, y con el ello el contrato de arrendamiento, las j¨®venes dejaron el piso tal y como se lo hab¨ªan entregado. Pero cuando fueron a devolver las llaves la propietaria se neg¨® a reintegrarles la fianza ¨ªntegra. ?La raz¨®n? ¡°El piso est¨¢ muy sucio¡±. De nada sirvi¨® rebatir: recogieron el dinero que les correspond¨ªa y consideraron que no merec¨ªa la pena reclamar.

?La propietaria ten¨ªa derecho a retener una parte de la fianza? ?Para qu¨¦ sirve ese dinero???Qu¨¦ dice la ley? Hay muchas dudas al respecto, seg¨²n confirman desde el portal inmobiliario enalquiler.com: el 22% de las preguntas que alimentan su foro gira en torno a este tema.?¡°Lo primero que le viene a la cabeza a un inquilino cuando va a dejar el piso es c¨®mo recuperar su fianza¡±, aseguran.

Pese a que la mayor¨ªa de los espa?oles se decanten por ser propietarios, el alquiler va t¨ªmidamente ganando popularidad. En 2014, el 14,9% de las viviendas estaba en r¨¦gimen de arrendamiento, seg¨²n el Banco de Espa?a; un leve descenso en comparaci¨®n con el a?o anterior ¡ªcuando coparon el 15,4% del stock¡ª, pero un gran avance con respecto a 2001, cuando solo el 9,6% de los inmuebles estaba alquilado. Si se atiende a los datos de la oficina estad¨ªstica comunitaria (Eurostat) ¡ªque considera todos los inmuebles, y no solo los registrados como vivienda habitual¡ª el porcentaje es a¨²n superior: un 21,2%.

Carlos Ruiz, gerente de Arrenta (Asociaci¨®n para el Fomento del Alquiler y el Acceso a la Vivienda), asegura que los caseros suelen reintegrar la fianza?¡°una vez comprobado el estado del inmueble y siempre y cuando no haya cantidades pendientes¡± a abonar. Pero ¡°algunos propietarios se escudan, para no devolverla ¨ªntegramente, en que hay alg¨²n desperfecto¡±. ?Qu¨¦ hacer en estos casos??

Para qu¨¦ sirve la fianza?

La fianza?es una cantidad de dinero en met¨¢lico que el inquilino debe entregar al propietario, obligatoriamente, como garant¨ªa por si incumple con el contrato. Su importe, seg¨²n establece la ley, es una mensualidad de la renta ¡ªdos si el uso del inmueble es diferente al de vivienda¡ª, pero no hay que extra?arse si el casero pide garant¨ªas adicionales, como?dep¨®sitos o avales bancarios. La normativa contempla esta posibilidad y la deja a discreci¨®n de las partes.

Lo que no es discrecional es el ¡°destino¡±?de la fianza: cuando el casero la reciba, no se la puede meter en el bolsillo y hacer con ella lo que se le antoje. Aunque ya no es obligatorio registrar el contrato de alquiler ¡ªdesde 2013, con la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)¡ª, la fianza debe ser depositada en el organismo de la Comunidad Aut¨®noma habilitado para ello ¡ªpor ejemplo, el IVIMA en Madrid¡ª. ¡°Si no se hace, el primer incumplidor es el propietario¡±, se?ala David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro.

?En qu¨¦ casos el propietario puede quedarse con la fianza?

La ley dispone que el propietario puede quedarse con la fianza cuando el inquilino incumpla con las obligaciones que derivan del contrato de alquiler. Pero, ?qu¨¦ significa? Caraballo lo resume en tres grandes bloques: si causa da?os en la vivienda, se va antes de tiempo sin los avisos o plazos estipulados en el contrato o no est¨¢ al corriente con el pago de la renta o de los suministros, el casero puede usar la fianza ¡ªo parte de ella¡ª para arreglar el piso y cubrir los gastos que el inquilino haya dejado pendientes. Pero siempre hay matices, sobre todo cuando se trata de cuestiones subjetivas. Por ejemplo,??qu¨¦ criterio hay que emplear para decidir si un piso est¨¢ limpio o no??

En el caso de desperfectos, hay que distinguir entre uso indebido y desgaste

La regla general dice que el inquilino debe devolver el piso tal y como se le entreg¨®, lo que a veces es dif¨ªcil de demostrar. Sobre todo en el caso de desperfectos ¡ªtanto en los elementos fijos (baldosas, paredes, ventanas) como en el contenido (electrodom¨¦sticos, muebles)¡ª Caraballo recuerda que ¡°es fundamental distinguir entre uso indebido y desgaste¡±. ¡°Un ejemplo cl¨¢sico es la pintura: es normal que, tras cuatro o cinco a?os, un piso no luzca igual¡±. En este caso, explica, es el propietario quien debe arreglarlo.

El inquilino, por su parte, es responsable por los desperfectos causados por negligencia o mal uso de la vivienda. ¡°Puede ser el da?o en una pared por intentar colocar una estanter¨ªa¡±, ejemplifican desde enalquiler.com. Si no lo repara, el propietario puede a usar el dinero de la fianza para arreglarlo.?¡°Pero siempre hay que exigir las facturas oficiales que justifiquen en qu¨¦ y para qu¨¦ se ha usado el dinero. Y a partir de ah¨ª decidir si el casero tiene raz¨®n o no¡±, alertan desde el portal inmobiliario.

Tambi¨¦n con respecto a la finalizaci¨®n anticipada del contrato hay que ir con pies de plomo. Con la reforma de la LAU,?el inquilino puede marcharse despu¨¦s de seis meses sin ser penalizado, siempre que avise con al menos 30 d¨ªas de antelaci¨®n. Pero ojo con la letra peque?a: el propietario puede exigir una compensaci¨®n si as¨ª dispone el contrato. El importe del resarcimiento est¨¢ fijado por ley, y se corresponde a una mensualidad por cada a?o que reste. Esto significa que, si el periodo es inferior a los 12 meses, el casero solo puede quedarse con la parte proporcional de la fianza. Para hacer un ejemplo: si el contrato es de un a?o y la fianza es de 600 euros, al inquilino que se va a los ocho meses se le descontar¨ªan solo 200 euros.

Si has cumplido y no te devuelven el dinero, reclama?

Si el propietario utiliza excusas ficticias para no devolver la fianza y se niega sentarse para hablar del tema, no hay que abandonar. En estos casos es aconsejable avisarle, a trav¨¦s de un medio fehaciente ¡ªcomo un burofax¡ª, de que si no restituye el dinero en un tiempo determinado ¡ªpor ejemplo, una semana¡ª?se dar¨¢ inicio a acciones legales. Aunque la?ley no fije un plazo para que el casero devuelva el dinero, s¨ª establece?que, a partir de los 30 d¨ªas de la finalizaci¨®n del contrato, empieza a devengar el inter¨¦s legal, que se puede exigir en caso de una reclamaci¨®n posterior.?

Hacer un inventario fotogr¨¢fico con fecha digitalizada representa una garant¨ªa adicional

Si el propietario sigue sin querer llegar a un acuerdo, siempre queda la v¨ªa legal. No hay que tener miedo a los tribunales: si el importe es inferior a los 2.000 euros ¡ªla mayor¨ªa de las fianzas no supera esta cantidad¡ª, no hace falta abogado ni procurador.?Simplemente hay que acudir a los juzgados de primera instancia con el contrato de arrendamiento y toda la documentaci¨®n que pruebe que existe una deuda pendiente e interponer una demanda por reclamaci¨®n de cantidad.

La mayor¨ªa de los expertos aconseja decantarse por el "proceso monitorio", un procedimiento simplificado que concede un t¨ªtulo ejecutivo si no hay oposici¨®n. ¡°Es como un burofax judicial¡±, resume Ruiz de Arrenta. ¡°Es un requerimiento que el juzgado env¨ªa directamente al demandado para que abone la cantidad que se est¨¢ reclamando o se oponga¡± en un plazo m¨¢ximo de 10 d¨ªas. Si no lo hace ¡ªni devuelve el dinero¡ª, la ejecuci¨®n se inicia de manera autom¨¢tica. ¡°Lo ¨²nico que hay que ver es si tiene el dinero suficiente para pagar¡±, concluye Caraballo.