Las 20 preguntas que debes hacer antes de contratar una hipoteca

Cuando decidimos pedir un pr¨¦stamo hipotecario?estamos acostumbrados a contestar al bombardeo de preguntas del director del banco: dar toda la informaci¨®n econ¨®mica que nos solicitan las entidades financieras es muy importante para que analicen la viabilidad del pr¨¦stamo.?Esconder que tenemos una tarjeta de cr¨¦dito con varios miles de euros dispuestos, por ejemplo, acabar¨¢ perjudic¨¢ndonos. A una familia no le conviene que le aprueben una hipoteca si, de conocer su situaci¨®n real, los bancos no se la conceder¨ªan: la entidad puede no recuperar el dinero prestado, pero la familia se quedar¨¢ sin vivienda y con una deuda impagable de por vida.

Pero no basta con responder sincera y adecuadamente a los dem¨¢s: los clientes tambi¨¦n deben aclarar sus dudas antes de firmar y saber qu¨¦ preguntas hacer al director del banco, al notario y a los dem¨¢s profesionales que participan en el proceso hipotecario. En la contrataci¨®n de hipotecas, ninguna cuesti¨®n relevante deber¨ªa quedar en el tintero.

La crisis financiera en la que vivimos inmersos tiene multitud de causas, siendo capital la irresponsabilidad de las entidades financieras. Si nos quedamos solo con esta idea, volveremos a cometer los mismos errores hipotecarios y estaremos socavando de nuevo el sistema; los solicitantes de cr¨¦dito tenemos que asumir nuestra parte de responsabilidad individual. Este 2016 puede ser el a?o del despegue en la concesi¨®n de hipotecas, y que no acabe en desahucios depende de todos.

1. ?Comprar es la mejor opci¨®n? Que necesitemos una casa no significa que la tengamos que comprar. Hay que valorar otras opciones, como el alquiler. El activo inmobiliario no es seguro ni rentable como norma general: tiene costes de mantenimiento importantes y una liquidez limitada. El componente emocional tiene sentido si queremos un hogar, pero no deber¨ªa ser el argumento principal.

2. ?Acudo a intermediarios? Inmobiliarias e intermediarios hipotecarios son empresas que pueden gestionar tanto la compra de una vivienda como la solicitud de la hipoteca. Las inmobiliarias operan en un mercado libre con una regulaci¨®n legal mejorable; los intermediarios hipotecarios han de cumplir con la Ley 2/2009, que les exige una serie de obligaciones de transparencia y registro en las autoridades de consumo. Si tenemos conocimientos adecuados y tiempo, hacer las gestiones de forma directa nos ahorrar¨¢ mucho dinero en honorarios. En caso contrario, busquemos una inmobiliaria o un buen br¨®ker hipotecario. En todo caso, es recomendable acudir a un abogado, economista o profesional especializado para que nos acompa?e en el proceso.

3. ?Cu¨¢l es la situaci¨®n real, catastral y registral de la casa? Comprar una casa con financiaci¨®n hipotecaria supone invertir m¨¢s dinero del que tenemos en un solo activo. Tama?a decisi¨®n exige un trabajo previo de investigaci¨®n concienzudo. Solicitar una nota registral y acudir al catastro?ayuda a valorar la situaci¨®n de la vivienda. No est¨¢ de m¨¢s acudir al Ayuntamiento para una consulta urban¨ªstica.

4. ?Cu¨¢nto vale la casa? Antes o despu¨¦s tendremos que tasar la vivienda; preguntemos a los actuales propietarios si tienen alguna reciente. Algunas empresas tasadoras?ofrecen pretasar una vivienda y tener una idea de su valor. Incluso antes de pedir la hipoteca, tiene sentido pagar una tasaci¨®n con una empresa homologada que sea aceptada por los bancos que conocemos. El 80% de este valor va a limitar el dinero que cualquier entidad, generalmente, nos conceder¨¢.

5.??A qu¨¦ banco acudo??Los comparadores hipotecarios facilitan el trabajo de seleccionar las mejores hipotecas que se adaptan a nuestro perfil y necesidades. Adem¨¢s de buscar pr¨¦stamos competitivos, vale la pena estudiar el banco; su ¨¦tica corporativa, labor social, transparencia o saber c¨®mo tratan a los clientes que no pueden pagar son factores relevantes a la hora de pedir dinero.

6. ?Mi primera vivienda??Seg¨²n sea la tipolog¨ªa del inmueble, ser¨¢ la oferta hipotecaria.?Las hipotecas para adquirir una primera vivienda habitual son m¨¢s baratas y financian un mayor porcentaje que si buscamos financiar una segunda residencia o un local.?

7. ?Tendr¨¦ que aportar avalistas o dobles garant¨ªas? Con nuestros ingresos y ahorros ?nos dan la hipoteca? Si vamos a tener que aportar avalistas o hipotecar otra vivienda, habr¨¢ que tenerlo en cuenta antes de pedir la hipoteca. El potencial avalista o hipotecante no deudor ha de conocer perfectamente los riesgos que asume y valorar si tiene sentido firmar. Que nuestros hijos pierdan su hogar es muy triste; que lo perdamos ambos, una desgracia evitable.

8.??Qu¨¦ gastos tiene comprar casa con hipoteca??Depender¨¢ de la Comunidad Aut¨®noma y de si es una compra de obra nueva o de segunda mano. Hay gastos relacionados tanto con la compraventa como con el pr¨¦stamo hipotecario?¡ªson dos contratos distintos¡ª. Tomemos el 10-15% del precio de compraventa como orientaci¨®n, pero la cifra exacta depende de la vivienda e hipoteca concreta. Hay gastos de gestor¨ªa, notar¨ªa, registro, honorarios de profesionales o intermediarios, si los hay, y bancarios ¡ªb¨¢sicamente, la?comisi¨®n de apertura¡ª.

9. ?Pr¨¦stamo o cr¨¦dito? La inmensa mayor¨ªa de hipotecas actuales son pr¨¦stamos hipotecarios, pero algunas entidades como CaixaBank ofrecen cr¨¦ditos hipotecarios que permiten disposiciones posteriores del cr¨¦dito amortizado, aunque limiten nuestras posibilidades de subrogaci¨®n en un futuro.

Hay que calcular si el mejor tipo de inter¨¦s es una bonificaci¨®n o una penalizaci¨®n si no nos vinculamos

10. ?Inter¨¦s fijo o variable? Las hipotecas a tipo fijo nos aseguran pagar siempre la misma cuota, las variables implican que cambie en funci¨®n de la evoluci¨®n del eur¨ªbor ¡ªel?referencial hipotecario dominante en el mercado,?al que le suman un diferencial¡ª. Comparar hipotecas a tipo fijo y a tipo variable es complejo, ya que no sabemos c¨®mo evolucionara el eur¨ªbor ni la inflaci¨®n.

11. ?Eur¨ªbor u otro referencial? Si bien m¨¢s del 90% de las nuevas hipotecas se firman referenciadas al eur¨ªbor, existen otros tipos de referencia. El IRS o permuta de tipo de inter¨¦s a cinco a?os fue reclamado por las extintas cajas de ahorro y ahora ning¨²n banco lo tiene en cuenta. El IRPH del conjunto de entidades ¡ªtipo de los pr¨¦stamos hipotecarios a m¨¢s de tres a?os concedidos por el conjunto de las entidades de cr¨¦dito¡ª s¨ª que se pacta en algunas escrituras. Como idea general, las hipotecas con eur¨ªbor con diferencial medio son mejores que sus hom¨®logas a IRPH.

12. ?Qu¨¦ sistema de amortizaci¨®n??El sistema de amortizaci¨®n franc¨¦s o de cuota constante predomina en las hipotecas actuales. Sin embargo, podr¨ªan aplicar un sistema de cuota creciente o de cuota blindada.

13. ?Qu¨¦ porcentaje de financiaci¨®n me van a conceder? El menor valor entre el 80% de tasaci¨®n y el 80% del valor de compraventa es la limitaci¨®n general de los bancos actualmente. Superar esta cantidad de compraventa es posible, si bien en pocos bancos se consigue.

14. ?Cu¨¢l es el plazo m¨¢ximo? Hasta 40 a?os es el plazo m¨¢ximo de devoluci¨®n de una hipoteca en Espa?a en estos momentos. A mayor vida de la hipoteca, menor cuota, pero m¨¢s intereses acabamos pagando.

15. ?Qu¨¦ comisiones tendr¨¦ que pagar? La comisi¨®n de apertura, la compensaci¨®n por desistimiento y por riesgo de tipo de inter¨¦s ¡ªhipotecas a tipo mixto o fijo¡ª coronan el p¨®dium de comisiones a minimizar.

16. ?Debo contratar productos adicionales? Domiciliaci¨®n de n¨®mina y recibos, seguros, tarjetas bancarias y otros productos o servicios pueden vincularse a la concesi¨®n del pr¨¦stamo. Encarecen la hipoteca y dificultan compararlas entre s¨ª. Mal empieza la relaci¨®n si se nos pretende obligar a contratar productos que no queremos.

17. ?Es obligatorio contratar seguros? En absoluto; acudamos a profesionales independientes que nos ayuden a elegir el nivel de seguridad que necesitamos, no dejemos al arbitrio de la entidad financiera esta tarea.

18. ?Qu¨¦ gano con la vinculaci¨®n? Hay tipos de inter¨¦s bonificados en escritura en funci¨®n de nuestra vinculaci¨®n. Calculemos si el mejor tipo de inter¨¦s es realmente una bonificaci¨®n o, en realidad, acaba siendo una penalizaci¨®n si no nos vinculamos.

19. ?Y si la hipoteca incluye una cl¨¢usula suelo? Tras la Ley 1/2013, es muy sencillo saber si firmamos una hipoteca con un inter¨¦s m¨ªnimo limitado, ya que hay que manifestarlo de forma manuscrita en la escritura. Eso no disculpa que nos informemos previamente de su eventual existencia, ya que una hipoteca aparentemente barata, resulta cara si tiene este tipo de estipulaciones.

20. ?Puedo preguntar al notario??Tenemos el derecho de acudir a la notar¨ªa y revisar el borrador de la escritura de pr¨¦stamo hipotecario tres d¨ªas antes de la fecha de firma. Francisco Rosales, notario en Alcal¨¢ de Guadaira (Sevilla), lamenta que los clientes sigan acudiendo a notar¨ªa en el ¨²ltimo momento y con una actitud completamente pasiva. Adem¨¢s, asegura que la t¨®nica general es que los firmantes demanden ¡°tardar lo menos posible¡±. Las principales inquietudes que formulan tienen que ver con la existencia de cl¨¢usula suelo o el tipo de inter¨¦s, poco m¨¢s. El propio notario,?en su blog, aporta unos consejos para firmar la hipoteca que realmente buscamos.

D¨ªa a d¨ªa los profesionales del sector alertan sobre una realidad: muchos bancos siguen sin estar enfocados en conceder hipotecas responsables; y los clientes para pedirlas. Solo la concienciaci¨®n y la mejora de la formaci¨®n financiera del pa¨ªs virar¨¢n el nuevo rumbo de colisi¨®n.?