?Se puede pedir una hipoteca a un particular?

No solo los bancos pueden conceder pr¨¦stamos hipotecarios: empresas privadas y particulares pueden dejar dinero a pr¨¦stamo con la garant¨ªa de un inmueble. Si el mercado fuera transparente y competitivo, nada objetar¨ªamos a pedir una hipoteca a una empresa en lugar de a una entidad financiera, si ofreciera mejores condiciones o llegara a nichos que la banca ha dejado desatendidos. Si fuera, que de momento no parece serlo.

Para solicitar informaci¨®n sobre pr¨¦stamos de capital privado hay que acudir a un mercado muy opaco y con muchos peligros en el camino. No hay oficinas abiertas al p¨²blico en las que entrar a informarse. La primera cautela es acudir a un profesional independiente que nos asesore, un abogado o un economista b¨¢sicamente. Hay que analizar la necesidad y nuestra situaci¨®n financiera, para valorar la idoneidad de este tipo de endeudamiento, ya que es frecuente acudir a este tipo de financiaci¨®n como ¨²ltimo recurso, cuando las deudas nos estrangulan y no sabemos c¨®mo salir de ellas. Jam¨¢s firmar nada llevado por la sensaci¨®n de urgencia o desesperaci¨®n: los prestamistas privados no son la soluci¨®n a casos desesperados, m¨¢s bien un problema mayor.

Para encontrar una empresa fiable y competitiva, acudir a un intermediario hipotecario que cumpla con la legalidad y tenga experiencia y buena reputaci¨®n en el sector. Para ello, deber¨ªa existir un registro estatal de intermediarios financieros y empresas que conceden pr¨¦stamos hipotecarios en la p¨¢gina web de la Agencia de Consumo (AECOSAN), pero?a d¨ªa de hoy este registro sigue sin ser p¨²blico, lo que implica tener que solicitar a la Agencia la informaci¨®n que debiera ser accesible sin m¨¢s trabas.

El coste financiero de las hipotecas privadas puede ser id¨¦ntico al de una tarjeta de cr¨¦dito

Diferentes profesionales del ramo aseguran que se ofrecen hipotecas privadas a tipos de inter¨¦s nominales que oscilan entre un 8% hasta un 16%, con comisiones de apertura desde un 2% hasta un 10% ¡ªseg¨²n la informaci¨®n de Antonio Beltr¨¢n, intermediario hipotecario de CrediPlus¡ª, llegando como m¨¢ximo a financiar el 50% del valor del inmueble. Dado que el plazo var¨ªa desde los tres meses hasta los 30 a?os, podemos calcular el tipo de inter¨¦s efectivo que acaba pagando un cliente que solicita 100.000 euros, a un 10% nominal, con una comisi¨®n de apertura del 6% y a devolver en un a?o (tiempo habitual que se pacta): el resultado es un 24,19% TAE. Coste financiero id¨¦ntico a disponer de esta cantidad mediante una tarjeta de cr¨¦dito y devolver toda la deuda al a?o, si es que fuera posible. Tengamos en cuenta, no obstante, que la misma hipoteca, si se puede devolver en 20 a?os, supone una TAE menor, del 11,48%.

No todo son nav¨ªos usureros en este brumoso mar privado: Luis Garc¨ªa Langa, analista financiero, avista tierra firme en determinados fondos de inversi¨®n especializados en financiar proyectos empresariales, como podr¨ªa ser la renovaci¨®n de una l¨ªnea de producci¨®n. Langa se?ala que tambi¨¦n hay fondos que financian a familias, si bien son a¨²n muy minoritarios en Espa?a y no compiten en precio con las alternativas bancarias, en general. Para obtener informaci¨®n, acudir a la CNMV y buscar empresas de servicios de inversi¨®n que se dediquen a este sector.

?A qui¨¦n le puede interesar una hipoteca privada?

En teor¨ªa, esta financiaci¨®n parabancaria sirve para restaurar la situaci¨®n financiera frente a la banca de familias o empresas sobreendeudadas: reunificar¨ªa deudas pendientes e impagos en una sola hipoteca, para despu¨¦s subrogarla a una entidad financiera en condiciones favorables. Esta pr¨¢ctica funcionaba, relativamente, en los a?os de bonanza inmobiliaria; hoy en d¨ªa, los bancos no aceptan refinanciar deudas de este tipo.

Este tipo de escrituras suelen estar plagadas por cl¨¢usulas abusivas

Para Antonio Beltr¨¢n, las actuales hipotecas de capital privado no est¨¢n dirigidas a particulares que precisen una refinanciaci¨®n o agrupaci¨®n de todos sus pr¨¦stamos: ¡°En estos casos la alternativa es vender su inmueble¡±. El experto de CrediPlus considera que estas operaciones pueden tener sentido para particulares que deseen vender su inmueble y que necesitan liquidez para atender pagos que no pueden posponer. Tambi¨¦n para empresas que precisan tesorer¨ªa puntual a modo de p¨®liza de cr¨¦dito cuando sus bancos no les dan soluci¨®n en tiempo y modo. Pero alerta que una mala pr¨¢ctica de prestamistas privados, adem¨¢s del coste de la hipoteca en s¨ª, es que pretenden cobrar por una falsa intermediaci¨®n, utilizando otras empresas del grupo que cargan en este concepto hasta el 10% de honorarios por un servicio ficticio. Si sumamos este gasto a la hipoteca del ejemplo inicial, el 24,19% TAE asciende a un m¨¢s intolerable 54,52%.

Otros profesionales desaconsejan directamente su contrataci¨®n; para Pedro Javaloyes, director del Observatorio de la Financiaci¨®n Familiar de Agencia Negociadora, lejos de ser una soluci¨®n para un cliente, puede ser el nacimiento de un problema mucho mayor. Afirma que existe el riesgo cierto de llegar a perder la vivienda por no poder satisfacer las condiciones del pr¨¦stamo que se acept¨® por una situaci¨®n de extrema necesidad.

Santiago Cruz, de Ibercredit, a?ade un problema adicional, las cl¨¢usulas abusivas que plagan este tipo de escrituras. Entre ellas, pactos que suponen que el cliente no pueda amortizar anticipadamente si no se pagan al menos varias cuotas, que oscilan entre 24 y 48 cuando el pr¨¦stamo se devuelve mediante cuotas mensuales. Peor a¨²n cuando la devoluci¨®n del total m¨¢s inter¨¦s se pacta a vencimiento: hay estipulaciones sospechosamente lesivas que pretenden que el prestamista cobre la cantidad de devoluci¨®n pactada a vencimiento aunque la deuda se cancele anticipadamente.

El organismo encargado de la supervisi¨®n no es el Banco de Espa?a, sino las autoridades de consumo??

Una pr¨¢ctica fraudulenta consistente en pactar una deuda pendiente superior al capital que realmente hab¨ªa recibido el cliente se ha limitado gracias a la modificaci¨®n de la normativa tributaria y presupuestaria para la intensificaci¨®n de la prevenci¨®n y lucha contra el fraude, que establece la limitaci¨®n de pagos en efectivo respecto de determinadas operaciones. El representante de Ibercredit considera que el prestamista privado ya no puede "jugar" con la inclusi¨®n en la escritura de cantidades recibidas en met¨¢lico, al estar limitado el efectivo a 2.500 euros.

?Son legales?

No existe una supervisi¨®n del Banco de Espa?a para estos prestamistas privados; quien se encarga son las autoridades de Consumo. La Ley 2/2009, de 31 de marzo, es la fuente normativa espec¨ªfica para este tipo de negocio financiero ajeno a la banca. Una hipoteca privada es legal si cumple con la legalidad; es decir, si adem¨¢s de la normativa comentada, respeta el resto de ordenamiento aplicable, como la obligatoriedad de conceder pr¨¦stamos de forma responsable o la represi¨®n de la usura. Recientemente, el Supremo ha considerado usurero un cr¨¦dito revolving al 24%; no deber¨ªa pasar mucho tiempo hasta que una hipoteca con intereses clamorosamente superiores a productos similares acabe en el Alto Tribunal.

Tampoco aparentan legalidad las hipotecas ¡°a la piedra¡±, concedidas sin valorar la capacidad de reembolso del prestatario, al vulnerar flagrantemente la normativa de pr¨¦stamo responsable.?Un mercado complementario que financie a particulares y empresas que no encajan en el cors¨¦ bancario aporta alternativas a operaciones viables. Merecemos prestamistas privados que no abusen de la desgracia ajena y busquen solucionar problemas, no agravarlos. Para ello, adem¨¢s de apelar a la profesionalidad del sector, se debe normativizar y supervisar con criterios mucho m¨¢s estrictos y t¨¦cnicos. No crecen flores en tierras raras.