Casas en manos de ¡®property managers¡¯ que te hacen ganar dinero

Agust¨ªn Jim¨¦nez comienza su jornada laboral gestionando unas 90 habitaciones repartidas en 12 pisos. No es due?o de ninguno, pero tiene las llaves de todos y los cuida y saca rentabilidad como si fueran propios. Es su property manager o gestor de propiedades, un negocio que, sin ser nuevo, se ha puesto de moda en los ¨²ltimos cinco a?os. Que el arrendamiento de viviendas y la compra como inversi¨®n para su posterior alquiler se est¨¦n disparando en Espa?a ¡ªla rentabilidad ha subido al 6,3% en 2016¡ª explican el tir¨®n que est¨¢ teniendo este negocio, que nace en Londres a finales de los a?os noventa. La existencia de portales inmobiliarios y plataformas de alquileres ha hecho el resto.

"Actualmente, m¨¢s de 2.800 personas, ya sea de forma independiente o en empresas, se dedican profesionalmente en todo el territorio nacional a la gesti¨®n de inmuebles, y va en aumento al tratarse de un negocio muy rentable y con un bajo riesgo", afirma Alejandro Artacho, consejero delegado y cofundador de Spotahome, start-up espa?ola de alquileres de m¨¢s de un mes de duraci¨®n. El 50% de las habitaciones y pisos que hay publicados en su plataforma proceden de property managers y el resto llegan de particulares.

Estos gestores, tambi¨¦n conocidos como flat managers, paran los golpes y se encargan de esa parte engorrosa y oscura que casi siempre implica alquilar una casa. La forma de operar de muchos de ellos comienza con la b¨²squeda de propietarios, a los que localizan en las webs inmobiliarias, mediante anuncios en la calle o con el infalible m¨¦todo de preguntar a los porteros. Les ofrecen desentenderse del piso durante los meses o a?os que dure el contrato del alquiler.

Renta mensual

El due?o entrega las llaves y a cambio recibe una renta mensual. Fuera preocupaciones. Todo lo dem¨¢s lo hace el gestor: comprobar los contratos de alquiler por vencer, gestionar los desalojos y las quejas de los inquilinos, buscar nuevos clientes, realizar visitas, solventar incidencias, publicar las propiedades en plataformas online, hacer los check in y check out, encargar los servicios de limpieza, lavander¨ªa y reparaciones. E incluso se encargan de hacer reformas y hasta de transformar un piso de cuatro habitaciones en seis, por ejemplo, con el fin de sacarle la mayor rentabilidad posible.

"El trabajo abarca desde la posible reforma del inmueble hasta su administraci¨®n diaria; hablamos de una gesti¨®n completa en la que el propietario recibe el alquiler mensual y se despreocupa del resto. Esto es un beneficio que buscan propietarios que tienen inmuebles como inversi¨®n y que desconocen o no tienen tiempo suficiente para concentrarse en esta actividad", explica Agust¨ªn Jim¨¦nez, de HelpAccommodation, empresa especializada que desde 2010 ha ayudado a m¨¢s de 7.000 clientes a encontrar alojamiento. El perfil corresponde a estudiantes internacionales o j¨®venes trabajadores en pr¨¢cticas que necesitan vivienda por unos meses.

"A estos gestores no les suelen interesar los alquileres vacacionales o por d¨ªas, sino que buscan profesionales y estudiantes que alquilen por un periodo m¨ªnimo de tres a seis meses; siempre por encima de 30 d¨ªas, porque de otra forma no les saldr¨ªa rentable toda la gesti¨®n que supone alojar otro inquilino nuevo en tan poco tiempo", comenta Artacho. De hecho, las tareas que m¨¢s tiempo les ocupan son las entradas y salidas (30%), la comunicaci¨®n con los inquilinos (20%), el mantenimiento y reformas (15%) y las visitas a los inmuebles (15%).

Por su gesti¨®n, estos profesionales, con conocimientos del mercado y de la legislaci¨®n, reciben un porcentaje de cada alquiler. "Habitualmente es el propio gestor quien fija el precio que paga el inquilino y el alquiler que recibe el propietario. Se llevan un 30% neto m¨ªnimo, aunque lo normal suele estar o sobrepasar el 50% neto en cada uno de los pisos que controlan", cuenta Artacho.

Su negocio est¨¢, sobre todo, en el alquiler de habitaciones en pisos compartidos. Van desde las cuatro o cinco habitaciones por piso hasta las 11 o 12 en las casas m¨¢s grandes. Tambi¨¦n suelen combinar en su cartera algunos pisos de un dormitorio o estudios.

Hoy, el mercado de property managers se encuentra en las grandes ciudades espa?olas y sus ¨¢reas metropolitanas. Y la casu¨ªstica es variada: algunos trabajan por cuenta propia y otros en empresas, seg¨²n el volumen de su cartera. A partir de los 10 pisos, unas 50 habitaciones, empiezan a necesitar al menos un empleado.

La aparici¨®n en escena de plataformas de alquiler de pisos de larga duraci¨®n est¨¢ ayudando a estos profesionales a expandir r¨¢pidamente su negocio. Un ejemplo es la de Spotahome, conocida como el Airbnb espa?ol, pero con la particularidad de publicar pisos y habitaciones que se alquilan m¨¢s de un mes. Permite hacer la reserva online, de forma que el gestor o propietario puede alquilar la vivienda con varios meses de antelaci¨®n y evitar que el piso se quede vac¨ªo durante largas temporadas. La propia compa?¨ªa se encarga de visitar cada una de las habitaciones y pisos que hay en su plataforma y de hacer fotos profesionales, videotours en alta calidad y planos detallados. As¨ª, el gestor encuentra inquilinos sin necesidad de organizar m¨¢s de una visita. "No tiene que ense?ar la casa nunca m¨¢s", cuenta Artacho. La plataforma, que el pasado a?o fue premiada en el South Summit, tiene anunciados m¨¢s de 30.000 alojamientos de m¨¢s de 10.000 propietarios (64% fuera de Espa?a y 36% en territorio nacional). "Con nosotros, los property managers pueden ahorrar hasta un 30% en costes comerciales y en tiempo", calcula Artacho.

Inversi¨®n inicial

La inversi¨®n necesaria para arrancar el negocio de uno de estos gestores depende mucho de si el piso necesita reformas. Si no, basta con entregar al due?o del inmueble un mes de fianza a cambio de las llaves. Aunque de forma minoritaria, esta figura tambi¨¦n ha metido la cabeza en el negocio de los alquileres vacacionales y temporales. Natalia, de 40 a?os, se dedica profesionalmente a ello y lo hace en solitario. Gestiona un estudio y dos apartamentos de una habitaci¨®n en el centro de Madrid. "La estancia media es de cinco noches", dice.

Otros se sirven de plataformas con tanto tir¨®n como la de ?Airbnb. "El 70% de los anfitriones en Espa?a responde al perfil de home-sharer ¡ªcomparten la casa donde viven¡ª, especialmente en las grandes ciudades, por lo que la figura de los property managers es minoritaria en la plataforma en zonas urbanas. No obstante, la oferta vacacional ¡ªCosta Brava, Costa del Sol, Baleares o Levante¡ª representa una parte creciente de los anuncios y la figura del property manager en Airbnb est¨¢ muy ligada a esos mercados", se?alan en la plataforma. "Muchos de ellos son peque?as empresas de la zona, aunque el 70% gestionan menos de 10 propiedades", a?aden.