El precio de los pisos ya supera el r¨¦cord de la burbuja en cuatro distritos de Madrid

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Madrid est¨¢ viviendo un alza en el precio de la vivienda ins¨®lito. Los datos que Idealista ha hecho p¨²blicos muestran un crecimiento del 21,3% interanual, con varios distritos -Centro, Salamanca, Retiro y Chamber¨ª- superando ya el precio m¨¢ximo de la burbuja inmobiliaria. El crecimiento durante el primer trimestre de 2018 fue del 7,8%, ¡°la mayor subida vivida por una capital en el invierno¡±, informan desde el portal. El precio por metro cuadrado se sit¨²a en 3.540 euros en la capital.?

"Esta subida confirma lo que venimos diciendo hace ya un a?o y medio: la crisis se ha terminado y la recuperaci¨®n est¨¢ siendo m¨¢s agresiva de lo que pens¨¢bamos", afirma Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista.com y cofundador del portal inmobiliario. "Es el mercado en el que hay mayor inter¨¦s inversor. Un inversor que no solo es nacional, sino tambi¨¦n internacional. Madrid se ha convertido en un valor refugio". "Adem¨¢s, es dram¨¢tico como se est¨¢ reduciendo la cantidad de vivienda a la venta", a?ade. "Y no est¨¢ previsto que salga mucha m¨¢s, pues la pol¨ªtica municipal no est¨¢ suponiendo un empuje sino todo lo contrario, por lo que las que est¨¢n van a seguir subiendo de precio".

En Madrid se ve perfectamente la variaci¨®n de los precios por zonas. En las ¨¢reas m¨¢s demandadas, los precios suben como la espuma. Salamanca, como es habitual, vuelve a ser el distrito m¨¢s caro de la ciudad. Sus precios han superado los del pico de la burbuja inmobiliaria. En el caso de este distrito, se alcanz¨® entonces m¨¢s tarde de lo habitual durante la crisis. Los due?os de los pisos tardaron mucho m¨¢s en acceder a las bajadas de quienes ofertaban por ellos. Sucedi¨® durante el cuarto trimestre de 2008 (con un retraso respecto al comienzo de las ca¨ªdas en otras zonas, dos a?os antes) y el precio fue de 5.202 euros el metro cuadrado. Durante el primer trimestre del 2018 lo ha superado bastante, situ¨¢ndose en 5.675 euros.

Salamanca y Villaverde, dos extremos

En Salamanca, as¨ª como en Chamber¨ª, Centro y Retiro, la crisis es un mal recuerdo si nos fijamos solo en el precio de la vivienda. Sin embargo, en otras zonas, la crisis o, mejor dicho, la nueva realidad alejada de los precios de la burbuja, sit¨²a la vivienda con precios muy distintos. La zona m¨¢s econ¨®mica de la capital es de nuevo Villaverde (1.523 euros el metro cuadrado), 14 kil¨®metros al sur de Salamanca. Los precios en este distrito han ca¨ªdo de un m¨¢ximo en la burbuja durante el cuarto trimestre de 2006, que fue de 2.867 euros el metro cuadrado, a los 1.523 actuales, un 46,9% menos.

Encinar recalca que en Idealista no se reflejan los precios reales de venta, sino el precio al que aspira a llegar el vendedor por la operaci¨®n. "Hace cuatro a?os las viviendas se vend¨ªan por alrededor de un 24% menos del precio de venta en el portal. Hoy en d¨ªa, para los pisos por menos de 250.000 euros apenas hay margen negociador. Y para los que est¨¢n a la venta por m¨¢s de 250.000, el margen para recortar ronda el 4% y el 7%".

En los 21 distritos madrile?os han subido los precios en los ¨²ltimos tres meses. La mayor subida se ha producido en Retiro (9,4%), seguido por Tetu¨¢n (8,3%) y Chamart¨ªn (7,5%). Les siguen los distritos del Puente de Vallecas (7,1%), Vic¨¢lvaro (6,9%) y Hortaleza (6,7%). Las menores se han registrado en Fuencarral (0,3%), San Blas (1,4%) y Barajas (2,4%).

La merma del parque de viviendas a la venta ha jugado sin duda un papel en la subida de los precios. En todos los distritos, excepto en Centro, cae el n¨²mero de vivienda a la venta. "Los propietarios en este distrito consideran que este es un buen momento para vender", explica Encinar. "Por otro lado, muchas no salen porque, para los inversores, ya no son interesante por su precio".

¡°Una burbuja sucede cuando alguien invierte en un activo porque piensa que lo va a vender m¨¢s caro m¨¢s adelante", afirma Encinar. "En estos momentos se est¨¢n poniendo los cimientos para una nueva. ?C¨®mo podemos evitarlo? Sacando m¨¢s producto al mercado, permitiendo que se construya m¨¢s y siendo m¨¢s ¨¢giles en la concesi¨®n de licencias¡±.

En la regi¨®n pasa lo mismo que en la capital. En unas zonas sube y en otras baja. Las mayores alzas en los precios se dieron en Algete, donde las expectativas de los propietarios han crecido un 8,7%. Le siguen Humanes (7,9%) y Getafe (7,3%). Una vez m¨¢s, La Moraleja es el mercado m¨¢s caro de la comunidad, con 4.473 euros el metro cuadrado. Le siguen Pozuelo de Alarc¨®n (3.471 euros el metro cuadrado) y Majadahonda (3.055 euros el metro cuadrado). El precio medio en la Comunidad subi¨® un 5,1% hasta los 2.673 euros el metro cuadrado.

Sin embargo, en otros diez pueblos de la provincia ha habido una ca¨ªda de precios. La mayor de ellas en el primer trimestre ha sido la experimentada por el municipio de Sevilla la Nueva, donde los propietarios piden de media un 5% menos por sus viviendas que hace tres meses. Le siguen los municipios de Colmenar Viejo (-2,9%) y Galapagar (-2,1%).