El enga?o del realquiler a turistas crece

La vivienda se ha convertido en el negocio de moda, incluso con casa ajena. La pr¨¢ctica ilegal del subarriendo ha existido desde siempre, pero ahora, gracias al tir¨®n de plataformas de alquiler tur¨ªstico, se ha vuelto a¨²n m¨¢s atractiva. Y tambi¨¦n m¨¢s f¨¢cil de perpetrar. Algunos inquilinos de larga estancia est¨¢n alquilando las habitaciones o el piso entero por noches a turistas para lograr un dinero extra, que llega sin apenas esfuerzo y sin el consentimiento del propietario. "Nos estamos encontrando con muchos casos en que se arrienda un piso y, sin embargo, el arrendatario, sin consentimiento del propietario, alquila todas las habitaciones. Es un forma ilegal de obtener ingresos", cuenta Ignasi Vives, abogado del despacho Sanahuja Miranda.

Basta con anunciar la habitaci¨®n o la vivienda y empezar a facturar. Lo dem¨¢s llega solo porque el impacto del alquiler vacacional en algunas ciudades como Madrid, Barcelona, Ibiza, Valencia y Palma de Mallorca ha sido brutal. Solo en Madrid la oferta de pisos para turistas ha crecido un 60% en apenas seis meses. El negocio de Airbnb genera en esta ciudad un volumen de 84,7 millones de euros anuales y 144 millones en Barcelona, narra Carlos Olmos, director y fundador de Urban Data Analytics (uDA).

El fraude de estos inquilinosque hacen negocio con una vivienda que no es suya les reporta unas altas rentabilidades. ¡°El alquiler medio de una vivienda completa de menos de 70 metros cuadrados en el distrito Centro de Madrid es de 971 euros al mes. Alguien que subalquile en Airbnb tendr¨ªa 1.513 euros al mes de ingresos, lo que da una rentabilidad de 55,82%, cuando la rentabilidad media por el alquiler de esta vivienda es de 5,22%¡±, calcula Olmos. Si se subarriendan habitaciones, la rentabilidad fluct¨²a en funci¨®n del coste por noche: las hay por 30 euros y por m¨¢s de 100. "Con un modelo de ocupaci¨®n conservador (a 46,50 euros la noche), la estimaci¨®n de ingresos en el centro es de 283 euros al mes (225 euros de media en la ciudad de Madrid)", explica Olmos. Aunque podr¨ªa alcanzar los 600 o 700 euros mensuales solo por una habitaci¨®n. Desde Airbnb indican que la plataforma "pide a todos los anfitriones que certifiquen que tienen permiso para anunciar su espacio". En otra plataforma, la de HomeAway, solicita al denunciante y a la persona que ha publicado el anuncio, que aporten la documentaci¨®n necesaria para identificar a qui¨¦n pertenece la propiedad. Si se comprueba que ha sido indebidamente publicada, se procede a la retirada inmediata del anuncio.

Pero estos inquilinos act¨²an a espaldas del propietario, para el que no es f¨¢cil percatarse del fraude, a no ser que est¨¦ atento a ciertos detalles. "Los indicios para sospechar son la entrada y salida de personas distintas y las denuncias de los vecinos. Eso te llevar¨¢ a querer comprobar qu¨¦ est¨¢ pasando con tu inmueble", dice el abogado Pelayo de Salvador, socio fundador de deSalvador Real Estate Lawyers. El portero siempre es ir sobre seguro, as¨ª como la ropa tendida y los testigos del barrio. Adem¨¢s, se puede buscar el anuncio en Internet, contratar un detective o que el mismo propietario sea quien alquile una habitaci¨®n en su propia casa como si se tratara de un turista m¨¢s. "Es algo as¨ª como un mystery shopper o cliente misterioso que se usa en los comercios para evaluar la atenci¨®n al cliente", comenta Andr¨¦s Vilacoba, de Vilacoba & Parra Abogados y de la Asociaci¨®n de Propietarios de Vivienda (Adeprovi). "Siempre existe un problema de pruebas, por lo que es aconsejable que el arrendador recopile cuantas pueda para presentarlas en un procedimiento judicial (actas notariales de los anuncios, consultas de disponibilidad...)", a?ade De Salvador.

El fin ¨²ltimo es poder demostrar ante un juez que la vivienda se est¨¢ subarrendando y que adem¨¢s est¨¢ siendo explotada para uso tur¨ªstico, dos pr¨¢cticas ilegales. La primera, porque el subarriendo est¨¢ prohibido sin el consentimiento expreso del arrendador, seg¨²n el art¨ªculo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Y la segunda, porque deber¨ªa tener licencia para uso tur¨ªstico, de forma que tampoco ser¨ªa posible el subarriendo ni siquiera con el consentimiento del casero.

Cuando el propietario descubre la ilegalidad puede exigir al inquilino el cese de la actividad y el abandono de la vivienda por incumplimiento del contrato. En caso de no atender el requerimiento, puede iniciar un procedimiento de desahucio. Hay que acudir a un proceso ordinario y no verbal. Esto es as¨ª porque el llamado desahucio expr¨¦s es para supuestos de impago de la renta. Por esto, "el proceso judicial puede tardar de seis meses a m¨¢s de un a?o, seg¨²n la carga de trabajo de los juzgados", apunta el abogado Vives.

Sin da?os y perjuicios

El propietario conseguir¨¢ echar al inquilino de su casa. Y poco m¨¢s, puesto que buscar una compensaci¨®n econ¨®mica es bastante improbable. "Para que eso se produzca hay que acreditar los da?os y perjuicios que ha causado y que por el mero hecho de subarrendar no se producen. Cabr¨ªa intentarlo por la figura del enriquecimiento injusto o sin causa del inquilino, ser¨ªa peleable", expone Vilacoba. El problema es acreditar los d¨ªas exactos en que fue alquilado ilegalmente y el precio cobrado. "Salvo sanciones o destrozos, no generan en el patrimonio del arrendador un perjuicio resarcible", a?ade De Salvador.

Este tipo de subalquileres no solo perjudica a los propietarios. El resto de vecinos tiene que sufrir la constante entrada y salida de turistas a deshoras. Por eso, "si el propietario no hace nada, la comunidad de vecinos est¨¢ legitimada para utilizar el procedimiento del art¨ªculo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal en supuestos de actividades prohibidas, da?osas o molestas", explica el abogado Vilacoba. Aunque ser¨¢n pocos los propietarios que se queden con los brazos cruzados porque pueden ser sancionados. "En las normativas auton¨®micas, el propietario es responsable de lo que se haga con su inmueble, por lo que puede ser sancionado por la actuaci¨®n de su inquilino con una multa en caso de que la actividad no se encuentre autorizada", avisa De Salvador.