La vivienda se encarece y el acceso a la compra se complica todav¨ªa m¨¢s

El mercado inmobiliario no da un respiro a quien quiere comprar una vivienda en Espa?a, sea nueva o de segunda mano. Las estad¨ªsticas publicadas hoy lunes por dos tasadoras nacionales revelan que los encarecimientos prosiguen. En la primera mitad del a?o, el precio medio de las casas a estrenar y usadas experiment¨® un incremento del 4,5% anual y coloc¨® en 1.557 euros el precio por metro cuadrado. Con respecto al semestre anterior la subida fue del 2,2%, seg¨²n el ¨²ltimo informe de Sociedad de Tasaci¨®n relativo al primer semestre del a?o.

El precio del metro cuadrado no superaba la cifra de los 1.500 euros por metro cuadrado desde junio de 2013, cuando se situ¨® en 1.592 euros. Tambi¨¦n la variaci¨®n anual del 4,5% marc¨® el r¨¦cord de los ¨²ltimos 11 a?os, desde junio de 2007. Ese a?o el precio por metro cuadrado en el primer semestre del a?o subi¨® un 8,8% interanual. Al a?o siguiente, apenas creci¨® un 1,7% y a partir de entonces el mercado y los precios se desplomaron, con ca¨ªdas de entre el 3,1% y el 9,4% que se prolongaron hasta el a?o 2015. En 2016 la subida anual en los primeros seis meses fue del 1,1 y en 2017 alcanz¨® el 3,5%.

El estudio de Tinsa llega hasta el tercer trimestre del a?o e indica que el precio medio de la vivienda terminada (nueva y usada) en Espa?a se increment¨® un 4,9% interanual, hasta los 1.317 euros por metro cuadrado. La tasadora recuerda que el precio medio en Espa?a evoluciona al alza de forma ininterrumpida desde el tercer trimestre de 2016, acumulando una revalorizaci¨®n del 9% desde entonces. As¨ª, la ca¨ªda media acumulada desde el valor m¨¢ximo alcanzado a finales de 2017 es del 35,7%. Algo que explica que el plazo medio de venta de las viviendas se haya reducido hasta 7,8 meses, desde los 8,3 meses del trimestre anterior.

Pero no solo subi¨® el precio. Adem¨¢s, los tipos de inter¨¦s comienzan a ascender; de momento muy levemente. Esto dificulta aun m¨¢s el acceso a la vivienda. El ¨ªndice de referencia para los pr¨¦stamos hipotecarios cierra septiembre en -0,166, la sexta subida consecutiva. Los tipos variables a 12 meses se revisar¨¢n al alza por primera vez desde 2014.

Precios y tipos de inter¨¦s mas altos pero salarios estancados hacen que la capacidad de endeudamiento de los ciudadanos que quieren comprar vivienda sea insuficiente y que los bancos puedan denegarles la concesi¨®n de un pr¨¦stamo hipotecario. Seg¨²n Sociedad de Tasaci¨®n, ¡°encontramos un escenario en que cada vez resulta m¨¢s dif¨ªcil la adquisici¨®n de una primera vivienda, tal como refleja el ¨ªndice de accesibilidad, que retrocede en el tercer trimestre del a?o cuatro puntos por debajo que el mismo periodo del a?o anterior y dos puntos por debajo del trimestre anterior¡±. Por comunidades aut¨®nomas, Madrid, Catalu?a y Baleares tienen niveles salariales insuficientes para la adquisici¨®n de una vivienda. Y, seg¨²n Tinsa, el incremento de precios en las ciudades de Madrid y Barcelona impuls¨® el esfuerzo financiero hasta el 26,1% y el 26,4%, respectivamente, por encima del nivel del 25% que se considera sostenible para no encarar problemas de acceso.

La endiabla ecuaci¨®n entre precios y salarios tambi¨¦n repercute en el esfuerzo que han de dedicar a la compra de una casa y que define el n¨²mero de a?os de sueldo ¨ªntegro que un ciudadano medio necesita destinar para esa compra. Este esfuerzo se situ¨® en 7,7 a?os en el tercer trimestre de 2018, superior a los registrados en el mismo periodo de 2016 y 2017 (7,3 y 7,4 respectivamente). Esto supone un incremento de entre tres y cuatro meses m¨¢s de sueldo para adquirir una vivienda, en comparaci¨®n con el esfuerzo econ¨®mico que supon¨ªa hace 12 meses. Baleares fue la comunidad donde se necesitaron m¨¢s a?os para acceder a una vivienda: 16,5 a?os, con un aumento de 1,2 puntos. Por el contrario, La Rioja y Murcia fueron las regiones donde fue m¨¢s f¨¢cil acceder a una casa, con 4,9 a?os de sueldo ¨ªntegro.

Baleares y M¨¢laga, dos motores m¨¢s

Hasta ahora Madrid y Barcelona han sido los motores del crecimiento de los precios en Espa?a. Hasta ahora. Las provincias de Baleares, con un alza del 10% en el primer semestre del a?o, y M¨¢laga, donde los precios crecieron un 5,1%, se suben al tren.

En Madrid los precios subieron un 5% anual hasta junio y en Barcelona el aumento anual fue el doble (10%). Las cuatro provincias encabezan los principales encarecimientos de la vivienda en Espa?a. ¡°Este aumento de miembros en el grupo de cabeza podr¨ªa acompa?arse en un futuro pr¨®ximo con algunas nuevas incorporaciones¡±, se?ala el estudio. Por el contrario, Segovia sufri¨® una bajada del 0,4%, seguido de cerca por Teruel que cay¨® un 0,1%. Zamora, Ja¨¦n y Lugo registraron los incrementos provinciales m¨¢s bajos a nivel nacional, de un 0,1% en la primera y de un 0,2% en las siguientes.

A pesar de los encarecimiento de Bvaleares y M¨¢laga, por valores absolutos todav¨ªa se encuentren lejos de las dos grandes capitales. El precio medio m¨¢s elevado se registr¨® en la provincia de Barcelona (2.497 euros por metro cuadrado), seguida de Guip¨²zcoa (2.377), mientras que los m¨¢s bajos se dieron en Badajoz (851 euros) y Ciudad Real (869).

Por comunidades aut¨®nomas, los mayores incrementos anuales tuvieron lugar en Baleares, con un incremento anual del 10%; seguida de Catalu?a, con una subida del 9,1% anual y Madrid, que registr¨® una subida del 5%. Por el contrario, las menores alzas anuales se registraron en Cantabria, con un incremento 0,7%; seguida de Murcia, con un 0,9% y Extremadura, con un incremento del 1%.

En cuanto a los valores de la vivienda por comunidades, los precios m¨¢s altos se registraron en Madrid (2.223 euros por metro cuadrado), Catalu?a (2.211 euros) y Pa¨ªs Vasco (2.118). En el extremo opuesto se situaron Extremadura, Castilla-La Mancha y Murcia, con 867, 932 y 1.052 euros respectivamente.

Estos datos se?alan una continua senda de crecimiento del precio de la vivienda que se inici¨® en 2015. ¡°Sin embargo, en las grandes capitales, donde esta variable alcanzaba las cotas de crecimiento m¨¢s altas, la pendiente de l¨ªnea ascendente tiende a ser ligeramente menos acusada en el primer semestre de 2018, al menos en comparaci¨®n con los semestres inmediatamente anteriores. Ser¨¢ necesario observar con detalle los resultados de los pr¨®ximos trimestres para constatar si se trata de un fen¨®meno¡±, indican en la tasadora.

Eso es lo que ha hecho Tinsa, que estudia el mercado de julio a septiembre, y que indica que el precio no subi¨® en todas las ciudades espa?olas. Siete capitales, lideradas por Madrid, Pamplona y Alicante, aumentaron su valor medio por encima del 10% interanual. Madrid sigue destacando como la ciudad m¨¢s din¨¢mica en evoluci¨®n de precios, con un crecimiento interanual del 15,6%, seguida de Pamplona (+14,2%), Alicante (13,2%) y Palma de Mallorca (12,8%). Tambi¨¦n registraron aumentos importantes hasta septiembre las ciudades de M¨¢laga (12,5%), Valencia (12%) y Murcia (11,1%). Por el contrario, hasta en 16 ciudades el precio de la vivienda fue menor que el a?o pasado. Los mayores descensos interanuales se localizaron en Ourense (-9,8%), Teruel (9%) y C¨¢ceres (-6,7%). Y por regiones, Madrid, La Rioja y Baleares acumularon las mayores subidas en los precios hasta septiembre. Cantabria es la ¨²nica con dato en negativo (-1,1%).

Un sector m¨¢s pesimista

Las dificultades cada vez m¨¢s evidentes para acceder a una vivienda, junto con la progresiva subida de los tipos de inter¨¦s y las previsiones de algunos organismos nacionales e internacionales sobre la econom¨ªa espa?ola y la posible ralentizaci¨®n de su crecimiento, han creado cierto pesimismo entre quienes trabajan en el mercado inmobiliario.

De hecho, la confianza del sector inmobiliario, basada en la opini¨®n de m¨¢s de 700 profesionales sobre aspectos econ¨®mico©\inmobiliarios, cay¨® por primera vez desde 2012 en el tercer trimestre de 2018, con 57,7 puntos sobre un m¨¢ximo de 100 frente a los 58,5 puntos en junio de este mismo a?o. El ¨ªndice alcanz¨® su valor m¨¢s bajo de la serie hist¨®rica, 30,6 puntos, en diciembre de 2012. Por Comunidades Aut¨®nomas, Madrid, Canarias, y Pa¨ªs Vasco superaron los 60 puntos y se situaron en 62,8; 62 y 60,3 respectivamente. A continuaci¨®n, las comunidades en un segundo nivel con respecto a las expectativas de evoluci¨®n del sector fueron Comunidad Valenciana con 59,8 y Baleares con un 59,7. Por el contrario, Castilla y Le¨®n (52,6), Castilla-La Mancha (54) y Cantabria con (54,4), presentaron los valores m¨¢s bajos.

¡°No obstante, ser¨¢ necesario esperar para ver si esta ligera ca¨ªda de la confianza obedece a una situaci¨®n pasajera o tiene continuidad en el tiempo. En cualquier caso, los factores econ¨®micos fundamentales del mercado inmobiliario indican que el recorrido del crecimiento todav¨ªa es largo, y en unas condiciones de solidez que no hacen prever a medio plazo situaciones recesivas como las sufridas a partir de 2008¡±, advierten en Sociedad de Tasaci¨®n.

Rentabilidades por las nubes

Lo que no cae, sino todo lo contrario, es la rentabilidad por alquilar una vivienda, que sigue creciendo en el tercer trimestre de 2018. Seg¨²n Urban Data Analytics (uDA), socio tecnol¨®gico de Sociedad de Tasaci¨®n, la rentabilidad media en el alquiler por provincias alcanz¨® el 7,5% hasta septiembre, lo que supone un crecimiento anual del 4,6%. Aunque registra un incremento positivo desde el a?o pasado, la media espa?ola experimenta una tendencia intertrimestral a la baja. Las provincias donde poner en alquiler una vivienda sale m¨¢s a cuenta son Castell¨®n (14,3%), Navarra (9,8%) y Sevilla (8,3%). Las provincias que vaticinan mejor comportamiento (poco riesgo, rentabilidad alta y una evoluci¨®n notable con respecto al a?o anterior) son Valencia y Granada. Por el contrario, la rentabilidad en alquiler registra una importante ca¨ªda interanual en Baleares (11,2%) y en la provincia de Barcelona (9,2%), debido al gran incremento de precios de compraventa en comparaci¨®n con los de alquiler.

Madrid, Las Palmas y C¨®rdoba presentan el mejor comportamiento en cuanto a rentabilidad del alquiler y riesgo inmobiliario, a diferencia de Huesca, Le¨®n y Lleida, que tienen mayor riesgo.