?Tocar¨¢ techo el precio de la vivienda este a?o?

¡°No me lo esperaba. Hace dos a?os, yo pensaba que el n¨²mero de operaciones crecer¨ªa, s¨ª, pero no con los porcentajes que estamos viendo ahora¡±. El espectacular dinamismo que ha recobrado el mercado inmobiliario sorprende a Ram¨®n Riera, presidente de la sucursal espa?ola de Fiabci, la principal federaci¨®n internacional del sector. Y con raz¨®n. El primer trimestre de este a?o fue el mejor desde 2007, con un aumento del n¨²mero de compraventas de viviendas del 14,7% interanual, y en abril se registr¨® una subida del 29,7% con respecto al mismo per¨ªodo de 2017. En los primeros seis meses de 2018 las compraventas de viviendas alcanzaron las?262.231 operaciones, un 10,9% m¨¢s que en 2017, seg¨²n datos del Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE).

Crecimientos cercanos al 10% afectan adem¨¢s al n¨²mero de hipotecas concedidas, seg¨²n el ?ndice de la vivienda de ventas repetidas del Colegio de Registradores, que analiza solo los inmuebles que m¨¢s inter¨¦s despiertan en los compradores, por haberse vendido al menos dos veces en los ¨²ltimos cinco a?os. De los datos publicados hace una semana por el INE se desprende que en los primeros seis meses de 2018 se firmaron 174.563 hipotecas para la compra de una vivienda, un 9,4% m¨¢s que en el mimo periodo de hace un a?o.

En esta escalada, los precios de venta de las viviendas no se quedan atr¨¢s y suben con fuerza: entre abril y junio se incrementaron un 6,8% con respecto al mismo per¨ªodo del a?o pasado, seis d¨¦cimas m¨¢s que el trimestre anterior, seg¨²n el ?ndice de Precios de Vivienda (IPV) del INE?publicado este viernes. En Madrid y Catalu?a la subida alcanza el 10%.?¡°Son porcentajes que no ve¨ªamos desde los a?os del boom¡±, admite Beatriz Toribio, directora de estudios del portal inmobiliario Fotocasa, cuyo ¨ªndice marca ascensos interanuales del 5,5%, aproximadamente.

Detr¨¢s de todos estos datos se esconden las inquietudes de los potenciales compradores. ?Cu¨¢nto puede durar a¨²n este avance? ?Los precios est¨¢n a punto de pegar un frenazo? ?Conviene esperar para adquirir una vivienda o ya es buen momento?

No hay burbuja

Lo que los expertos consultados un¨¢nimemente rechazan en primer lugar es la impresi¨®n de que estas subidas tan llamativas est¨¦n inflando una nueva burbuja inmobiliaria, tan devastadora como fue la anterior, cuando, tras explotar, arrastr¨® los precios a su m¨ªnimo. Tanto Riera como Toribio coinciden en se?alar que el precio de la vivienda est¨¢ todav¨ªa entre un 30% y un 40% por debajo del m¨¢ximo que alcanz¨® en el boom. Sus incrementos no ser¨ªan otra cosa sino un rebote despu¨¦s de la crisis.

El ascenso de los precios, adem¨¢s, no es homog¨¦neo, sino que se manifiesta de forma especialmente vigorosa en cuatro zonas, seg¨²n los datos de Fotocasa: Madrid y Catalu?a, por encima del 10% interanual (en algunos barrios madrile?os se registran subidas cercanas al 20%), y Baleares y Canarias (alrededor del 10%). Los que Toribio indica como ¡°los principales n¨²cleos econ¨®micos, tur¨ªsticos y demogr¨¢ficos¡± son tambi¨¦n los lugares donde el precio seguir¨¢ creciendo, en su opini¨®n. Por el contrario, se notan subidas mucho m¨¢s modestas en Bilbao y Valencia o inclusos ca¨ªdas en algunas ciudades de Castilla y Le¨®n y Castilla-La Mancha.

En la misma l¨ªnea, Riera se?ala que, m¨¢s all¨¢ de los barrios m¨¢s c¨¦ntricos y valorados de las grandes ciudades, en sus afueras los precios no han subido tanto. ¡°Me preocupar¨ªa m¨¢s si vi¨¦ramos los mismos incrementos en Granollers, Moratalaz o Getafe [localidades de las inmediaciones de Barcelona y Madrid]¡±, a?ade.

D¨¦ficit de oferta

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La demanda de viviendas de obra nueva repunta con fuerza

De esta forma, el presidente de Fiabci Espa?a prev¨¦ que el pr¨®ximo a?o los precios toquen techo en las llamadas zonas premium, mientras que en las ¨¢reas metropolitanas de Barcelona y Madrid seguir¨¢n creciendo al ritmo del 6% o 7% ¡°por otros tres o cuatro a?os¡±. Por lo menos hasta finales de 2018, y salvo causas imprevistas de tipo macroecon¨®mico, desde el Colegio de Registradores tambi¨¦n auguran una evoluci¨®n ¡°con la misma t¨®nica¡± de los ¨²ltimos trimestres, ya que los factores que impulsan los precios siguen activos.

Las mismas fuentes apuntan, por un lado, a un d¨¦ficit de oferta, sobre todo en las grandes capitales, provocado por una ca¨ªda vertical de la obra nueva, cuya construcci¨®n se redujo de hasta un 90% en los peores momentos de la crisis. Por el otro, la demanda tira de la mejora del empleo ¨Cen su ¨²ltimo informe, los analistas de Bankinter prev¨¦n que la tasa de paro se reduzca hasta el 15% a finales de este a?o y al 13% en diciembre del pr¨®ximo¨C y de unas hipotecas cuyos costes son muy bajos, con tipos medios efectivos ligeramente por encima del 2%.

A ello, los registradores a?aden que una de cada tres compraventas se realiza sin hipoteca, lo que evidencia el gran protagonismo de los inversores en esta fase. Nadie se extra?ar¨¢. Frente a una rentabilidad de los productos financieros tradicionales en m¨ªnimos, los que decidan adquirir una o m¨¢s viviendas y no quieran vivir en ellas pueden obtener m¨¢s beneficios por dos v¨ªas: esperar que los precios suban y revender posteriormente; o aprovechar una rentabilidad bruta del alquiler que ahora se sit¨²a en el 4,1%, seg¨²n el Banco de Espa?a, y que es incluso superior en las grandes ciudades. Los fuertes repuntes del alquiler se trasladan as¨ª a los precios de venta.

Para explicar la pujanza de la demanda y el alza de los precios de las viviendas, Riera destaca tambi¨¦n el papel de la inversi¨®n extranjera ¨Cen crecimiento constante y atra¨ªda por la imagen de Espa?a como potencia tur¨ªstica mundialmente reconocida¨C y de las sociedades cotizadas de inversi¨®n en mercados inmobiliarios (las llamadas socimis), que ya han colocado en ¨¦l unos 30.000 millones de euros.

Desaceleraci¨®n en 2019

Por estas mismas razones, los expertos de Bankinter estiman una demanda de vivienda de unas 535.000 unidades en 2018 y de 575.000 unidades en 2019. ¡°La demanda de segunda mano seguir¨¢ representando m¨¢s del 80%, pero la reactivaci¨®n de la promoci¨®n inmobiliaria permitir¨¢ que las ventas de vivienda nueva sobrepasen el umbral de las 100.000 unidades anuales a lo largo de 2019 por primera vez desde 2012¡±, vaticinan en su ¨²ltimo informe. Pero advierten que ¡°los actuales incrementos de los precios parecen poco sostenibles y deber¨ªan comenzar a moderarse durante 2019¡±.

¡°La clave es que el precio de la vivienda est¨¢ subiendo con mucha m¨¢s fuerza que el poder adquisitivo de los espa?oles¡±, explica Toribio. Aunque reh¨²se lanzarse en pron¨®sticos, la directora de estudios de Fotocasa indica que, tarde o temprano, ¡°pasar¨¢ lo mismo que ya estamos viendo en el mercado del alquiler: en los lugares donde ha subido much¨ªsimo, como en algunas zonas de Barcelona, ya se registran ca¨ªdas mensuales o trimestrales¡±, indica. El an¨¢lisis de Bankinter va en el mismo sentido: si el incremento de los precios de la vivienda interanual est¨¢ por encima del 6% pero los salarios solo crecieron un 0,8% en el primer trimestre con respecto al mismo per¨ªodo de hace un a?o, aumenta inevitablemente el esfuerzo financiero para adquirir una casa. Tanto es as¨ª que ¡°las familias destinan al pago de la vivienda el 34,3% de la renta familiar (m¨¢ximo desde el cuarto trimestre de 2014) y el n¨²mero de a?os de renta que hay que dedicar ¨ªntegramente al pago de una vivienda ha aumentado desde 6,9 hasta 7,2 en los ¨²ltimos 12 meses¡±. Una situaci¨®n que no puede perdurar mucho m¨¢s.

Que los precios vayan desacelerando su carrera el pr¨®ximo a?o depender¨¢ tambi¨¦n, en opini¨®n de los analistas de Bankinter, de los efectos de las restricciones al alquiler tur¨ªstico implementadas por algunos ayuntamientos y por la efectiva aprobaci¨®n, en su caso, de la anunciada modificaci¨®n de la ley de arrendamientos urbanos que propone el Gobierno. ¡°Una renovaci¨®n menos frecuente de los contratos y ligada al ¨ªndice de precios al consumo contribuir¨¢ a frenar el auge de los alquileres y, con ello, del precio de la vivienda¡±, argumentan.

Un buen momento

En definitiva, el consejo es comprar ahora, si se puede. ¡°Los precios de la vivienda continuar¨¢n repuntando en 2018 y 2019¡±, se lee en el informe de Bankinter, ¡°por lo que los pr¨®ximos trimestres son todav¨ªa un momento conveniente para la compra de vivienda con precios y costes de financiaci¨®n m¨¢s bajos que a finales de 2019¡±.

¡°Si compras para vivir, hazlo en raz¨®n de tu capacidad econ¨®mica¡±, recomienda Riera, de Fiabci. ¡°Un piso en la mejor zona de Barcelona siempre va a tener su valor e incluso puede subir¡±, a?ade. ¡°Ahora bien, si buscas en otras zonas, encontrar¨¢s precios m¨¢s asequibles para vivienda que, a lo mejor, tienen tambi¨¦n una perspectiva de revalorizaci¨®n¡±, concluye.