Por qu¨¦ Espa?a es un p¨¢ramo estad¨ªstico del alquiler y qu¨¦ coste tiene

Sueldos estancados, j¨®venes (y no tan j¨®venes) que no pueden comprar un piso, subidas de dos d¨ªgitos en los precios de alquiler¡­ La resaca del estadillo de la burbuja sigue causando quebraderos de cabeza a los ciudadanos y tambi¨¦n a los pol¨ªticos. El pacto de presupuestos alcanzado por el Gobierno del PSOE con Unidos Podemos dedica un apartado espec¨ªfico a vivienda. ¡°Se habilitar¨¢ a los Ayuntamientos para la elaboraci¨®n de un ¨ªndice de precios de alquiler de referencia de acuerdo a una metodolog¨ªa objetiva y sujetos a revisi¨®n peri¨®dica¡±, se?ala uno de los puntos de ese texto. La idea es que las Administraciones locales o auton¨®micas puedan limitar las subidas de precios. Pero el planteamiento cuenta con un gran obst¨¢culo: Espa?a no tiene una estad¨ªstica oficial de precios de alquiler como s¨ª existe con las compraventas de inmuebles. Para elaborar ese ¨ªndice habr¨¢ que partir de cero. O casi.

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Los Ayuntamientos podr¨¢n limitar las subidas del precio del alquiler

El mercado del alquiler de vivienda en Espa?a

Sobre la necesidad de una estad¨ªstica oficial, pr¨¢cticamente hay unanimidad entre los expertos. Tambi¨¦n sobre los motivos por los que ahora no existe. ¡°Hay que tener en cuenta que tradicionalmente el mercado de alquiler de vivienda es minoritario frente al de compra¡±, se?alan fuentes del INE. Fernando Encinar, director de estudios de Idealista, lo sintetiza de manera m¨¢s directa: ¡°El alquiler no le ha importado a nadie¡±.

Los cambios en la sociedad espa?ola han obligado a modificar esa percepci¨®n. Aunque lejos de la media europea, un 16,9% de los encuestados se?alaron vivir de alquiler en la Encuesta de condiciones de vida de 2017. 3,3 puntos m¨¢s que en 2007 (13,9%). Conforme suben el n¨²mero de inquilinos y los precios, m¨¢s voces reclaman soluciones. Pero vigilar algo sobre lo que no se tienen datos oficiales, m¨¢s all¨¢ de las publicaciones de algunos portales inmobiliarios, supone un problema pol¨ªtico. El Ministerio de Fomento, dirigido entonces por ??igo de la Serna, prometi¨® el 6 de noviembre de 2017 que se har¨ªa un ¨ªndice de precios. No detall¨® c¨®mo ni con qu¨¦ periodicidad se publicar¨ªa y, un a?o despu¨¦s, Espa?a sigue sin datos.

Fomento apuesta por las fianzas

Helena Beunza, secretaria general de Vivienda, lleg¨® al cargo el pasado julio tras el cambio de Gobierno ¡°Nadie me transmiti¨® que hubiera algo concreto en marcha, aunque s¨ª exist¨ªa una conciencia en el equipo del Ministerio de que esto es importante¡±, responde sobre la promesa del anterior ministro. Beunza destaca la importancia de una estad¨ªstica "para aportar transparencia" y la idea de su departamento, seg¨²n adelant¨® a eldiario.es, es usar las fianzas de los alquileres como base. Como la vivienda es una competencia auton¨®mica, explica Beunza al tel¨¦fono, hay que ¡°establecer mecanismos de fianza que fomenten su dep¨®sito y que a las comunidades aut¨®nomas les interese hacerlo¡±. Obligar a que el dinero recaudado por las fianzas de alquiler se destine a pol¨ªticas de vivienda es una de las posibilidades. Si todos los alquileres quedasen registrados de esa manera, lo siguiente ¡°ser¨ªa trabajar en un intercambio ¨¢gil entre administraciones¡±. Beunza no descarta incorporar al fichero ¡°datos de otros actores o del registro de propiedad¡±.

Julio Rodr¨ªguez, vocal del Consejo Superior de Estad¨ªstica, lleva a?os preguntando por la falta de registros oficiales de alquileres cada vez que se re¨²ne a ese ¨®rgano consultivo del Ministerio de Econom¨ªa. ¡°Es una carencia clamorosa¡±, se?ala el tambi¨¦n exdirector del Banco Hipotecario. De la redacci¨®n del acuerdo presupuestario, le preocupa que ¡°se limita a decir que los Ayuntamientos har¨¢n un ¨ªndice, pero no alude a la evidente necesidad de que la haya para Espa?a¡±. Actualmente, a?ade, ¡°se usan datos de [los portales] Fotocasa o Idealista, que son parte interesada y se basan normalmente en precios sobre oferta¡±.

Encinar, cofundador de Idealista, rebate que ¡°no hay ning¨²n inter¨¦s ni ninguna necesidad de que los precios suban o bajen y lo que reflejan son la foto real del mercado¡±. Destaca que el portal no cobra nada por poner un anuncio de alquiler y reivindica sus 18 a?os de experiencia observando el mercado. ¡°Nuestro informe, que se basa en 65.000 anuncios, est¨¢ bastante cerca del precio de cierre porque, a diferencia de la compra, el inquilino puede rascar poco y los propietarios se ajustan al precio para que les llamen¡±, indica. Para la estad¨ªstica p¨²blica, Encinar lanza una sugerencia: ¡°Se podr¨ªa aplicar el dato de Idealista con una desviaci¨®n t¨ªpica, pero el uso de recursos p¨²blicos debe ser razonable¡±.

La excepci¨®n catalana

Para encontrar una comparativa entre los precios de los portales y los de mercado real hay que ir a Barcelona. Un estudio del Observatori Metropolit¨¤ de l¡¯Habitatge de Barcelona, relativo al segundo trimestre de 2017, detect¨® una desviaci¨®n de 454 euros entre la media de la oferta de los portales y las fianzas depositadas ante el organismo auton¨®mico competente. La diferencia se reduc¨ªa a 144 euros al contemplar solo las ofertas con vigencia inferior a 25 d¨ªas. ¡°La oferta crece porque las expectativas crecen, pero eso no es el alquiler real¡±, indica Anna Verg¨¦s, directora del observatorio. Pero tambi¨¦n advierte que analizar los datos de los portales ¡°es ¨²til para saber si hay m¨¢s o menos oferta y hacer un seguimiento¡±.

Los estudios que elabora el organismo que dirige Verg¨¦s son posibles porque Catalu?a es una excepci¨®n entre el p¨¢ramo estad¨ªstico. Desde hace a?os se persigue con celo que todos los contratos de alquiler depositen la fianza obligatoria por ley, equivalente a un mes de renta, en Incas¨°l, el Instituto Catal¨¢n del Suelo. Esto permite hacer un seguimiento de los nuevos alquileres por localidades e incluso, en el caso de Barcelona, por barrios. El observatorio, explica Verg¨¦s, va m¨¢s all¨¢ porque elabora un ¨ªndice que tiene en cuenta otras variables b¨¢sicas: superficie, a?o de edificaci¨®n y ubicaci¨®n. Naci¨® tras la victoria de Ada Colau en las municipales, pero participan de ¨¦l tambi¨¦n la Generalitat y la Diputaci¨®n de Barcelona porque ¡°el problema es metropolitano, no solo de ciudad¡±. Ahora puede convertirse en el ejemplo a seguir para el resto de localidades y comunidades.