Recuperar la pol¨ªtica de vivienda

Que el aumento de los precios de la vivienda es resultado de la ley de la oferta y la demanda es inobjetable. Pero para entender la espiral de precios que se vive en Espa?a, sobre todo en los alquileres de algunas grandes ciudades, es preciso indagar en tres fuerzas que han sacudido al mercado en los ¨²ltimos tiempos.

La primera son las secuelas de las recientes crisis econ¨®micas, que empujaron a muchos j¨®venes y familias, sobre todo de bajos recursos, al mercado del alquiler. No lo hicieron por voluntad propia, sino que fue resultado de una realidad que se ha impuesto ante la crudeza de la crisis y frente a la cual fueron abandonados por las pol¨ªticas p¨²blicas.

Esa ser¨ªa la segunda fuerza, unas pol¨ªticas p¨²blicas que en los ¨²ltimos cinco a?os han sido inexistentes, en el mejor de los casos, o contraproducentes, en el peor: se desprotegi¨® al arrendatario reduciendo el plazo del contrato de arrendamiento, sin que por ello se produjera un aumento ostensible en la oferta de alquiler; se recortaron las ayudas p¨²blicas en un 61% entre el Plan Estatal actual y las del cuatrienio 2009-2012; se despreci¨® el parque p¨²blico de viviendas, permitiendo un derrumbe del 82% en la construcci¨®n de vivienda protegida entre 2013 y 2017 con relaci¨®n a los cinco a?os previos (2008-2012) y enajenando su stock a fondos de inversi¨®n; y eludi¨® el Estado su obligaci¨®n de normar las condiciones m¨ªnimas en tanto recurr¨ªa ante el Tribunal Constitucional las iniciativas auton¨®micas.

Los resultados: el parque de vivienda social s¨®lo es de un 2,5% del stock total de vivienda, insuficiente para hacer una pol¨ªtica p¨²blica efectiva para contrarrestar la presi¨®n social de demanda de alquiler. Sin apenas vivienda a precios asequibles, los inquilinos recurrieron a un mercado libre donde los precios no hacen m¨¢s que subir.

Aqu¨ª surge la tercera fuerza: plataformas como Airbnb han exacerbado la tendencia al alza de los precios en ciertas urbes al desviar la oferta de vivienda a satisfacer la demanda de turistas. La evidencia es abrumadora: estudios publicados por la Universidad de Massachusetts sobre Boston, la Harvard Law & Policy Review sobre Los ?ngeles o la Universidad McGill sobre Nueva York han contrastado ese fen¨®meno y han recomendado regular esa actividad, sobre todo cuando, como en Espa?a, empieza a estar copado por empresas tur¨ªsticas y no por anfitriones particulares. Con los precios disparados, lleg¨® la asfixia social: un 43% de los hogares espa?oles que alquilan a precios de mercado gastan m¨¢s de un 40% de su renta disponible en el alquiler, muy por encima del 28% de la Uni¨®n Europea.

Ante este diagn¨®stico, prescribir que la soluci¨®n pasa por incrementar la oferta es intachable. Pero construir vivienda lleva tiempo. En esa estrategia de medio plazo, el Gobierno ha planteado incorporar 20.000 viviendas de alquiler asequible a su parque p¨²blico bajo esquemas de todo tipo en el que tambi¨¦n participar¨¢ Sepes, ICO y el sector privado.

Pensando en el futuro m¨¢s inmediato, la alternativa pasa por dise?ar una estructura de fiscalidad que, desde el Gobierno, hemos planteado mayormente bajo esquemas de est¨ªmulos positivos como forma m¨¢s eficaz y r¨¢pida de ampliar la oferta de alquiler. Si pese a esos esfuerzos, junto con la utilizaci¨®n de viviendas de Sareb, continuara la presi¨®n al alza en los precios de los alquileres, hemos abierto la posibilidad de declarar, de manera ¡°temporal y excepcional¡±, una zona urbana como tensionada con el objeto de establecer un sistema de control de precios. Dicho instrumento, si va acompa?ado de correctos incentivos para su cumplimiento, pretende contribuir a evitar pr¨¢cticas oportunistas y abusivas por parte del arrendador, y limitar los aumentos de precios sin que se contraiga la oferta de vivienda de alquiler.

Con todo, no basta con incrementar la oferta de vivienda. Estamos reforzando el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 con una orientaci¨®n social e incrementando su dotaci¨®n presupuestaria, ya se acord¨® ampliar los plazos en los contratos de arrendamiento para ofrecer estabilidad al arrendatario y vamos a dar un trato m¨¢s humano en los desahucios de familias vulnerables.

Sin duda, son retos muy ambiciosos pero necesarios, y cuyo objetivo es recuperar una pol¨ªtica activa de vivienda que cumpla con el mandato constitucional de garantizar una vivienda digna a todos los espa?oles y termine con la inacci¨®n e inoperancia del pasado.

Pedro Saura Garc¨ªa es secretario de Estado de Infraestructuras, Transporte y Vivienda.