Madrid y Barcelona se suben a la liga inmobiliaria mundial

Pr¨¢cticamente a medio camino entre Madrid y Barcelona se encuentra Zaragoza, la quinta ciudad espa?ola en tama?o. Su poblaci¨®n, como en las dos primeras urbes, apenas ha variado en los ¨²ltimos 10 a?os y puede presumir de tener una tasa de paro inferior. Ser¨ªa razonable que, a grandes rasgos, el mercado inmobiliario de la ciudad aragonesa se comportara de manera similar al de dos n¨²cleos que tiene, por carretera y AVE, a unos 300 kil¨®metros. Pero la evoluci¨®n de precios desde la crisis no podr¨ªa ser m¨¢s diferente (ver el gr¨¢fico). De hecho, para hallar alg¨²n paralelismo con lo sucedido en Madrid y Barcelona, es m¨¢s f¨¢cil mirar a Washington o Nueva York, ciudades que experimentaron en el ¨²ltimo lustro un aumento de precios similar al de la capital espa?ola, seg¨²n datos de la consultora inmobiliaria Knight Frank.

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La separaci¨®n de las dos principales ciudades respecto al resto del mercado inmobiliario espa?ol es visible en numerosas estad¨ªsticas. Sin ir m¨¢s lejos, el pasado viernes el INE publicaba el ?ndice de Precios de Vivienda relativo al tercer trimestre del a?o. En Espa?a el crecimiento interanual se situaba en el 7,2%, pero el dato enga?a: la mayor¨ªa de comunidades se quedaron muy por debajo.

En realidad, solo las comunidades de Madrid y Catalu?a superaban la media nacional. Y aunque esa estad¨ªstica no desciende al ¨¢mbito local, no es arriesgado suponer que dentro de ambas comunidades son las capitales y sus ¨¢reas metropolitanas las que m¨¢s tiran del carro. Eso s¨ª puede observarse, por ejemplo, en las series sobre valor tasado de la vivienda que tambi¨¦n publica el INE. Pero, ?por qu¨¦ sucede esto?

Para los precios inmobiliarios en Londres, consulte las cotizaciones en Tokio. Con ese t¨ªtulo escribi¨® Claudio Raddatz, jefe de la Divisi¨®n de An¨¢lisis de la Estabilidad Financiera Mundial del Fondo Monetario Internacional (FMI), un art¨ªculo en el blog del organismo. El texto presentaba el informe sobre la estabilidad financiera mundial del pasado abril. En un cap¨ªtulo de ese estudio, de periodicidad semestral, se analiza la sincron¨ªa ¡°global¡± de precios de la vivienda entre pa¨ªses, con especial atenci¨®n a las grandes ¨¢reas metropolitanas de todo el planeta.

¡°La exposici¨®n de pa¨ªses y ciudades a las condiciones financieras globales ha jugado un rol importante. Esto es especialmente claro para grandes ciudades en pa¨ªses avanzados, lo cual probablemente refleja su mayor integraci¨®n financiera o su atractivo para inversores¡±, explica Raddatz por correo electr¨®nico. Se refiere, entre otras, a las pol¨ªticas monetarias de los grandes bancos centrales para estimular el cr¨¦dito. Sin embargo, aclara el economista chileno, el informe ¡°no estudi¨® la dispersi¨®n de vivienda dentro de pa¨ªses¡±.

"Factores propios"

El estudio del FMI tampoco consideraba en su an¨¢lisis a Barcelona, pero para el sector inmobiliario espa?ol fue aceptado como una explicaci¨®n te¨®rica de algo que hace tiempo muestran los datos: a medida que se superaba la crisis, los inmuebles en Madrid y Barcelona comenzaron a crecer antes y con m¨¢s fuerza que en el resto del pa¨ªs. ¡°La recuperaci¨®n no es igual¡±, resume Beatriz Toribio, directora de estudios del portal inmobiliario Fotocasa.

Al preguntar por las causas, los expertos coinciden. Adem¨¢s de los factores que citaba el FMI en su informe ¡ªcomo la facilidad de acceso al cr¨¦dito, el ciclo econ¨®mico expansivo o la atracci¨®n de inversi¨®n internacional¡ª, Toribio destaca que las dos ciudades ¡°son los principales motores econ¨®micos del pa¨ªs y los mayores polos demogr¨¢ficos y tur¨ªsticos".

A esas circunstancias, Rafael Gil, director de estudios de la sociedad tasadora Tinsa, a?ade otros dos: la escasez de vivienda nueva y la carest¨ªa del suelo. Pero para Gil, m¨¢s all¨¢ de las similitudes con otras grandes urbes, tambi¨¦n ¡°hay factores propios¡± que pueden ser determinantes si la uniformidad mundial se resquebraja. Por eso, a?ade, Madrid y Barcelona ¡°en los ¨²ltimos meses han tenido comportamientos diferentes de otras ciudades del mundo donde empieza a verse una contracci¨®n del ciclo expansivo¡±. Es decir, que los precios han seguido subiendo mientras ya caen en otras grandes metr¨®polis.

Tampoco las predicciones de la experta de Fotocasa apuntan a bajadas inmediatas en las dos primeras ciudades espa?olas. Pero esa diferencia respecto a otras ¨¢reas urbanas no ser¨ªa, despu¨¦s de todo, una mala noticia. Al fin y al cabo, recuerda Raddatz, ¡°el grado de sincronizaci¨®n de precios afecta a la efectividad de las pol¨ªticas¡± locales que intentan controlar la escalada de precios.