Vuelve el fantasma de las tasaciones infladas en la vivienda

El regreso de las hipotecas que cubren hasta el 100% de la compra de una vivienda ha tra¨ªdo de vuelta un viejo fantasma del pasado, el de las tasaciones infladas. Hay que vender viviendas e hipotecas ahora que el viento sopla de cara. Eso s¨ª, se corre el riesgo de volver a cometer los mismos errores de los a?os del boom, cuando las viviendas se sobretasaron un 30%, seg¨²n el estudio El verdadero precio de la vivienda en Espa?a, del profesor Josep Mar¨ªa Raya.

Los tasadores fueron acusados de inflar las valoraciones durante esos a?os y ahora son, de nuevo, se?alados con el dedo. "La banca vuelve a conceder hipotecas por el 100% del valor de la vivienda y para ello necesitan la participaci¨®n de las tasadoras", dice el analista y consultor econ¨®mico Gonzalo Bernardos. "Este tipo de hipotecas se consigue por el canal mayorista, a trav¨¦s de establecimientos de cr¨¦dito con un importante volumen de clientes", recalca. Las llama "hipotecas sociales" para j¨®venes, porque ayudan a que este colectivo sin ahorros pueda acceder a su primera vivienda.

"Las hipotecas al 100% del precio permiten la compra de una casa a mucha m¨¢s gente, pero suben los precios y fomentan tasaciones hinchadas. Desde el momento en que algunos bancos han vuelto a ofrecerlas, por desgracia han vuelto las tasaciones infladas", cuenta el tasador David Fern¨¢ndez, que el pasado 28 de abril envi¨® una carta denunciando estas pr¨¢cticas al Banco de Espa?a.

La ra¨ªz del problema es que, salvo excepciones, la banca no financia m¨¢s del 80% del valor de tasaci¨®n de la vivienda. El comprador deber¨ªa tener ahorrado el 20% restante m¨¢s los gastos. Si no dispone de esa hucha y necesita financiaci¨®n por el precio total de la vivienda deber¨ªa tener la suerte de que el valor de tasaci¨®n de la casa que va a comprar fuera bastante m¨¢s alto que el precio que va a pagar por ella, de forma que el 80% de la tasaci¨®n corresponda al 100% de la compra. En algunos casos puede ser que el comprador tenga semejante fortuna. En otros, no. "Es de ingenuos pensar que todas las viviendas que vas a hipotecar est¨¢n un 20% rebajadas respecto al valor de mercado", arguye Fern¨¢ndez.

Entonces, se pierde la operaci¨®n o se consigue una tasaci¨®n inflada. Para poder hacerlo el valor de tasaci¨®n tiene que ser superior al precio de compra. ?Cu¨¢nto? "Las hipotecas 100% funcionan gracias a tasaciones un 20% mas altas", dice Fern¨¢ndez, que a?ade que "una tasaci¨®n si est¨¢ bien hecha deber¨ªa ser similar al precio de compra". Lo hacen, sobre todo, "las peque?as tasadoras con poco volumen de negocio y no se hace de forma generalizada, aunque cada vez es m¨¢s frecuente", apunta Gonzalo Bernardos.

?C¨®mo se consigue? Con una tasaci¨®n encargada por el propio comprador o por el intermediario financiero. Los bancos suelen tener un sistema de elecci¨®n de tasadora aleatorio, aunque algunos admiten informes encargados por el cliente. "Las empresas de intermediaci¨®n contratan directamente a tasadoras que saben que les van a emitir el valor que necesitan", afirma Fern¨¢ndez. "Donde tu banco no llega, nosotros s¨ª", reza el eslogan de uno de estos intermediarios financieros que han proliferado en los ¨²ltimos a?os. "Especialistas en hipotecas al 100%", anuncia otro.

El banco se limita a comprobar que la financiaci¨®n no supera el 80% del valor de tasaci¨®n. "El gestor del banco no entra a valorar si est¨¢ hinchada o no", comenta Fern¨¢ndez. Aunque este tasador admite que en alguna ocasi¨®n estas pr¨¢cticas se hacen en connivencia con los directores de la oficina bancaria que "tienen que cumplir objetivos". Algo que podr¨ªa cambiar con la nueva ley hipotecaria que ultima el Gobierno, que pretende desligar la venta masiva de hipotecas con la entrega de bonus a la plantilla.

El tasador tambi¨¦n denuncia la presi¨®n que en ocasiones ejercen las empresas de intermediaci¨®n financiera y los agentes inmobiliarios. "Algunos te llaman para quejarse y dicen: 'es que entonces si todas las tasaciones salen en torno al precio de venta, no se vender¨ªan apenas casas", relata. Pero la realidad es que "la tasadora vive de hacer encargos, y si no hincha el valor, corre el riesgo de que no la contraten". Por suerte, reconoce que no todas las inmobiliarias son iguales. "Est¨¢n las de toda la vida donde trabaja gente seria, y otras que aparecen como setas en los ciclos econ¨®micos buenos, cuyos trabajadores no est¨¢n tan formados y solo buscan su comisi¨®n a costa de tasaciones hinchadas".

En el otro lado de la orilla est¨¢n las tasadoras y el Banco de Espa?a y ambas niegan la mayor. Las dos grandes, Sociedad de Tasaci¨®n y Tinsa remiten a la Asociaci¨®n Espa?ola de An¨¢lisis de Valor (AEV). "Nunca ha existido una pr¨¢ctica generalizada de inflaci¨®n de tasaciones. Durante los a?os del boom inmobiliario, los tasadores reflejaron en sus informes la realidad del mercado, como quien introduce un term¨®metro para medir la temperatura. El propio mercado estaba recalentado y los tasadores reflejaban esa realidad. Y tampoco en la actualidad se dan ese tipo de pr¨¢cticas fraudulentas y, si se producen, se deben achacar directamente a una mala praxis profesional por parte de un tasador particular", apunta Paloma Arnaiz, secretaria general de la AEV. Recuerda que ahora "hay plena desvinculaci¨®n accionarial entre sociedades de tasaci¨®n y entidades financieras o cualquier otro participante del mercado que pueda generar conflictos de inter¨¦s (promotores inmobiliarios, gestor¨ªas de tramitaci¨®n hipotecaria...)". Adem¨¢s, deben disponer de un reglamento interno de conducta que regule, entre otras cuestiones, las relaciones con las entidades financieras de las que dependa el encargo de trabajos que supongan m¨¢s del 10% de su facturaci¨®n.

Por su parte, el Banco de Espa?a constata que "no se han detectado indicios de sobrevaloraci¨®n intencionada de inmuebles por parte de las tasadoras con el fin de poder completar operaciones manteniendo LTV (loan to value) inferior al 80%". Y recuerda los controles que se han instaurado tras la burbuja. El Banco de Espa?a vigila las valoraciones a trav¨¦s de una base de datos que permite establecer comparaciones y cuando se detecta una desviaci¨®n significativa dentro de una zona para inmuebles similares se env¨ªa un escrito para pedir explicaciones a la tasadora; se ha trabajado con las dos asociaciones del sector (ATASA y AEV) para elaborar una manual de buenas pr¨¢cticas que unifique los criterios y se han ampliado los recursos de supervisi¨®n dedicados a las tasadoras. "Este a?o se han empezado a hacer inspecciones in situ, que se ampliar¨¢n el a?o pr¨®ximo", cuentan desde el organismo.