Espa?a da la espalda a la vivienda protegida

Si hay una vivienda que saca los colores y averg¨¹enza a Espa?a es la protegida. Y cada a?o es peor. De enero a septiembre de 2018 tan solo se han finalizado 2.504 viviendas protegidas en venta y alquiler en Espa?a, seg¨²n los datos del Ministerio de Fomento. A falta de conocer el ¨²ltimo trimestre, es f¨¢cil adivinar que ni siquiera se alcanzar¨¢n las 3.500 casas. Hay comunidades en las que no se ha entregado ni una sola vivienda con alg¨²n tipo de protecci¨®n estatal o auton¨®mica. Es el caso de Andaluc¨ªa, Arag¨®n, Baleares, Canarias, Cantabria, Castilla y Le¨®n, Castilla-La Mancha y La Rioja. Madrid ha salvado el tipo. Es la regi¨®n que ha acumulado casi la mitad de la producci¨®n. Las otras dos con mayor cuant¨ªa han sido Pa¨ªs Vasco (452) y Catalu?a (378). Los gallegos se han consolado con seis viviendas protegidas y los asturianos con 26.

Adem¨¢s, detr¨¢s de su construcci¨®n est¨¢ el sector privado (2.141 unidades), frente a las 363 de promotores p¨²blicos. ¡°El sector p¨²blico, con una cuota de participaci¨®n escasa en comparaci¨®n con otros pa¨ªses, desempe?a un papel testimonial¡±, dice Carme Trilla, economista y presidenta del Observatorio de Vivienda de Barcelona.

En plena recuperaci¨®n inmobiliaria, la protegida se ha desdibujado: en 2017 se calificaron de forma definitiva 4.938 unidades, en 2016 fueron 7.118 y en 2015 se terminaron 7.931 casas. No hace tanto, en 2008, se entregaron las llaves de 63.292 inmuebles, un 96% m¨¢s que en 2018. El volumen de pisos construidos es el m¨¢s bajo desde la d¨¦cada de 1950. El preocupante balance ha hecho saltar todas las alarmas, sobre todo si se tiene en cuenta que en Espa?a existen 1,5 millones de demandantes de vivienda protegida cuyos ingresos no les permiten acceder al mercado libre, seg¨²n un estudio realizado por Trilla y el arquitecto Jordi Bosch para la Fundaci¨®n Alternativas y Fundipax. Para 2030 ser¨¢n 2,65 millones de personas.

El a?o 2018 ha sido especialmente devastador con la vivienda protegida, que est¨¢ en m¨ªnimos hist¨®ricos. Y pone negro sobre blanco la existencia de una grave crisis que, adem¨¢s, est¨¢ afectando a otros mercados, como el del alquiler. ¡°El demandante se ha tenido que ir a la vivienda de alquiler y eso ha afectado al alza de los precios¡±, considera Trilla. Y, adem¨¢s, ¡°se ha dejado de ejercer el papel de regulador del precio del mercado libre que se consegu¨ªa cuando las tasas de protecci¨®n oficial eran elevadas¡±, prosigue. ¡°La existencia de un menor parque de vivienda de precio limitado provoca una mayor tensi¨®n de precios de venta y alquiler¡±, sostiene Roberto Boluda Mart¨ªnez, director de Prygesa, empresa del grupo Pryconsa dedicada a la gesti¨®n de cooperativas. Y es que durante 30 a?os se han producido en Espa?a entre 60.000 y 100.000 viviendas protegidas anuales. ¡°El que eso se haya perdido, que era un estabilizador del mercado, ha provocado tensiones en los precios, sobre todo en el alquiler¡±, opina Carolina Roca, directora general de Grupo Roca.

De seguir as¨ª, la protegida est¨¢ abocada a desaparecer por completo y ¡°nada hace pensar que la situaci¨®n vaya a revertirse a corto plazo, sino todo lo contrario porque el actual Plan de Vivienda 2018-2021 no prev¨¦ medidas de fomento para su construcci¨®n¡±, apunta Trilla. Ni este ni los anteriores. ¡°Se ha dejado de hacer pol¨ªtica de vivienda, hay una dejaci¨®n absoluta, sea del partido pol¨ªtico que sea¡±, denuncia Roca. Tambi¨¦n se ha desplomado el gasto p¨²blico: ha ca¨ªdo desde los 2.500 millones de euros anuales del plan 2009-2012 hasta los 360 millones anuales actuales. ¡°La parte destinada a desarrollar vivienda p¨²blica es casi inexistente. Tenemos unas comunidades y ayuntamientos supuestamente encargados de desarrollar vivienda p¨²blica, pero absolutamente infradotados¡±, dice Jaime Palomera, portavoz del Sindicato de Inquilinos de Barcelona, quien no ve claro que el aumento de la oferta de vivienda p¨²blica reduzca los precios, a no ser que se trate de parques p¨²blicos muy elevados.

La crisis de la protegida arranca en 2011, cuando el Gobierno elimina las ayudas que se conced¨ªan a promotores y compradores. La puntilla fue la ca¨ªda del precio de las casas libres durante los a?os de crisis, de forma que sal¨ªa m¨¢s caro comprar una vivienda protegida. Ahora, ha vuelto a ser atractiva al bolsillo, al menos al del comprador. A nivel nacional el metro cuadrado se vende por 1.112 euros frente a los 1.589 de la libre. En la Comunidad de Madrid la brecha es mayor: 1.355 euros de la protegida frente a 2.496 euros de la libre.

Casas no rentables

Pero el problema ahora es que ha dejado de ser rentable para los promotores privados. ¡°No se trata de encarecer el precio del m¨®dulo porque la gente no podr¨ªa pagarlo, ni de dar las ayudas que eliminaron. Se trata de que la Administraci¨®n ayude a reducir los costes de producci¨®n y recorte la fiscalidad¡±, reclama Roca, que dice vender por debajo del precio del m¨®dulo desde 2011. ¡°Los actuales costes de construcci¨®n no permiten al promotor tener el margen razonable, por esa raz¨®n la tendencia es que las viviendas protegidas sean desarrolladas por cooperativas¡±, se?ala Boluda, de Prygesa. ¡°Nos estamos limitando a provincias donde los precios de m¨®dulo a¨²n permiten soportar los elevados costes de construcci¨®n y donde los requisitos permiten acceder a interesados m¨¢s solventes¡±, a?ade.

Otro problema es que durante d¨¦cadas la producci¨®n se ha hecho para su venta y no para su alquiler. El a?o pasado, apenas se calificaron 152 viviendas protegidas de alquiler en toda Espa?a. ¡°Se ha permitido que pudieran ser descalificadas e incorporadas de nuevo en el mercado libre a precios de mercado. Un sinf¨ªn de propietarios pudieron apropiarse y especular con los recursos p¨²blicos¡±, dice Carme Trilla. Adem¨¢s, algunas Administraciones han privatizado sus parques p¨²blicos. El caso m¨¢s sangrante es la venta por parte del IVIMA y la EMVS de m¨¢s de 4.700 pisos en 2013. En cambio, si todas las viviendas protegidas construidas hubieran permanecido bajo control p¨²blico ¡°hoy tendr¨ªamos un parque protegido de cerca de siete millones de casas¡±, casi el 40% del parque actual.

El enfermo agoniza y los expertos piden llevar a cabo un profundo replanteamiento de la pol¨ªtica de vivienda. Carme Trilla propone que la vivienda asequible que se promueva mantenga su car¨¢cter social durante toda la vida ¨²til del inmueble y que no existan ingresos m¨ªnimos para el comprador. En Prygesa a?aden ayudas reales para los promotores, IVA superreducido para la destinada al alquiler y desbloquear los suelos de la Administraci¨®n mediante cesi¨®n de uso, lo que le permitir¨ªa poner un importante parque inmobiliario sin despatrimonializarse.