La vivienda de los abuelos llega a la Bolsa

El negocio de comprar vivienda a personas mayores ha llegado a la Bolsa. Que los inversores se hagan con pisos a un precio inferior al del mercado a cambio de que el due?o, normalmente octogenario, siga viviendo en casa hasta su fallecimiento no es nuevo. Lo que s¨ª es novedoso es que se haya creado la primera y ¨²nica sociedad de inversi¨®n inmobiliaria (socimi) especializada en este nicho y que, adem¨¢s, cotice en el Mercado Alternativo Burs¨¢til (MAB).

Almagro Capital, que por ahora cuenta con 72 inversores y 14 viviendas en propiedad dentro de la M-30 de Madrid, tiene por delante un vasto mercado potencial de m¨¢s de 8,5 millones de viviendas habitadas por personas de edad avanzada. Un sector que, seg¨²n sus fundadores, "est¨¢ desatendido y es ineficiente".

El modelo de negocio de la socimi consiste en la adquisici¨®n de viviendas a personas mayores para alquil¨¢rselas. La compra de las casas, cuyo precio medio es de 600.000 euros, se hace con un descuento del 25% en relaci¨®n a su valor de tasaci¨®n con el objetivo de maximizar la rentabilidad de los inversores, que se mueve entre un 8% y un 12%. "Una parte del beneficio es constante y deriva del alquiler; y otra parte tendr¨¢ lugar con la venta del activo, lo que suceder¨¢ cuando el inquilino abandone la casa, ya sea por decisi¨®n propia o por fallecimiento", comenta Luis Ul¨ªbarri, socio de Almagro Capital.

El hecho de participar en una socimi no solo tiene importantes ventajas fiscales para los inversores, sino que tambi¨¦n se benefician de mejores condiciones de compra y de alquiler y de la diversificaci¨®n y volumen de la cartera. La cantidad media que invierten comprando acciones de la socimi es de 130.000 euros, aunque el ticket m¨¢s habitual es de 50.000. Lo novedoso es que "los inversores participan de todo el stock y esto es lo que permite invertir en un sector donde si no, las barreras aparejadas al riesgo ser¨ªan casi insuperables", se?ala Ul¨ªbarri.

Con la persona mayor, que recibe renta y capital en la proporci¨®n que negocie, se firma un contrato de alquiler garantizado de car¨¢cter vitalicio. La edad media se sit¨²a en 86 a?os, as¨ª que la sociedad calcula que en un plazo de siete a?os la mayor parte de las casas quedar¨¢n vac¨ªas y listas para vender. En el caso de que la esperanza de vida del inquilino fuese mayor a la estimada, puede minimizar el riesgo vendiendo los activos con descuento a un comprador que acepte las mismas condiciones, seg¨²n recoge en su folleto de salida al MAB.

La socimi dice ofrecer a las personas mayores m¨¢s dinero que el que dan las soluciones tradicionales de la hipoteca inversa, la nuda propiedad o la renta vitalicia porque, por ejemplo, en caso de fallecimiento prematuro o abandono de la casa, entregar¨ªa al inquilino o a sus herederos la parte del alquiler no consumida.

Poblaci¨®n envejecida

Los pilares que sustentan el negocio son profundos. La poblaci¨®n espa?ola es y ser¨¢ cada vez m¨¢s vieja: en 2068, casi siete millones de personas habr¨¢n cumplido o superado los 80 a?os, una cifra que duplica los casi tres millones actuales, seg¨²n el INE. Adem¨¢s, este tipo de transacciones es posible porque la mayor¨ªa tiene vivienda en propiedad. Y, por ¨²ltimo, "las personas mayores y sus entornos familiares (hijos, sobrinos...) empiezan a entender que el patrimonio inmobiliario, que es donde los espa?oles mayores de 65 a?os tienen el 85% de su ahorro, est¨¢ para hacer uso del mismo durante la etapa de jubilaci¨®n y con ello mejorar su calidad de vida y su esperanza de vida. Digamos que en Espa?a se est¨¢ saliendo de la llamada cultura de la herencia", indica Mar Villa P¨¦rez, directora de Atenci¨®n al Cliente de Retiro, pionero desde hace 23 a?os en la gesti¨®n de intermediaci¨®n de productos para rentabilizar el patrimonio inmobiliario, ya sea con rentas vitalicias, hipotecas inversas, nudas propiedades y compraventas con alquiler garantizado. De hecho, el primer inmueble adquirido por Almagro ha sido a trav¨¦s de este grupo.

Las operaciones que gestiona Retiro ofrecen al inversor entre un 6% y un 8% de rentabilidad anual y la empresa tiene unas 50 viviendas en cartera en las principales capitales y algunas poblaciones costeras, como Marbella o Benidorm. Los due?os de los pisos, cuyo valor medio es de 350.000 euros, suelen tener m¨¢s de 75 a?os y el plazo de duraci¨®n de una operaci¨®n se sit¨²a entre los 10 y 15 a?os (hasta que el piso se queda vac¨ªo).

Ganan confianza

La poblaci¨®n mayor cada vez es m¨¢s conocedora de estos productos que sirven para monetizar su vivienda y los mira con menos recelo, algo que no siempre ha sido as¨ª a pesar de ser productos legales y algunos regulados en el C¨®digo Civil desde 1889. La necesidad les conduce a ellos porque la pensi¨®n les resulta insuficiente, ya sea porque es baja o porque no da para cubrir gastos imprevistos. Es lo que le ocurri¨® a ?ngeles Plaza, de 73 a?os, que vive en su piso de toda la vida en un barrio madrile?o. Dice ser desconfiada y no oculta que antes de meterse en la operaci¨®n se inform¨® por si era un estafa. Ahora est¨¢ encantada: "Ha cambiado mi vida". Hace menos de dos a?os ?ngeles, que no tiene hijos, tuvo un problema de liquidez. La operaci¨®n de su perro cost¨® 10.000 euros, un dinero que no ten¨ªa a pesar de que no se queja de su pensi¨®n. "Ped¨ª un cr¨¦dito al banco y la bola se hizo m¨¢s grande", narra.

Vendi¨® la nuda propiedad de su piso de 115 metros cuadrados y cuatro habitaciones a un inversor a trav¨¦s de Eduardo Molet, due?o de la agencia Red de Expertos Inmobiliarios (Rei), por algo m¨¢s de la mitad de lo que val¨ªa en el mercado. "Se valor¨® en 320.000 euros y me dieron 160.000 euros en un cheque en el notario; quer¨ªa todo el dinero de una sola vez", dice. Los descuentos se consiguen porque lo que el inversor adquiere es la nuda propiedad, no la posesi¨®n de la casa.

Desde hace un par de a?os el consultor inmobiliario Eduardo Molet se ha centrado en la venta de la nuda propiedad de casas viendo el tir¨®n de este mercado. Y no es el ¨²nico. Este tipo de anuncios copan los portales inmobiliarios. El a?o pasado Molet organiz¨® en Madrid la primera feria especializada, en la que se ofrec¨ªan 500 casas con un precio medio de 150.000 euros. En sus transacciones el perfil del inversor es siempre el mismo: compradores espa?oles que disponen de ahorros que no rentan en el banco. Es el caso de Javier, un jubilado que prefiere no decir ni su edad ni su apellido. Ha comprado una vivienda con un matrimonio, de unos 78 a?os, que vivir¨¢n all¨ª de por vida. Est¨¢ en la zona de Vic¨¢lvaro, en Madrid, y por ella ha pagado entre un 35% y un 40% menos que su precio de mercado. "Ese piso ser¨¢ para mi hijo", explica.