El regreso de inmigrantes a Espa?a anima el alquiler de viviendas

Los inmigrantes vuelven a Espa?a y van a necesitar viviendas. El pa¨ªs ha recuperado en el ¨²ltimo a?o cifras que no se ve¨ªan desde antes del estallido de la crisis econ¨®mica: recibi¨® 287.882 inmigrantes en el primer semestre de 2018, un 23% m¨¢s respecto al mismo periodo del a?o anterior, seg¨²n los ¨²ltimos datos del INE. Su regreso, motivado por la mejora econ¨®mica y laboral, consigue contrarrestar la sangr¨ªa demogr¨¢fica que sufre Espa?a, un pa¨ªs en el que cada vez hay menos nacimientos y m¨¢s fallecimientos.

Adem¨¢s, entre 2018 y 2021 el INE prev¨¦ una media de 649.000 nuevas entradas de inmigrantes. El mercado de la vivienda en Espa?a vuelve a abrir las puertas a un viejo conocido con el que ya hizo tratos en el anterior ciclo inmobiliario y que durante m¨¢s de una d¨¦cada fue un pilar b¨¢sico para el sustento del negocio. Pero, a diferencia de aquellos a?os dorados del boom, la compra de una vivienda se antoja ahora m¨¢s complicada y es el alquiler la f¨®rmula a la que tendr¨¢n que acudir estos nuevos hogares que vienen a Espa?a a trabajar. Los principales beneficiados son los grandes fondos de inversi¨®n y Socimis especializadas en el arrendamiento de grandes carteras de pisos.

"Prevemos que esa demanda de vivienda se centre en el segmento de alquiler, ya que actualmente dos tercios de los nuevos hogares en Espa?a se decantan por este modelo m¨¢s flexible en lugar de la compra", indica Eduard Mendiluce, consejero delegado de los servicers Anticipa y Aliseda, ambos propiedad del fondo norteamericano Blackstone, que tiene la mayor cartera de pisos en alquiler del pa¨ªs. "Con la llegada de inmigrantes hasta 2020 podr¨ªan llegar a ser el 75% o el 80% de los nuevos hogares", apostilla. Anticipa cierra m¨¢s de 1.000 contratos al mes, el 45% a j¨®venes de hasta 38 a?os y un tercio ya se est¨¢ firmando a inmigrantes, sobre todo a latinoamericanos. "Gestionamos viviendas en alquiler con una renta mensual media de unos 500 euros, por lo que gran parte de los inquilinos tiene unos 18.000 euros en ingresos", a?ade Mendiluce.

Tambi¨¦n han notado el regreso de este demandante en el ¨²ltimo a?o en Azora, gestora de fondos y activos inmobiliarios. "Ahora comprar vivienda es m¨¢s dif¨ªcil porque se necesita el 20% de entrada y eso supone ahorrar durante 12 o 15 a?os. Un amplio porcentaje de la poblaci¨®n espa?ola y los inmigrantes tienen y tendr¨¢n que ir al alquiler", comenta Javier Rodr¨ªguez-Heredia, director de Inversiones de Azora. La firma gestiona 14.000 viviendas por toda Espa?a a un precio medio de 500 euros, aunque tambi¨¦n las hay por 1.000 euros.

El profesor del Departamento de Econom¨ªa, Finanzas y Contabilidad de ESADE y experto en temas inmobiliarios, Joan Carles Amaro, calcula que un hogar con dos salarios de 1.000 euros cada uno podr¨ªa comprar una vivienda de 150.000 euros, pero tendr¨ªa que aportar 45.000 euros de ahorro, "as¨ª que veo m¨¢s posible que ese mercado de los inmigrantes crezca por la v¨ªa del alquiler".

La diferencia con respecto al anterior ciclo inmobiliario, en el que las hipotecas se daban con extraordinaria facilidad, es que las restricciones al cr¨¦dito no auguran un escenario tan favorable para que este demandante pueda comprar vivienda. "Se aprobaban operaciones con varios titulares, hasta ocho titulares para el mismo piso, y se financiaba hasta el 110%. Hoy esto es impensable porque no se financia m¨¢s del 80% del valor de tasaci¨®n y aunque hubiera ocho titulares tendr¨ªan que aportar ese 20% de ahorro previo", dice Jos¨¦ Mar¨ªa Alca?iz, abogado y profesor de derecho bancario en el CEF-UDIMA.

Eso s¨ª, la llegada de este nuevo demandante va a alternar el mercado de pisos de rentas bajas, ese que se mueve entre 500 y 600 euros al mes y ese que tambi¨¦n ans¨ªan los j¨®venes espa?oles que tratan de emanciparse. Cierto es que no es un mercado amplio, aunque lejos de los centros urbanos deMadrid y Barcelona (superan los 1.000 euros mensuales) hay municipios y ciudades en los que a¨²n se ofertan pisos por esos precios. En esa banda de 500 euros mensuales se mueven los alquileres que gestiona Anticipa en las ¨¢reas metropolitanas de Madrid y Barcelona (como Vallecas y Hospitalet de Llobregat), las capitales de provincia y las ciudades de 25.000 habitantes, seg¨²n la compa?¨ªa.

Pero el mercado institucional apenas representa el 3% del parque de viviendas alquiladas en Espa?a. El resto corresponde a pisos de particulares que tratan de obtener la m¨¢xima rentabilidad. As¨ª, en el portal Idealista apenas hay 339 anuncios de casas hasta 600 euros en alquiler en toda la provincia de Madrid.

Por eso, la llegada de este nuevo demandante podr¨ªa aumentar la presi¨®n que sufre un mercado ya muy tensionado, en el que falta oferta y los precios siguen al alza (en 2018 subieron un 9,3%, seg¨²n Fotocasa). "La demanda de alquileres por parte de inmigrantes podr¨ªa provocar cierta subida de precios pero, sobre todo, se mete m¨¢s presi¨®n a un mercado donde Espa?a no ha hecho los deberes que es el de las viviendas a precios asequibles y las viviendas sociales; se va a producir una guerra para intentar ocupar una vivienda", cree Javier Rodr¨ªguez-Heredia.

Lo bueno es que el previsible aumento de la demanda ser¨¢ otro argumento m¨¢s para que las grandes promotoras se metan a construir viviendas llave en mano destinadas al alquiler para los grandes fondos. Metrovacesa, Neinor Homes, Aedas Homes, Pryconsa y Quabit ya estudian oportunidades ante el apetito del inversor institucional. En Blackstone dicen no cerrarse a este tipo de operaciones.

No obstante, que el alquiler sea la f¨®rmula m¨¢s sencilla para los inmigrantes que est¨¢n llegando o est¨¢n por llegar a Espa?a no significa que no compren viviendas. De hecho, es lo que est¨¢n haciendo algunos de los que se quedaron en Espa?a durante los a?os de crisis. Han vivido de alquiler y ahora dan el salto a la compra. Lo empiezan a notar algunas agencias inmobiliarias. "Pagaban de 600 a 900 euros al mes de renta y est¨¢n comprando pisos de 1250.000 a 200.000 euros", dice Jes¨²s Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. En 2018 el 12,6% de las compras de vivienda en Espa?a han sido realizadas por extranjeros, con casi 65.500 operaciones, seg¨²n el Colegio de Registradores. No hay datos desglosados sobre si son segundas residencias en la playa (caso de ingleses, alemanes y franceses) o viviendas habituales. El caso es que rumanos, marroqu¨ªes y chinos est¨¢n entre las diez nacionalidades que m¨¢s compraron inmuebles el pasado a?o.