La ley de contratos de cr¨¦dito inmobiliario

La ley todav¨ªa debe desarrollarse reglamentariamente. En este sentido, el Consejo de Ministros del 22 de febrero pasado aprob¨® un Acuerdo por el que se declara de urgencia la tramitaci¨®n del proyecto de real decreto por el que se desarrolla la ley.

Adem¨¢s de la elevada importancia del cr¨¦dito inmobiliario para la adquisici¨®n de viviendas en este pa¨ªs y para el negocio de nuestras entidades de cr¨¦dito, se trata de una ley que transpone una directiva de la Uni¨®n Europea (UE), algo que deber¨ªa haberse hecho antes del 21 de marzo de 2016 y que ha puesto en serio riesgo la posibilidad de una elevada multa a Espa?a por incumplimiento de sus obligaciones frente a la UE.

Por otra parte, la ley pretende superar ciertas incongruencias legales y pr¨¢cticas de mercado que han generado una elevada litigiosidad en ¨¦pocas recientes, con ocasi¨®n de la crisis, y han afectado negativamente a la reputaci¨®n de nuestras entidades de cr¨¦dito, como ha sido el caso de las cl¨¢usulas suelo. En efecto, la ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protecci¨®n de las personas f¨ªsicas que sean deudores, fiadores o garantes, de pr¨¦stamos que est¨¦n garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garant¨ªa sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.

La finalidad protectora de la ley se refleja claramente en que sus disposiciones y las contenidas en sus normas de desarrollo tendr¨¢n car¨¢cter imperativo, no siendo disponibles para las partes contratantes salvo que la norma expresamente establezca lo contrario.

El cuadro adjunto, que no pretende tener un car¨¢cter exhaustivo, aunque s¨ª suficientemente representativo, recoge las principales novedades de la ley en esta direcci¨®n, que establece:

• las normas de transparencia que han de regir los contratos mencionados,
• el r¨¦gimen jur¨ªdico de los prestamistas e intermediarios de cr¨¦dito inmobiliario, incluida la obligaci¨®n de llevar a cabo una evaluaci¨®n de la solvencia antes de conceder el cr¨¦dito, estableci¨¦ndose un r¨¦gimen de supervisi¨®n y de sanci¨®n,
• las normas de conducta aplicables a la actividad de prestamistas, intermediarios de cr¨¦dito inmobiliario, representantes designados y asesores.

Se trata de una ley que no sustituye a ninguna otra, al margen de que modifique otras 13 normas con rango legal, en general en forma de ajustes para evitar inconsistencias con esta. En todo caso, no es una ley hipotecaria general, sin perjuicio de su gran relevancia para la regulaci¨®n espa?ola en este ¨¢mbito a partir de ahora. En Espa?a disponemos de una Ley Hipotecaria por antonomasia desde 1946, independientemente de sus m¨²ltiples modificaciones posteriores, cuyo objeto son los registros de la propiedad y las diferentes modalidades de hipotecas.

Tras una enmienda del Senado en ese sentido aprobada por el Congreso, la entrada en vigor de la ley se efectuar¨¢ a los tres meses de su publicaci¨®n, lo que debe proporcionar a las entidades tiempo m¨¢s que suficiente para adaptarse a la misma.