El sector inmobiliario alerta de que el nuevo decreto de alquiler traer¨¢ una subida de las rentas

El nuevo real decreto ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que el Consejo de Ministros ha aprobado este viernes ha ca¨ªdo como un jarro de agua fr¨ªa entre la mayor¨ªa de las empresas del sector inmobiliario, a pesar de que celebran que no incluya medidas en favor de limitar el precio de los alquileres. No ha dejado indiferente ni a portales inmobiliarios, ni a agencias, ni a los grandes fondos de inversi¨®n con decenas de miles de pisos en alquiler por toda Espa?a.

Por unas cosas o por otras, el caso es que la nueva norma, bastante menos ambiciosa de lo que se presupon¨ªa en un principio, al no recoger la limitaci¨®n de precios como reclamaba Podemos y renunciar a conceder ventajas fiscales en el IBI a los caseros que alquilen a precios m¨¢s bajos, no ha gustado a casi nadie.

Para Claudio Boada, senior advisor del fondo estadounidense Blackstone en Espa?a, el mayor casero del pa¨ªs, "la norma solo traer¨¢ m¨¢s tensi¨®n al alza de precios en el mercado y una reducci¨®n de la oferta". El directivo cree que la ampliaci¨®n de los plazos del alquiler, las limitaciones a la revalorizaci¨®n de las rentas (las subidas se vinculan al IPC durante la duraci¨®n de los contratos) y la reducci¨®n de garant¨ªas en los alquileres de renta libre van a suponer que los precios de salida ofertados sean m¨¢s altos para adaptarse al nuevo decreto, lo que perjudicar¨ªa principalmente a los arrendamientos m¨¢s asequibles (por debajo de 600 euros).

Adem¨¢s, la nueva norma dificulta el negocio de las plataformas profesionales del alquiler en Espa?a "al aumentar los plazos de los contratos del alquiler de tres a?os hasta siete a?os (si el arrendador es persona jur¨ªdica) y limitar las posibles alzas de la renta a las subidas del IPC", indica Boada. Desde el fondo estadounidense critican que el Ejecutivo haya cambiado en menos de tres meses hasta tres veces la normativa del mercado del alquiler, "lo que ha aumentado enormemente la inseguridad jur¨ªdica de los ciudadanos que son propietarios o inquilinos de una vivienda", cree Boada. En concreto, a cuatro millones de propietarios y 10 millones de inquilinos que operan en el mercado de alquiler en Espa?a. "La nueva norma conducir¨¢, como ya ocurri¨® con el anterior decreto, a una nueva paralizaci¨®n del mercado del alquiler hasta que se produzca su convalidaci¨®n o desaprobaci¨®n en el Congreso en los pr¨®ximos 30 d¨ªas", prosigue.

En la misma l¨ªnea cr¨ªtica se muestra Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista, que reprocha al Gobierno de Pedro S¨¢nchez que no haya aprobado medidas eficaces para aumentar de forma significativa la oferta para moderar los precios y que, en cambio, se meta a regular lo que tienen que hacer los propietarios. "Muchos de ellos pueden verse tentados a sacar sus viviendas del alquiler y esto es justo lo contrario de lo que persigue el real decreto. La discriminaci¨®n de los propietarios puede reducir la oferta y aumentar los precios y se crear¨ªa un mercado negro", indica.

?ndice estatal de referencia

Respecto a la creaci¨®n de un ¨ªndice estatal de referencia para el precio de alquiler de vivienda en un plazo de ocho meses, los portales inmobiliarios, que son los que actualmente ofrecen los informes sobre los precios de alquiler a falta de ¨ªndices oficiales, creen que aportar¨¢ transparencia al mercado. Pero no ocultan sus miedos. "Nos preocupa que pueda usarse para establecer l¨ªmites al libre mercado. Esta medida supondr¨ªa un grave perjuicio para muchos inquilinos, ya que la desaparici¨®n de oferta se acentuar¨ªa y se crear¨ªa un mercado negro. Lo hemos vivido ya en Espa?a en los a?os 70 y m¨¢s recientemente en Berl¨ªn, donde el control de precios no moder¨® el alquiler sino que lo ha disparado a niveles muy preocupantes", opina Encinar.

Por su parte, en el portal Fotocasa lamentan que finalmente no se haya incluido la bonificaci¨®n fiscal de hasta el 80% del impuesto de bienes inmuebles (IBI) a aquellos propietarios que alquilaran sus viviendas por debajo de los ¨ªndices de referencia. "Para mejorar la oferta de vivienda en alquiler y a precios asequibles necesitamos incentivos fiscales y ahora apenas existen", a?ade Beatriz Toribio, directora de estudios del portal. Toribio cree que "para resolver el problema del acceso a la vivienda en alquiler en Espa?a necesitamos medidas de m¨¢s calado, que pasan por una mayor colaboraci¨®n p¨²blico-privada, un plan a largo plazo para aumentar el parque de vivienda social, incentivos fiscales y m¨¢s seguridad jur¨ªdica para inquilinos y propietarios". Y para ello, a?ade, "es necesario un gran acuerdo de todas las fuerzas pol¨ªticas y contar con el apoyo del sector".

Un decreto claramente electoralista. As¨ª lo define Jos¨¦ Ram¨®n Zurdo, consejero delegado de la Agencia Negociadora del Alquiler, para quien "la norma va contra el mercado de alquiler y esconde en el fondo la ausencia de una pol¨ªtica social de vivienda que pueda garantizar el acceso a la misma". Zurdo critica que ya hay siete reg¨ªmenes jur¨ªdicos para regular los arrendamientos de viviendas en Espa?a y que el ¨ªndice de precios terminar¨¢ desincentivando a los propietarios a poner sus viviendas en alquiler, premiando a las viviendas menos adecuadas.

Los administradores de fincas de Madrid creen que la nueva norma producir¨¢ un efecto contrario al pretendido por el Gobierno. "Provocar¨¢ sin duda la retirada del mercado del alquiler de numerosas viviendas y la subida del precio del mismo para las rentas m¨¢s bajas. Es el propio mercado inmobiliario el que debe regular el precio y que el importe de las rentas sea determinado por la ley de la oferta y la demanda", seg¨²n la presidenta del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, Isabel Bajo. No obstante, consideran positiva la eliminaci¨®n de la necesidad de inscribir el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad para que sea oponible a terceros.

Algunas luces

En medio de tantas sombras, se encienden algunas luces. En Fotocasa celebran la vuelta a los contratos con una duraci¨®n m¨ªnima de cinco a?os (siete para las personas jur¨ªdicas), ya que "no solo dan mayor estabilidad al arrendatario, sino tambi¨¦n al arrendador que busca seguridad y tranquilidad" y que se limite a dos mensualidades la garant¨ªa o aval a la hora de firmar un contrato: "La fianza es la principal herramienta que tienen los propietarios en caso de impago o desperfecto, pero como consecuencia de la fuerte subida de precios, se estaban produciendo ciertos abusos y era una importante barrera para algunos segmentos de la poblaci¨®n", seg¨²n Toribio.

Ferran Font, director de estudios del portal Pisos.com, aplaude tambi¨¦n que la nueva normativa imponga que "las subidas de precio de los contratos de alquiler ser¨¢n del IPC obligatoriamente para todos los contratos", a diferencia de la discrecionalidad que propiciaba la ley anterior.