El alquiler para estancias cortas pierde br¨ªo en Madrid
A pesar del mayor plazo de los contratos y del incremento de rentas y garant¨ªas, el alquiler de larga estancia es m¨¢s rentable que el tur¨ªstico, seg¨²n Engel & V?lkers
La rentabilidad de la vivienda en alquiler est¨¢ en cuesti¨®n. El real decreto de vivienda, recientemente aprobado por el Gobierno que alarga el plazo de los contratos de tres a cinco a?os (siete en el caso de que el arrendador sea una persona jur¨ªdica), regula los incrementos de rentas y a?ade garant¨ªas, ha llevado a algunos propietarios a plantearse el paso al mercado del alquiler de corta estancia. Pero aqu¨ª las cosas tambi¨¦n se ponen dif¨ªciles, sobre todo en la ciudad de Madrid donde se ha dado luz verde a la limitaci¨®n de los alojamientos tur¨ªsticos que exige el Ayuntamiento de Manuela Carmena. El Plan Especial de Hospedaje (PEH), que entrar¨¢ en vigor tras su aprobaci¨®n en el Pleno municipal de la pr¨®xima semana, limita a 90 d¨ªas al a?o la posibilidad de alquilar una vivienda con fines tur¨ªsticos sin permiso y a partir de ese plazo obliga a obtener una licencia de uso terciario, concretamente de hospedaje. Y, por esto, los propietarios que tienen piso con alquileres tur¨ªsticos se plantean pasar al alquiler residencial.
La inmobiliaria Engel & V?lkers ha hecho el ejercicio de calcular la rentabilidad que ofrecen ambas modalidades en la ciudad de Madrid y ha llegado a la conclusi¨®n de que, aunque el precio del alquiler es un 40% m¨¢s elevado en la corta estancia y que se suele lograr obtener una ocupaci¨®n anual del 80% (a partir de ahora se necesitar¨¢ licencia especial), es m¨¢s rentable el alquiler residencial. La rentabilidad neta en el primer a?o es del 2,96% cuando se arrienda por cortos periodos de tiempo, frente al 3,88% en larga estancia, suponiendo un piso amueblado de dos dormitorios en el Distrito Centro cuya compra haya costado 350.000 euros.
Que el beneficio baje se debe a que el propietario debe hacer frente a los gastos de agencia, si los tuviera (en la gesti¨®n de viviendas para alquiler de corta estancia suelen estar en torno al 20% de la renta total generada por el piso en un a?o) y al coste fiscal (en el alquiler de larga estancia est¨¢n exentas de tributar en el IRPF el 60% de las rentas obtenidas).
Si se extiende el c¨¢lculo a los cuatro a?os siguientes (hasta un total de cinco que marca el nuevo decreto del alquiler) la rentabilidad neta aumenta a¨²n m¨¢s, debido a que el propietario no tiene que volver a desembolsar la comisi¨®n de la agencia y su beneficio llega al 4,28%, seg¨²n esta compa?¨ªa internacional que lleva cinco a?os en Madrid. Adem¨¢s, para esta agencia hay otros factores que hacen interesante el alquiler de larga estancia: menos preocupaciones (una vez encontrado el inquilino, suele permanecer m¨¢s de un a?o), estabilidad de ingresos durante un periodo de tiempo mas largo; menor riesgo de tener la vivienda vac¨ªa sin generar beneficios y menos gastos en limpiezas o reparaciones.
Al margen de la rentabilidad, las viviendas de los barrios de la almendra central de Madrid que quieran tener autorizaci¨®n para alquileres cortos deber¨¢n tener en las zonas. La normativa municipal puede afectar al 95% de los alojamientos que se ofertan en plataformas como Airbnb.
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